questions sur le travail de l'expert comptable en LMNP

nathalie31320

Contributeur
là, nous divergeons; j'ai eu la discussion ici avec pas mal d'experts comptables; le bofip précise quelque part, il faut que je retrouve l'occurence mais je cite textuellement "La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement." je crois que c'est au sujet des recettes, je ne retrouve pas immédiatement

et plus loin Bofip
et 40: Les coûts devant être intégrés au prix d’achat de l’immobilisation correspondent aux coûts engagés pour mettre en place et en état de fonctionnement l’immobilisation selon l’utilisation prévue par l’entreprise. ......... Il s’agit de ceux engagés au cours de la période d’incorporation des coûts définie par l’article 321-11 du PCG.
- le point de départ de cette période est la date à laquelle la direction a pris la décision d’acquérir l’immobilisation pour l’utiliser ou la céder ultérieurement,

le point de départ est la date de décision, donc à la date d'achat des meubles; ou à la date d'achat du bien si les meubles sont achetés antérieurement;
c'est ma lecture

Alors comment fait-on quand les achats de meubles, d'électroménager et d'ustentiles de cuisine s'étalent sur plusieurs semaines, entre la date d'acquisition du bien immobilier et la date d'entrée du locataire dans les lieux ?
On déclare chaque achat un par un, avec sa date d'achat et un calcul individualisé de l'amortissement (au prorata) ? ça risque de faire une belle tartine !
Ou bien on fait un tir groupé avec une seule ligne dans le tableau d'amortissement, et une seule date de début d'amortissement, par exemple la date d'entrée du locataire ?
 

felis

Contributeur régulier

A. Point de départ de l'amortissement linéaire​


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Dès lors que la dépréciation des immobilisations résulte principalement de l'usure provoquée par leur utilisation, le point de départ de l'amortissement linéaire est calculé à compter du jour de la mise en service effective de chaque élément amortissable. Les nouvelles normes comptables ne devraient pas modifier la date de référence pour le début de l'amortissement, à savoir la date de mise en service de l'actif à laquelle correspond généralement la date de début de consommation des avantages économiques attachés à l'actif (2 de l'article 322-4 du PCG).


En pratique, cette date de début d'amortissement devrait correspondre à la date à laquelle l'immobilisation est en état de fonctionner suivant l'utilisation prévue par l'entreprise. En effet, cette date correspond au terme de la période d'incorporation des différentes dépenses constituant le coût de revient de l'actif. Dans certains cas, elle pourrait donc être légèrement retardée par rapport à la date de mise en service telle qu'entendue auparavant, qui ne dépendait pas du niveau d'utilisation de l'immobilisation.


Le Conseil d'État a jugé, par exemple, que les amortissements pratiqués par une entreprise sur la valeur de ses éléments d'actif ne peuvent être déduits des résultats d'un exercice que s'ils ont pour but de compenser une dépréciation effectivement subie par ces éléments au cours dudit exercice. Il s'ensuit qu'aucun amortissement ne peut être valablement pratiqué, à la clôture d'un exercice déterminé, sur la valeur d'un matériel et d'installations acquis pendant ledit exercice, mais seulement mis en service au cours de l'exercice suivant (CE, arrêts du 29 mars 1937, req. n° 52951, RO, p. 184 et du 18 juillet 1941, req. n° 57709, RO, p. 207).


Par ailleurs, le matériel acquis et mis en service par un contribuable dans le courant du même exercice ne peut donner lieu à un amortissement qu'à compter du début de son utilisation effective (CE, 4 novembre 1969, req. n°s 75471 et 76082 ; RJCD, 1re partie, p. 246).


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Lorsque l'Administration a rectifié les amortissements calculés par le contribuable selon la méthode linéaire, pour tenir compte de la date d'entrée en service des éléments acquis par lui en cours d'année, l'intéressé, compte tenu de la méthode qu'il a suivie, ne peut pas contester les rehaussements qui en découlent, faire valoir qu'il eût été en droit de calculer ses amortissements selon la méthode dégressive (CE, 22 mars 1972, req. n°s 78830 et 79250, RJ ll, p. 50).


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Toutefois, lorsqu'il est démontré qu'une immobilisation a subi une dépréciation précédant sa mise en service, le point de départ de l'amortissement peut être avancé à la date où cette dépréciation a effectivement commencé, c'est-à-dire en règle générale, à la date d'acquisition ou de construction de l'immobilisation. Le cas échéant, il appartient au contribuable de justifier l'amortissement qu'il a pratiqué en apportant la preuve d'une dépréciation effective de l'élément d'actif considéré.


La Haute Assemblée a été amenée à faire une application de ces principes, notamment dans les cas suivants :


- la circonstance qu'un matériel (en l'espèce un four électrique) acquis pour les besoins de l'entreprise n'est pas mis en service et par suite, ne se détériore pas par usure, ne fait pas obstacle à ce que cet élément d'actif fasse l'objet d'un amortissement destiné à tenir compte de la dépréciation certaine, due à la vétusté, qu'il a subie (CE, 8 janvier 1958, req. n° 36014, RO, p. 8) ;


- un matériel (servant au cas particulier à la fabrication de jus de fruit) qui n'a pas encore été mis en service à la clôture de l'exercice, mais qui doit être considéré comme ayant perdu de sa valeur dès son acquisition, peut faire l'objet d'un amortissement au titre de l'exercice en cause (CE, 15 janvier 1965, req. n° 62099, RO, p. 258) ;


- un programme informatique se dépréciant dès la date de son acquisition, même s'il n'est pas immédiatement mis en service, les annuités de l'amortissement praticable peuvent être calculées dès cette date (CE, 6 décembre 1985, req. N° 53001).


Remarque: Il est précisé que les logiciels peuvent faire l'objet d'un amortissement exceptionnel sur douze mois (CGI, art236-II).


Le contribuable doit prouver l'existence d'une dépréciation effective dudit élément.
D'ou j'en conclus que de droit c'est ce que j'ai écrit plus huat, mais qu'on peut faire autrement (je traduis = ce que tu écris), commencer à amortir des que le logement est pret, mais il faut pouvoir prouver alors qu'il y a une déprciation effective.
Si l'immeuble possède trois logements dont un en travaux, je ne vois pas comment on amorti celui qui est en travaux.
Pour ma part e ne commence à l'mortir que le jour ou le premier locataire commence à 'faire fonctionner le logement selon l'usage prévu, lumière, eau, ouverture fermturede portes, etc...
 

felis

Contributeur régulier
plus loin Bofip
et 40: Les coûts devant être intégrés au prix d’achat de l’immobilisation correspondent aux coûts engagés pour mettre en place et en état de fonctionnement l’immobilisation selon l’utilisation prévue par l’entreprise. ......... Il s’agit de ceux engagés au cours de la période d’incorporation des coûts définie par l’article 321-11 du PCG.
- le point de départ de cette période est la date à laquelle la direction a pris la décision d’acquérir l’immobilisation pour l’utiliser ou la céder ultérieurement,

le point de départ est la date de décision, donc à la date d'achat des meubles; ou à la date d'achat du bien si les meubles sont achetés antérieurement;
c'est ma lecture
Cet extrait ne dit pas qu'on amorti à partir de cette date, mais qu'on peut intégrer à l'actif les couts 'acquisitions et les couts annexes exposé à partir de cette date. Il n'est pas question d'amortir ici.
comment fait-on quand les achats de meubles, d'électroménager et d'ustentiles de cuisine s'étalent sur plusieurs semaines, entre la date d'acquisition du bien immobilier et la date d'entrée du locataire dans les lieux ?
On déclare chaque achat un par un, avec sa date d'achat et un calcul individualisé de l'amortissement (au prorata) ? ça risque de faire une belle tartine !
Ou bien on fait un tir groupé avec une seule ligne dans le tableau d'amortissement, et une seule date de début d'amortissement, par exemple la date d'entrée du locataire ?
C'est de la comptabilité pas de la fiscalité.
La comptabilité n'interdit pas de collecter plusieurs achats répétitifs (par exemple 27) liés à un même objectif pour en constituer un actif unique, elle impose uniquement de reporter dans le grand livre les divers achats (ici 27) en une ligne par achat à la date effective (soit 27 lignes).

Par ailleurs, et c'est toujours de la comptabilité, on doit pouvoir justifier de son mode de calcul de la dotation aux amortissements de l'année, rien n'interdit de tout regrouper de ce qui constitue un composant en un seul actif et de calculer une unique dotation pour cet unique actif
ou alternativement
de conserver autant d'actifs faisant partie du même composants que de lignes d'achat, calculer autant (ici 27) de dotations individuelles et d'en faire la somme.

Ce que nous avons dit l'un et l'autre à plusieurs reprises, c'est qu'il est avisé de séparer certains composants (frigo, cumulus, table de cuisson) qui par expérience tombent en panne, mais personne n'a ditq u'il fallait séparer les cuillers des fourchettes.
Quand il manque une fourchette, deux couteaux, ilest admis qu'on passe en charge réparation) l'achat des trois objets de remplacement, dans le but d'assurer à l'actif constitué sa durée de vie prévue (pour moi 4 ans dans ce cas).
 
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nathalie31320

Contributeur
Bonjour à tous,
pour la mise en location de mon meublé, je n'ai pas eu beaucoup de choses à acheter : un four, un lit, une table et des chaises, des ustensiles de cuisine.
En effet l'ancien propriétaire m'a laissé la cuisine intégrée, et deux armoires de rangement. Le tout a été évalué à 0 euros dans l'acte notarié, probablement parce-que ça avait 10 ans et qu'initialement ça ne devait pas être très cher.
D'autre part j'ai rajouté un canapé, un meuble TV et une TV qui ne m'étaient plus d'utilité et qui n'ont aucune valeur.

Je me demande si je dois déclarer comme actif :
- uniquement ce que j'ai acheté (four, lit ....)
- ou tout ce que j'ai acheté + tout le reste en mettant une valeur d'achat proche de 0.

Si je dois remplacer un meuble dont la valeur est proche de 0, par un meuble qui vaut plusieurs centaines d'euros, est-ce qu'il ne risque pas d'y avoir un problème ?

Un grand merci par avance.
 
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felis

Contributeur régulier
l'ancien propriétaire m'a laissé la cuisine intégrée, et deux armoires de rangement. Le tout a été évalué à 0 euros dans l'acte notarié, probablement parce-que ça avait 10 ans et qu'initialement ça ne devait pas être très cher.
Si c'est en effet listé tel que et marqué '0' dans l'acte, rien à faire, mais en pratique la valeur vénale ne vaut pas zéro
D'autre part j'ai rajouté un canapé, un meuble TV et une TV qui ne m'étaient plus d'utilité et qui n'ont aucune valeur.
On ne peut pas dire qu'ils n'ont aucune valeur puisque vous les louez, ils ont bien une valeur vénale, et quand vous les transférez de votre patrimoine propre à celui de votre entreprise (et les portez à l'actif), cela se fait à la valeur vénale, qui est la valeur de marché.

Ici c'est la valeur à laquelle votre entreprise est ok pour les acheter, et je ne vois pas pourquoi cela ne serait pas le quart ou le cinquième de la valeur à neuf, mais en tout cas je peux affirmer que ce n'est pas zéro.
Pour ma part je mets 40 euros pour le canapé, 10 à 20 euros pour le meuble TV et entre 20 et 50 euros pour la TV selon le modèle;
Si vous faisiez estimer par un commissaire priseur il ferait de même.

Notez que le concept d'utilité (pour vous) n'est pas le concept de valeur, sinon leboncoin n'aurait aucun avenir.
En effet si je dois remplacer un meuble qui n'est pas à l'actif, est-ce qu'il ne risque pas d'y avoir un petit problème ?
Non, aucun.
Vous avez le droit d'ajouter à une location une TV pour la prochaine relocation (pour ma part je ne mets aucune TV dans mes locations meublées, le décret ne m'y oblige pas, et je ne recrute que des locataires qui sont capable de détruire une télé en moins de 15 jours, par expérience)
 

felis

Contributeur régulier
l'ancien propriétaire m'a laissé la cuisine intégrée, et deux armoires de rangement. Le tout a été évalué à 0 euros dans l'acte notarié, probablement parce-que ça avait 10 ans et qu'initialement ça ne devait pas être très cher.
Un petit travail en amont aurait peu vous être profitable.
Les frais de mutation tout comme les honoraires du notaire se calculent sur l'immobilier et pas le mobilier, et la pratique courante 'veut' que jusqu'à 5% de valeur de mobilier sur le montant d el'achat global ça passe;
Il eut été avis de déclarer le cout de ce mobilier pour une valeur non négligeable, par exemple 500 à 1000 euros, ce qui vous aurait permis de diminuer de 50 à 100 euros vos frais d'achat, et de déclarer 500 euros à 1000 euros non constestable d'actif amortissable sur 7 à 8 ans soit une déduction des revenus de ..... 500 à 1000 euros.

Certes dans votre cas vous ne semblez pas à la recherche d'amortissmeent en report sauf pour le très long terme;
 

nathalie31320

Contributeur
Si c'est en effet listé tel que et marqué '0' dans l'acte, rien à faire, mais en pratique la valeur vénale ne vaut pas zéro

On ne peut pas dire qu'ils n'ont aucune valeur puisque vous les louez, ils ont bien une valeur vénale, et quand vous les transférez de votre patrimoine propre à celui de votre entreprise (et les portez à l'actif), cela se fait à la valeur vénale, qui est la valeur de marché.

Ici c'est la valeur à laquelle votre entreprise est ok pour les acheter, et je ne vois pas pourquoi cela ne serait pas le quart ou le cinquième de la valeur à neuf, mais en tout cas je peux affirmer que ce n'est pas zéro.
Pour ma part je mets 40 euros pour le canapé, 10 à 20 euros pour le meuble TV et entre 20 et 50 euros pour la TV selon le modèle;
Si vous faisiez estimer par un commissaire priseur il ferait de même.

Notez que le concept d'utilité (pour vous) n'est pas le concept de valeur, sinon leboncoin n'aurait aucun avenir.

Non, aucun.
Vous avez le droit d'ajouter à une location une TV pour la prochaine relocation (pour ma part je ne mets aucune TV dans mes locations meublées, le décret ne m'y oblige pas, et je ne recrute que des locataires qui sont capable de détruire une télé en moins de 15 jours, par expérience)
Très intéressant !

Je pensais que le vendeur allait comptabiliser dans le prix de l'appartement quelques centaines d'euros pour les meubles, afin par exemple de réduire sa plus-value, mais ça ne s'est pas fait....

L'acte notarié indique : Les parties déclarent que la vente ne comprend les meubles NON VALORISES dont la liste, établie contradictoirement entre les parties, est la suivante :
- Désignation des meubles
- Un petit frigo
- Une machine à laver
- Une armoire coulissante IKEA
- Une commode IKEA
- Une bibliothèque IKEA

Déjà la phrase n'est pas claire ("ne comprend") et en plus ils ont oublié la cuisine intégrée !


Bon, je mets à l'actif mon vieux canapé avec une valeur de 40 ans. Est-ce que je mets une durée de vie standard (5 à 10 ans pour les meubles) ou beaucoup moins ?

Dans un an il rend l'âme et je suis obligé de le remplacer par un nouveau d'une valeur de 500 euros.? Faut-il sortir de l'actif le composant "vieux canapé" et créer un nouveau composant "nouveau canapé" ?
 

felis

Contributeur régulier
Si vous mettez comme valeur 40 ans pour votre vieux canapé,le plan de relance de CASTEX, c'est 100 siècles.

Vous dites 'ils ont oublié', c'est inexact, car cous faites partie des deux qui ont oublié, puisqu'il s'agit d'une rédaction sur la déclaration des parties, le notaire n'étant pas responsable de cette déclaration, juste de sa rédaction.
Le notaire écrit que le vendeur vous les a cédés hors contrat notarié donc comme ils ne sont pas valorisés dans ce contrat ce n'est pas la qu'on trouve leur valeur.
Leur valeur est donc évidemment non nulle.;

La durée de vie d'un composant ne dépend que rarement de l'age dudit composant, je sais que cela peut paraitre étrange, mais de ce que j'ai lu (je ne suis pas comptable donc ceci n’est pas un conseil) si on immobilise et on amorti le château de Versailles à sa construction, le composant le plus durable ne dépasse pas 80 ans, et si on le remet en exploitation de location meublée en 2021, cad quelques siècles plus tard, les impots auront vraiment du mal à exiger que le composant le plus durable dépasse encore 80 ans.

Pourtant je suis prêt à parier qu'il existera encore en 2200.
Pour ma part si j'amortis le canapé de 40 euros, ce sera sur 8 ans,donc 5 euros par an.
Ceci dit vous avez des risques ou des chances qu'il meure en cours de route, par exemple au bout de 4 ans, et que fdonc vous deviez constater une perte de la valeur résiduelle de 40 euros, cette perte étant déductible;
je suis obligé de le remplacer par un nouveau d'une valeur de 500 euros.? Faut-il sortir de l'actif le composant "vieux canapé" et créer un nouveau composant "nouveau canapé" ?
C’est un travail de couple.
Pendant que l'un sort le canapé dans la rue pour les encombrants ou l'emmener a la déchetterie, le conjoint le sort de la comptabilité en constatant une perte, et en soldant les amortissements et l'actif.
 

nathalie31320

Contributeur
Si vous mettez comme valeur 40 ans pour votre vieux canapé,le plan de relance de CASTEX, c'est 100 siècles.
Je voulais dire 40 euros !
Vous dites 'ils ont oublié', c'est inexact, car cous faites partie des deux qui ont oublié, puisqu'il s'agit d'une rédaction sur la déclaration des parties, le notaire n'étant pas responsable de cette déclaration, juste de sa rédaction.
Le notaire écrit que le vendeur vous les a cédés hors contrat notarié donc comme ils ne sont pas valorisés dans ce contrat ce n'est pas la qu'on trouve leur valeur.
Leur valeur est donc évidemment non nulle.;
OK, je pensais à tort que "non valorisé" signifiait "aucune valeur".
Pour ma part si j'amortis le canapé de 40 euros, ce sera sur 8 ans,donc 5 euros par an.
Ceci dit vous avez des risques ou des chances qu'il meure en cours de route, par exemple au bout de 4 ans, et que fdonc vous deviez constater une perte de la valeur résiduelle de 40 euros, cette perte étant déductible;
Néanmoins, c'est quand même possible de ne pas déclarer ce canapé comme actif à la mise en location (même si je renonce à quelques dizaines d'euros d'amortissement), et de mettre à l'actif uniquement le nouveau canapé le jour où cela sera nécessaire ?
Pendant que l'un sort le canapé dans la rue pour les encombrants ou l'emmener a la déchetterie, le conjoint le sort de la comptabilité en constatant une perte, et en soldant les amortissements et l'actif.
Toutes ces actions se font sur quel formulaire fiscal ?
 

felis

Contributeur régulier
Pour votre conjoint qui se tape la sortie du canapé, un ordre écrit de votre part suffit
Pour la compta, on en parle pas de formulaire fiscal puisque c'est de la comptabilité;

Regardez bien la 2033-B pour bien comprendre.
Le haut est intitulé 1/ Résultat comptable et le bas est intitulé 2/ Résultat fiscal.

Il ne s'agit de rien d'autre que de REPORTER les résultats obtenus en comptabilité en 1/,
donc les calculs ont été faits dans un autre ensemble de fichiers,
de les additionner et soustraire,
puis, dans la partie 2/ faire ce qu'on aime bien faire en France, traiter de très nombreuses exceptions pour faire des retraitements.
On appelle cela des retraitements extra-comptables;

La plupart des questions que vous posez, voire toutes concernent non pas la fiscalité mais la comptabilité;
La seule exceptions dans ce fil me semble être la limitation extra-comptable des dotations aux amortissements admis en déduction fiscale d'une part et la réintroduction toujours extra-comptable d'amortissements en report de déduction.


Si vous regardez une entreprise cotée en bourse, elle affiche des résultats comptables, mais pas les traitements fiscaux. Elle ajoute à la fin en général un seul chiffre, le montant de son impot.

Si vous pensez que vous ne payez un comptable que pour calculer votre impot, vous vous trompez, il calcule votre résultat (sous-entendu comptable) d'abord, ce qui est la l'objet tenue de la comptabilité, avec le bilan, puis à la fin, il remplit les liasses fiscales servant à calculer la valeur de votre revenu taxable (vos, il y en a en réalité plusieurs) de votre entreprise
 
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