Questions investissement de SCPI à crédit

xenesis57

Contributeur
Bonjour à tous,

Je souhaiterai faire un crédit pour acheter des parts de SCPI à hauteur de 150k sur 5 SCPI au taux de 1.9% avec 1.2% d'assurances et j'aimerai savoir si les données suivantes sont correctes.

Hypothèse :

Le prêt démarre le 1 janvier pour faciliter les calculs.
Les intérêts annuels du crédit pour la première année sont 2795.99 €

1. Le nombre de parts souscrites :

Au niveau du nombre de parts détenues, est ce qu'il faut comptabiliser les frais d'entrée lors de la souscription ?
Exemple une part veut 200 € avec les frais de souscription et d'émission d'un montant de 50 €, pour calculer le nombre de parts détenues est ce :
150 000 / 200 € = 750 parts détenues
ou 150 000 / 150 € (valeur nominale) = 1000 parts détenues ?

2. Pour calculer la mensualité reçue :

Concernant la rentabilité du placement, j'ai pris le dernier TDVM de 2020 que je multiple par le nombre de parts.
Le TDVM annuel indique l'ensemble des frais - les loyers + dividendes + revalorisations.
Afin de calculer à peu près le rendement espéré.
Est ce une bonne méthode ou dois je plutôt prendre un autre valeur genre le TRI sur 5 ans.
L'idée est de savoir a peu près combien les parts peuvent nous rapporter et de calculer l'effort d'épargne maximal.

3. Concernant la fiscalité en fonction des pays :

En France TMI 30% + 17.2% de prélèvements sociaux.
Pour les les autres pays de l'UE, exonération d'impôts ou imputation d'impôts en fonction

Pour calculer la fiscalité à ce jour je prend le cas de pierre val qui détiens des immeubles répartis comme suit :
37,8% en France
27% Allemagne
19.3% Irlande
7.1% Pays-Bas
5.5% Royaume-Uni
2.9% Portugal
0.4% Espagne

Admettons que je gagne sur l'année 1000 € (fiscalité déduite dans les pays étranger) avec pierre val cela donne :

37,8% en France --> 378 €
27% Allemagne --> 270 €
19.3% Irlande --> 193 €
7.1% Pays-Bas --> 710 €
5.5% Royaume-Uni --> 550 €
2.9% Portugal --> 290 €
0.4% Espagne --> 40 €

Je peux déduire en France le montant des intérêts du crédit de l'impot à payer :

Admettons que Pierreval représente alors 20 000 € sur le montant du crédit.
J'ai bien compris que je ne peux déduire les intérêts des immeubles FR que sur la ligne qui génère les revenus et à proportion.

Ainsi si les intérêts (2795.99 la première année) sont calculés sur 150 000 , la quote part d'intérêt de la ligne Pierre Val serait de :
20 000 / 150 000 * 2795.99 = 372 €

Je dois donc payer en France 378 - 372 = 8 euros d'impots (non imposable car le montant trop faible), si > a 8 € je devrais payer 47.2% du montant.

Pour l'Allemagne, l'Espagne et le Royaume-Uni : je ne paye pas de PS et le revenu versé par la SCPI est net de fiscalité, ca sera un crédit d'impot égal au montant de l'impot payé à l'étranger.

Pour le Portugal, les Pays-Bas, la Pologne et l'Irlande : idem sauf que ca sera la méthode de l'exonération d'impot.

Comme les revenus fonciers sont comptabilités, seule la part des revenus FR touchés sera impactée, pour le reste des pays, les revenus annoncés sont donc Net de fiscalité.

Est ce que ces calculs vous semblent exact ?

Merci à tous
 

Aristide

Top contributeur
Je souhaiterai faire un crédit pour acheter des parts de SCPI à hauteur de 150k sur 5 SCPI au taux de 1.9% avec 1.2% d'assurances et j'aimerai savoir si les données suivantes sont correctes.

Hypothèse :

Le prêt démarre le 1 janvier pour faciliter les calculs.
Les intérêts annuels du crédit pour la première année sont 2795.99 €
1. Le nombre de parts souscrites :

Au niveau du nombre de parts détenues, est ce qu'il faut comptabiliser les frais d'entrée lors de la souscription ?
Exemple une part veut 200 € avec les frais de souscription et d'émission d'un montant de 50 €, pour calculer le nombre de parts détenues est ce :
150 000 / 200 € = 750 parts détenues
ou 150 000 / 150 € (valeur nominale) = 1000 parts détenues ?
Dans cette hypothèse je comprends qu'il vous faut faire une mise de fonds de 250€ pour obtenir une part de 200€
=> 150.000/250 = 600 parts.

Cdt
 
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xenesis57

Contributeur
Ce que je veux dire c'est 150 000 euros investis en SCPI ; si le prix d'une part est de 200 euros est ce que les frais de souscription sont inclus dans le nombre de parts acquises ? On m'a indiqué que 150 000 euros le rendement est calculé sur l'ensemble du montant et non sur 150 000 euros - 12% (frais d'émissions).

Ainsi est ce que je dois considérer le rendement est de 5% pour 150 000 euros ou un rendement de 5% sur 150 000 - 18 000 euros soit 132 000 euros ?
 
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
Si c'est ainsi il vous faut faire une mise de fonds de 200€ pour avoir une part de 150€
=> 150.000/200 = 750 parts.

Qu'en disent les experts ?

Cdt

Edit
Il va de soi que les frais de souscription sortent de la base de calcul de la rémunération servie.
 

xenesis57

Contributeur
Oui ca me parait évident mais je préfère avoir la confirmation. Ce qui m'induis en erreur c'est qu'on m'a dit " les loyers sont versés sur le montant investi et non net de frais de souscription. Ce qui est une bonne nouvelle pour l'investisseur ainsi sur 150 000 euros de SCPI avec un rendement prudent de 4% vous devez considérer 6000 euros de loyers annuels".
 

xenesis57

Contributeur
Car pour moi les loyers sont versés sur le nombre de part acquises. Ou alors on verse 4% sur 200 euros mais le jour où je veux vendre je récupère 150 euros car les frais d'émissions sont dus.
 

xenesis57

Contributeur
Je viens de faire une vérification avec corum origin j'ai investi 2890 euros divisé par 1090 ça le donne 2.63 parts (c'est ce que j'ai marqué dans l'interface client). Ok donc première question résolue. Il reste donc les deux autres points. Merci Aristide en tout cas ;)
 

xenesis57

Contributeur
Donc buffeto dans mon cas si j'ai 150k avec 200 euros la part ça me donne bien 750 parts et le calcul de la rentabilité se fait bien sûr les 150 000 euros investis. Right ?

Pour avoir le loyer approximatif dois je utiliser le tri de 5 ans ou le tdvm multiplie par le nombre de parts ?

Enfin niveau fiscalité est ce que ce que je ne me plantes pas sur la partie fr et européennes.

Le calcul de la mensualité que l'on doit sortir en dépend grandement et j'espère ne pas faire fausse route..

Merci encore en tout cas !
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Donc buffeto dans mon cas si j'ai 150k avec 200 euros la part ça me donne bien 750 parts et le calcul de la rentabilité se fait bien sûr les 150 000 euros investis. Right ?
oui
Pour avoir le loyer approximatif dois je utiliser le tri de 5 ans ou le tdvm multiplie par le nombre de parts ?
le TDVM
Enfin niveau fiscalité est ce que ce que je ne me plantes pas sur la partie fr et européennes.
la question est : si la partie française représente 37.8% de l'investissement , je pense que tu ne pourras déduire que 37.8% des interets ( mais je n'en suis pas tout à fait certain )
 
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