Questions diverses sur prêt immobilier

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour Aristide,CRD 119 vous voulez dire?

Ex avec un prêt à 0.77% ce serait :
119 187 878,73 €
120 186 385,02 €
121 184 890,35 €

(186 385.02 * 0.0077) / 2 = 717.58€ ?

Non; ce n'est pas ainsi que le plafond de 6 mois d'intérêts de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) se calcule.
Si - avant IRA - ce remboursement constitue la 120 ème échéance c'est donc le capital restant dû après paiement de la 119 ème échéance qu'il faut prendre (= CRD 129).

Le montant de l'IRA due représentant ces 6 mois d'intérêts est alors égal à :
IRA= (CRD 129 x Taux du prêt / 2)

Ainsi qu'expliqué ci-dessus, si le capital restant dû après paiement de 1a 119 ème échéance est de 187.878,73€ c'est ce CRD qui sert de base au calcul de l'RA soit:
=> 187.878,73€ x 0,77% / 2 = 723,33€

J'avais peur qu'il y ait aussi des pénalités de remboursement anticipé au niveau de la garantie du prêt ou une baisse de la part de ce que crédit logement reverse. Ou un autre truc du genre défavorable à l'emprunteur...

Les crédits cautionnés par Crédit Logement sont classés en générations trimestrielles et un compte d'exploitation/résultats est tenu pour chacune de ce génération.
Dès lors s'il se trouve que votre dossier se situe dans une génération où il y a peut/très peu de sinistres le pourcentage de restitution que vous aurez à la fin de votre prêt sera plus important (ex 80%)
Inversement si beaucoup de sinistres sont subis ledit pourcentage sera plus faible (ex 65%).

Ayant opté pour le barème "Initio", dans l'un ou l'autre cas le montant réellement restitué sera le résultat du calcul ci-dessus moins la commission de caution que vous auriez dû payer du départ

Pour revenir au PEL et votre question sur la prorogation, si on prend celui de ma compagne, ouvert le 15/03/12, au bout de 10 ans il sera fiscalisé et elle pourra le garder ainsi jusqu'à sa 15ème année, nous sommes d'accord que par aucun moyen on pourrait le conserver plus longtemps?

Oui.
Voir lien page 26 ci-dessus.

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

Je suis perdu.

Ma décision était quasiment actée. Je pensais que plus vite un remboursement anticipé allait intervenir, plus cela pénaliserait le taux pivot de l'épargne. Donc que le risque d'un remboursement anticipé favorisait l'offre sur 15 ans au détriment de celle sur 20ans... Beaucoup de choses personnelles me font penser que ce risque est plausible (mutation, promotion, envie de changer de sercteur, etc).

MAIS!

En comparant les offres de base sur 15 et 20 ans j’obtiens un taux pivot de 1.54%.

En anticipant un remboursement à 10 ans sur les 2 offres j'obtiens un taux pivot inférieur qui s’élève à 1.45% !

Encore plus troublant, en anticipant un remboursement à 15 ans (donc un remboursement anticipé uniquement du prêt qui est sur 20 ans (banque B) puisque celui sur 15 ans serait totalement amorti), mon taux pivot descend à 1.32% (détail des calculs ci-dessous).

Je dois me tromper dans mes calculs ou dans mon raisonnement, car pour moi le remboursement anticipé était plutôt un risque de voir le taux pivot de l'épargne exploser.




Échéance 180 banque A = dernière échéance de l'offre sur 15 ans
Échéance 180 banque B = CRD + IRA soit 96538.17 + (96538.17*0.0077)/2 = 96909.81 ==> donc du coup pas d'AID dans tout cela


Extrait de l'échéancier sur 20 ans :


Et pour rappel, la comparaison des offres 15 et 20 ans sans anticiper le remboursement :




Merci pour votre éclairage.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ne pouvant reproduire exactement vos échéanciers je vous prie de trouver, ci-joint, mon cas d'école initial avec les deux options :
+ Durée maintenues à 180 et 240 mois (Offre-2.xlsm)
+ Durée maintenue à 180 mois pour l'offre "A" et remboursement anticipé également à 180 mois pour l'offre "B" (Meilleure-Offre-2-bis.xlsm).

Vous pouvez constater que :

1) -Toutes choses restant égales par ailleurs, sur les comparaisons "Coût du Crédit Corrigé" et "Valeur du Patrimoine Total", à l'instant "t" du choix à opérer l'offre "A" reste à privilégier.

2) - Dans les deux options le TAEGF de l'offre "A" reste identique à 2,4273% ce qui est parfaitement logique et normal puisque rien n'a été modifié dans l'échéancier.

3) - Dans l'option avec remboursement anticipé le TAEGF de l'offre "B" passe de 2,1388% à 2,1432% ce qui est tout autant logique et normal car quand l'on réduit la durée l'on diminue le coût du crédit mais l'on augmente les TAEG car les frais prélevés au départ sont amortis sur une durée raccourcie.

4) - Le taux pivot de rémunération de l'épargne descend de 1,5143% (maintien 240 mois) à 1,3863% (remboursement à 180 mois).
=> Il ne semble donc pas surprenant que vous fassiez également ce même constat.

Maintenant avez vous bien:
+ Supprimé les éventuelles échéances du prêt principal saisies en colonne "J" au-delà de 180 mois ?
+ Mais tout en maintenant les échéances du prêt complémentaire de 20.000€ si sa durée va au-delà de 180 mois ?
+ Cliqué sur le bouton "CALCUL" ?

J'ai déjà exprimé mes doutes sur la pertinence d'une anticipation des taux (quels qu'ils soient) sur le moyen/long terme.

Si, à 10/15 ans, vous anticipez une hausse des taux vous serez tenté de conserver votre épargne et donc d'augmenter, à due concurrence, le montant du crédit.

Mais, en attendant, les taux bas actuels rendront contre productif cette anticipation puisque vous paierez les mensualités d'un crédit plus élevé à taux plus important que celui de votre épargne qui est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de ladite épargne..

Si votre choix s'avère judicieux à 10 ans par exemple mais que quelques années plus tard le conjoncture entraine de nouveau un mouvement inverse le résultat sera le même que ci-dessus.

Autre possibilité; les taux restent bas à MT/LT et décidez alors de procéder à un remboursement anticipé en puisant dans cette épargne peu rémunératrice

Oui mais, comme ci-dessus, mais de façon inversée, ce serait une mauvaise décision si la conjoncture faisait repartir les taux à la hausse quelque temps plus tard.

L'adage dit "Avec des si.......l'on mettrait Paris dans une bouteille !!!"

Avec de telles tentatives d'anticipations vous avez une chance sur deux qu'elles soient bonnes à un moment donné et inversement; mais aucune certitude à ce que l'année suivante elle le soit toujours.

Pour moi, à l'instar des raisonnements des scientifiques, les simulations s'entendent "Toutes choses restant égales par ailleurs".

Ceci étant vous faites, bien entendu, comme vous l'entendez.

Cdt

 

[Aristide]

4) - Le taux pivot de rémunération de l'épargne descend de 1,5143% (maintien 240 mois) à 1,3863% (remboursement à 180 mois).
=> Il ne semble donc pas surprenant que vous fassiez également ce même constat.

Explication à partir de mon cas d'école ci-dessus :

Dans la première option où les crédits sur 180 mois et 240 mois sont supposés aller jusqu'à leurs termes les "Coûts du Crédit Corrigé" sont, ainsi qu'indiqué antérieurement, calculés sur la durée la plus longue; soit donc 240 mois.
Dans cette hypothèse ces "Coûts du crédit Corrigés" calculés avec un taux de rémunération de l'épargne de 0,50% par défaut sont de ;
+ Offre "A" = 50.528,16€
+ Offre "B" = 58.235,13€

=> Soit une différence de 7.706,87€
=> Et il faut donc porter ce taux de 0,50% au taux pivot de 1,5143% pour que les deux "Coûts du Crédit Corrigés" arrivent à égalités.

Dans la seconde option où, du fait du remboursement anticipé du crédit initial sur 240 mois, les deux crédits sont ramenés à une durée de 180 mois, les "Coûts du Crédit Corrigé" sont donc désormais calculés sur 180 mois.
Dans cette seconde hypothèse ces "Coûts du crédit Corrigé" calculés avec un taux de rémunération de l'épargne de 0,50% par défaut sont de ;
+ Offre "A" = 44.357,92€€
+ Offre "B" = 49.562,06€

=> Soit une différence de seulement 5.204,14€€.

=> Par rapport à la première option, cette différence de "Coûts du Crédit Corrigé" est donc en régression de :
=> 7.706,87€ - 5.204,14€€ = 2.502,73€

Dès lors il semble compréhensible qu'il ne faille augmenter le taux de 0,50% qu'au taux pivot de seulement 1,3863% pour compenser cette différence.

Cdt.

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour @Aristide,

1) -Toutes choses restant égales par ailleurs, sur les comparaisons "Coût du Crédit Corrigé" et "Valeur du Patrimoine Total", à l'instant "t" du choix à opérer l'offre "A" reste à privilégier.

Idem, OK.

2) - Dans les deux options le TAEGF de l'offre "A" reste identique à 2,4273% ce qui est parfaitement logique et normal puisque rien n'a été modifié dans l'échéancier.

Idem, OK.

3) - Dans l'option avec remboursement anticipé le TAEGF de l'offre "B" passe de 2,1388% à 2,1432% ce qui est tout autant logique et normal car quand l'on réduit la durée l'on diminue le coût du crédit mais l'on augmente les TAEG car les frais prélevés au départ sont amortis sur une durée raccourcie.

Dans mon cas cela ne se vérifie pas, on passe d’un TAEGF de 1.40% à 1.32%.

Maintenant avez vous bien:
+ Supprimé les éventuelles échéances du prêt principal saisies en colonne "J" au-delà de 180 mois ?
+ Mais tout en maintenant les échéances du prêt complémentaire de 20.000€ si sa durée va au-delà de 180 mois ?
+ Cliqué sur le bouton "CALCUL" ?

Oui pour tout, votre exemple est bien conforme à la manière dont j’ai rempli le tableur que vous trouverez ci-joint.
(sur l’offre à 20 ans, le prêt à taux zéro est quand même remboursable sur 15 ans donc pas d’échéance au-delà de 180 mois)

J'ai déjà exprimé mes doutes sur la pertinence d'une anticipation des taux (quels qu'ils soient) sur le moyen/long terme.

Si, à 10/15 ans, vous anticipez une hausse des taux vous serez tenté de conserver votre épargne et donc d'augmenter, à due concurrence, le montant du crédit.

Mais, en attendant, les taux bas actuels rendront contre productif cette anticipation puisque vous paierez les mensualités d'un crédit plus élevé à taux plus important que celui de votre épargne qui est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de ladite épargne..

Si votre choix s'avère judicieux à 10 ans par exemple mais que quelques années plus tard le conjoncture entraine de nouveau un mouvement inverse le résultat sera le même que ci-dessus.

Autre possibilité; les taux restent bas à MT/LT et décidez alors de procéder à un remboursement anticipé en puisant dans cette épargne peu rémunératrice

Oui mais, comme ci-dessus, mais de façon inversée, ce serait une mauvaise décision si la conjoncture faisait repartir les taux à la hausse quelque temps plus tard.

L'adage dit "Avec des si.......l'on mettrait Paris dans une bouteille !!!"

Avec de telles tentatives d'anticipations vous avez une chance sur deux qu'elles soient bonnes à un moment donné et inversement; mais aucune certitude à ce que l'année suivante elle le soit toujours.

Pour moi, à l'instar des raisonnements des scientifiques, les simulations s'entendent "Toutes choses restant égales par ailleurs".

Absolument d’accord sur TOUT ce que vous dites.

1) -Toutes choses restant égales par ailleurs, sur les comparaisons "Coût du Crédit Corrigé" et "Valeur du Patrimoine Total", à l'instant "t" du choix à opérer l'offre "A" reste à privilégier.

Ce point me semble le plus important, j’ai utilisé votre tableau en considérant le « Coût du Crédit Corrigé (CCC) » et la « Valeur du Patrimoine Total (VPT) » comme des indications et non comme des critères pour faire mon choix. Le critère du choix, je ne l’ai basé que sur le taux pivot, en me disant que peut importe le « CCC » ou la « VPT » , la seule chose importante est de savoir si je suis en mesure de « battre » le taux pivot :

- si oui, l’offre B est la mieux
- si non, l’offre A est à privilégier

Si le taux pivot était de 0.1% par exemple, je foncerais sur l’offre B, quel que soit le « CCC » de cette offre. => Erreur de raisonnement ?

Actuellement, sans remboursement anticipé, j’ai un taux de 1.54%.
Je n’ai aucune prétention de pouvoir prévenir l’avenir, je base donc mon choix à l’instant « T ». Ce taux me semble compliqué à « battre », voire impossible en restant sur des supports sécurisés ==> il s’agit d’appréciations hautement personnelles.

Pensant que le risque d’un remboursement anticipé plombait mon taux pivot, mon choix était donc clairement établi ==> offre A.
Mais, il s’avère qu’en anticipant (dès ce jour) le remboursement de mon crédit de 20 ans au bout de 15 ans, le taux à battre ne serait plus que de 1.32%. Le fait que j’y parvienne est effectivement incertain, mais le fait que j’ai à battre 1.32% et non de 1.54% est quant à lui certain (tous les éléments étant connus à ce jour : montant de l’IRA, coût du prêt, etc.) ==> Ce raisonnement est-il valable ?

Un grand merci pour votre aide.

 

[Aristide]

Dans mon cas cela ne se vérifie pas, on passe d’un TAEGF de 1.40% à 1.32%.

Sans modification des frais initiaux ni des échéances, mais avec une réduction de durée, ce ne peux s'expliquer que par un très très fort impact de la dernière échéance.

En effet, dans l'immense majorité des cas, "l'effet réduction de durée" a sur, le TAEG; une incidence à la hausse plus forte que "l'effet montant échéance" à la baisse du à l'accroissement de l'échéance payée

Ce point me semble le plus important, j’ai utilisé votre tableau en considérant le « Coût du Crédit Corrigé (CCC) » et la « Valeur du Patrimoine Total (VPT) » comme des indications et non comme des critères pour faire mon choix. Le critère du choix, je ne l’ai basé que sur le taux pivot, en me disant que peut importe le « CCC » ou la « VPT » , la seule chose importante est de savoir si je suis en mesure de « battre » le taux pivot :

- si oui, l’offre B est la mieux
- si non, l’offre A est à privilégier

Si le taux pivot était de 0.1% par exemple, je foncerais sur l’offre B, quel que soit le « CCC » de cette offre. => Erreur de raisonnement ?

Je vous ai expliqué que je ne choisirai pas une offre sur la base d'un hypothétique taux pivot qui pourrait traduire un possible accroissement du taux de rémunération de mon épargne dans les années à venir, et d'ailleurs, sans certitude qu'il s'y maintienne.

A l'instant "t" du choix si votre taux d'épargne est connu l'applicatif vous donne l'orientation à privilégier à ce moment; pas d'autre prétention.

Mais, il s’avère qu’en anticipant (dès ce jour) le remboursement de mon crédit de 20 ans au bout de 15 ans, le taux à battre ne serait plus que de 1.32%. Le fait que j’y parvienne est effectivement incertain, mais le fait que j’ai à battre 1.32% et non de 1.54% est quant à lui certain (tous les éléments étant connus à ce jour : montant de l’IRA, coût du prêt, etc.) ==> Ce raisonnement est-il valable ?.

L'affirmation est valable; mais je reste toujours plus que dubitatif sur la pertinence du raisonnent; notamment dans le temps.

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

Je vous ai expliqué que je ne choisirai pas une offre sur la base d'un hypothétique taux pivot qui pourrait traduire un possible accroissement du taux de rémunération de mon épargne dans les années à venir, et d'ailleurs, sans certitude qu'il s'y maintienne.

A l'instant "t" du choix si votre taux d'épargne est connu l'applicatif vous donne l'orientation à privilégier à ce moment; pas d'autre prétention.

Je ne vous comprends pas car je trouve beaucoup plus logique (et plus sain) de s'interroger sur sa capacité à maintenir son taux taux de rémunération de l'épargne sur la durée la plus longue de prêt, plutôt que de se dire : "Je choisis cette offre parce qu'aujourd'hui mon taux de rémunération de l'épargne est supérieur au taux pivot".

Pour moi c'est même en contradiction avec le mode de fonction de votre tableur qui est conçu sur cette vision échéance la plus lointaine pour le CCC ou VPT.

Dans l'exemple ci-dessous la PVT de l'offre B est bien calculée selon l'hypothèse que mes 80K€ que je ne sollicite pas en apport soient rémunérés de manière constante au taux de rém. de l'épargne.

88391.65=80000*(1.0005)^20

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans l'exemple ci-dessous la PVT de l'offre B est bien calculée selon l'hypothèse que mes 80K€ que je ne sollicite pas en apport soient rémunérés de manière constante au taux de rém. de l'épargne.

88391.65=80000*(1.0005)^20

Oui mais, ce faisant, vous être obligé d'emprunter 80.000€ de plus et vous payez donc des intérêts à 0,77% sur sur un CRD plus élevé au mois le mois.
Et, à ces intérêts réellement déboursés, il faut ajouter le manque à gagner en intérêts sur les échéances payées (également plus élevées) , calculées à 0,50% dans l'hypothèse prise par défaut.

Je répète aussi que c'est utopique d'anticiper un taux d'épargne - qui plus est stable dans le temps - à MT/LT.

Je vous ai tout expliqué page 33 ci-dessus.

Maintenant, ainsi que je vous l'ai d'ailleurs dit en fin de cette page, vous faites comme vous l'entendez,.

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour @Aristide,

J'avoue être un peu frustré que tout ceci finisse en queue de poisson.

Je vous ai tout expliqué page 33 ci-dessus.

Et je suis d'accord avec tout.

Je répète aussi que c'est utopique d'anticiper un taux d'épargne - qui plus est stable dans le temps - à MT/LT.

Encore une fois, je suis entièrement d'accord, personne ne peut prédire l'avenir. Mais on est obliger de prendre une hypothèse (donc de tenter de prédire l'avenir) s'il l'on veut utiliser les informations qu'apportent votre tableur (le "CCC" et la "VPT").


Actuellement mon épargne est rémunéré à 1.8% (info connue à l'instant 't'), si je base mon critère de choix sur le "CCC", je fais bien, malgré moi, une anticipation que mon taux d'épargne restera stable sur la durée du prêt la plus longue.

En résumé, entre vos propos (ne pas se baser sur une prédiction du futur)... :

A l'instant "t" du choix si votre taux d'épargne est connu l'applicatif vous donne l'orientation à privilégier à ce moment; pas d'autre prétention.

et le fonctionnement du tableur (calcul du "CCC" en fonction de la rémunération stable du taux de l'épargne sur la durée du prêt la plus longue), c'est pour moi totalement illogique.

J'insiste sur le pour moi, car vous avez évidemment 1000x de culture financière, je ne parviens cependant pas à comprendre pourquoi mon raisonnement n'est pas le bon.

 

[Aristide]

Si =>

1) - Vous connaissez le taux de rémunération de votre épargne = 1,80% (??? = est-ce plausible pour le calcul du manque à gagner en intérêts sur les échéances payées au mois le mois ?)
2) - Que vous pariez sur une forte probabilité que ce taux se maintienne - au minimum à ce niveau - dans la durée ( ??? = est-ce plausible ?)

=> Alors saisissez 1,80% à la place du 0,50% pris par défaut; vous aurez alors l'orientation vers "A" ou "B" préconisée et le problème sera réglé.

Cdt