Projet LMNP compta/fisca/renta

Fonçeur

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Bonjour,

Ayant contacté un conseiller en gestion de patrimoine pour un achat de SCPI, celui-ci m'a vendu "du rêve" en me parlant des LMNP
J'ai confiance, mais ... les chiffres ne me donnent pas cet effet de confiance.

Me voilà prêt à signer sur 2 projets en simultané en résidence étudiante avec bail commercial 9/10 ans et crédit immo (12 à 20 ans à décider)

Projet 1 : Ancien (21 ans) (emplacement bon, gestionnaire bon)
Prix HT : 57 720 € (dont 6 820€ d'honoraires et 900 € de mobilier) soit valeur réelle HT du bien 50 000€)
TVA : 1 364€
Frais de notaire : 5 500€
Pour un loyer de 2517€ HT (fond de travaux 64€ ; taxe foncière 453 € )
Ce qui fait si je ne me trompe : renta brute : 3.89% (avec frais de notaires et TVA) et renta nette 3.09%

Projet 2 : Neuf (emplacement bon ,gestionnaire bon)
Prix HT : 84 000 € (dont 3650 € de mobilier)
Frais de notaire estimé : 2650€
Loyer HT : 3135€ (aucune idée des charges et taxe foncière pour le moment)
Renta brute : 3.61% renta nette estimée : 2.94%

J'ai compté les frais de notaire dans le calcul de la renta, eux ne le font pas, erreur de ma part ?

Ma situation :
Seul investisseur; locataire avec loyer de 265€ ; CDI ; Epargne (AV + PEE + PEL) : 180k ; pas d'immobilier ;
Capa d'emprunt (estimation) sur :
12 ans : 84 500 € ( 6 540€ d'intérêts déductibles HA)
15 ans : 103 000 € ( 10 400 d'intérêts déductibles HA)
20 ans : 130 000 € ( 20 550€ d'intérêts déductibles HA) (soit + 27k € dispo au coût de 10 150€ ..... )

Mon CGP me conseil donc de scinder mes emprunts et de les prendre sur 20 ans pour l'effet de levier et la déductibilité des IE

D'après les simulations sommaires que j'ai fait ; sur le projet 1 je peux me limiter à 10K d'apport voire juste 5,5K (FN) et combler l'apport necessaire sur le projet 2.

Maintenant il y a encore le problème de durée : 15 ans me semble largement suffisant , voire même le Projet 1 sur 15 ans, et le deux sur 12 ans (avec plus d'apport donc)

Niveau rendement, c'est du "clé en main" , des rentas assez tristes, mais je n'ai à m'occuper de rien (sauf encaisser .. mais aussi payer le cas échéant si j'ai bien compris .... )

Et les rendement prennent encore une claque car il me faudra prendre un Expert comptable, et adhérer à un CGA si j'ai bien compris.

Pensez vous que ça vaille le coup quand même par rapport aux SCPI et aux fonds euros.

Je ne me sens pas de faire de l'achat rénovation location et compta moi même, , mais est-ce vraiment le prix à payer ? ...

J'en suis d'ailleurs aussi à chercher un expert comptable LMNP "pas trop cher" ... (et une CGA )

Vos avis affutés me seraient bien utile, svp , votre vision, vos conseils,...

Edit : question complémentaire : Est-ce intéressant/possible/rentable de faire un remboursement d'emprunt anticipé pour soit acquérir sa résidence principale, soit investir dans un autre bien LMNP ?

Vous en remerçiant par avance.
 
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Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Edit : question complémentaire : Est-ce intéressant/possible/rentable de faire un remboursement d'emprunt anticipé pour soit acquérir sa résidence principale, soit investir dans un autre bien LMNP ?

pour cette question je n'ai pas de doutes , rembourser par anticipation un vieux crédit ( sans doute cher ) est plus simple qu'une aventure en LMNP qui reste , quoiqu'on en dise , une aventure avec des risques potentiels.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Bien placé, bien géré, un LMNP étudiant (ou sénior) est une valeur sûre. Il, faut impérativement que la vile soit assez importante en terme 'études supérieures: évitez les villes trop "moyenne" comme Nîmes, Béziers, Narbonne: c'est moins cher mais moins attractif.
Oui, votre CGP a raison de vous faire partir sur durée longue, ça préserve vos capacités futures d'invt, et les "i" sont déductibles.

Oui vous avez raison de mettre le moins possible en apport et de faire croître ET votre patrimoine immo ET votre patrimoine financier => vous jouerez sur les 2 tableaux.

Rembourser un locatif pour une RP: mieux éviter, la RP ne rapporte rien.
Rembourser une RP pour du locatif: oui c'est + indiqué.

Mais tout ça dépend évidemment aussi de vos objectifs financiers / extra financiers, et courts , moyen long terme.
 

abcdef

Contributeur régulier
Compte tenu des rendements aussi faibles même net je trouve que l'investissement n'est pas très rentable.

D'autant plus que sur les LMNP il ne faut pas trop compter sur une plus value à la revente, voir même une moins value. Le futur acheteur achètera un rendement.

Un Lmnp dans l'ancien doit être minimum de 5% , je vois même certains notamment chez Pierre et Vacances qui bradent leur logement tellement ils n'en peuvent plus. Entre les travaux , la baisse des loyers à chaque renouvellement de bail...

Donc SCPI de préférence, quand au LMNP si on s'y intéresse trouver un bon rendement dans une ville dynamique qu'on gère soit-même.
Pour le comptable si on opte pour le régime réel , on peut en trouver sur des sites en ligne à prix modéré
Un exemple: http://www.jedeclaremonmeuble.com/tarif/
 

moietmoi

Top contributeur
Ayant contacté un conseiller en gestion de patrimoine pour un achat de SCPI, celui-ci m'a vendu "du rêve" en me parlant des LMNP
Bonjour, pourquoi avoir contacté un cgp? pour acheter des scpi? oui..bon.. donc tu savais ce que tu voulais et tu as changé d'avis.. d'abord il faudrait définir tes objectifs,
si je comprends bien tu es célibataire, locataire, pas de rp, avec un loyer très faible, (265 euros) et avec 180 000 euros d'épargne, au fait tu as quel age?
et tu te poses la question, un jour d'acheter ta rp.que tu n'a pas pour l'instant.. mais on ne connait pas tes revenus,
sans age, sans revenu et TMI,et sans objectifs , aucun projet n'est bon, ou tous sont aussi mauvais....ou aussi bons...

Projet 2 : Neuf (emplacement bon ,gestionnaire bon)
Tous les gestionnaire sont bon avant de faire défaut..
tous les emplacements sont bons à part les mauvais

en lmnp géré, le bail commercial est excessivement important, il te lie aux gestionnaires pour la vie!!
Pensez vous que ça vaille le coup quand même par rapport aux SCPI et aux fonds euros.
ca dépend de ce que tu cherches...
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Un Lmnp dans l'ancien doit être minimum de 5% , je vois même certains notamment chez Pierre et Vacances qui bradent leur logement tellement ils n'en peuvent plu
Pas étonnant, moi je méfie au contraire des rentas trop élevées: elles cachent des renégos à la baisse après des retards de paiement à moyen terme cf Appart city et consorts
 

Fonçeur

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Bonjour, merci pour vos réponses, je n'ai pas encore tout lu :)

pour cette question je n'ai pas de doutes , rembourser par anticipation un vieux crédit ( sans doute cher ) est plus simple qu'une aventure en LMNP qui reste , quoiqu'on en dise , une aventure avec des risques potentiels

Oui, c'est sûre, mais dans le cas-ci c'est plutôt si dans 1, 2, 3 ans je peux être amené à vouloir contracter un nouvel emprunt.

Bonjour, pourquoi avoir contacté un cgp? pour acheter des scpi?

C'était mon idée d'investissement première via crédit immo (pour effet de levier), mais avec le cumul emprunt + impositions, il m'a dit qu'il y a mieux à faire, avec le LMNP, encore faut-il bien le "choisir" effectivement.

d'abord il faudrait définir tes objectifs,

J'en avais, investissement long terme 10-20 ans , via crédit , et ils restent donc les même avec le LMNP

sans age, sans revenu et TMI

37 ans - 24000 + 2000 - 14%

en lmnp géré, le bail commercial (...) te lie aux gestionnaires pour la vie!!

Ah, pour ça je pensais justement que je pouvais en fin de chaque bail (9 ou 10 ans) soit renouveller, soit justement, tenter de louer l'appartement par moi-même...

Encore merci pour vos réponses
 

Fonçeur

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Oui, votre CGP a raison de vous faire partir sur durée longue, ça préserve vos capacités futures d'invt, et les "i" sont déductibles.
Rembourser une RP pour du locatif: oui c'est + indiqué
.

Mais d'après mes simulations : (capa d'emprunt au max donc dans tous les cas)

15 ans : capa d'emprunt : 103 000 € ( coût 10 400 d'intérêts déductibles HA)
20 ans : capa d'emprunt : 130 000 € ( coût 20 550€ d'intérêts déductibles HA)

Donc, sans frais sur remboursement anticipé, et avec un emprunt sur 12 ou 15 ans mes intérêts minimum nécessaires à garder un déficit sur 30 ans (et plus si le solde des amortissements restant peut bien être reportable sans limite de durée) (au réel) sont largement présent

Et donc, rembouser le premier crédit de 15 ans et un reprendre un de 15 ans (dans l'idée que je m'en fais) me permettrait de murir un 3ème projet, avec un "budget" aussi couteux que si j'avais pris un emprunt sur 20 ans , tout en "gagnant" 76 000 € (103k*2-130k) de capa d'épargne en plus.

Par contre je ne sais pas ce que ça dit comptablement.... si les intérêts restent déductibles si remboursés de la sorte ; et surtout si c'est faisable ...
 

moietmoi

Top contributeur
Ah, pour ça je pensais justement que je pouvais en fin de chaque bail (9 ou 10 ans) soit renouveller, soit justement, tenter de louer l'appartement par moi-même..
non pas possible...pour faire cela il faut payer une indemnité au gestionnaire( en général 2 ans de loyer) + il faut rembourser à l'état une partie de la tva que ne va pas payé maintenant;
le lmnp de ce type est fait pour être conservé, bien choisi, c'est un excellent produit pour ce constituer sans trop d'impots un complément pour la retraite;Mais ce n'est pas un produit va et vient ...cependant les scpi , c'est un peu paril , sauf que si tu veux tu peux en vendre un morceau sans tout lâcher; et les scpi, elles te feront payer de l'impôt et des prélèvement sociaux;
tu vois un achat de ta rp dans combien de temps? ou bien ce n'est pas ta pré occupation?
 
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