Projet de Robien

fab72

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Bonjour,

j'aimerai connaître vos avis sur le projet DE ROBIEN suivant

- célibataire:1 parts
- Tranche marginale : 37,38 %
- Revenus net imposable : 24770
- Montant impot 2004 : 5002
-Revenue d'activité pour 2005 : 37239€

On me propose un bien situé à Pineuilh ( 40 kilomètres de Marmande et 24 Kilomètres de Bergerac.) La résidence est situé au centre ville a côté de la gare et de l'hopital.

Maison T2 37,78 m2 avec terrasse
- Cout 107200 euros
- LOYER: 330 euros
- Epargne mensuelle moyenne : 600 €
- Mensualité : 108 euros
- durée financement : 25 ans
- taux : 3,60% révisable

Livraison 3ème trimèstre 2007.
Le conseiller m'avise qu'à compter de 09 ans, date de la revente du bien immobilier, je pourrai bénéficier d'un capital de 45451€ avec un gain fiscal de 20583 €.
Que pensez vous de la proposition ? On me dit que c'est le seul programme de Robien en cours dans la ville. J' ai vu que dans certaine ville il devenait difficile de trouver des locataires :eek:

Merci pour vos réponses
Cordialement
 

austin

Membre
hello

j'habite justement a bergerac soit a 25 km de ton projet
ici a bergerac je sait pas si c'est le cas a pineulh le marché de la location s'est effrité a cause de loyer excessif quitte a payer cher autant que ce soit pour soi! (dans mon cas un appart avec vu sur dordogne en centre ville de bergerac liberer au mois d'octobre toujours pas relouer) donc les gens achete cher mais il achete

aussi ya un truc qui est bizarre a pineuilh ya pas de gare! (pris le train tout les We pdt 3 ans) et voyage-sncf confirme
par contre a ste foy la grande oui (c'est la qu'il y a l'hopital et la gare)
distance entre les deux environ 600m donc entre!
mais y passant trés souvent je vois pas ou c'est ! les redisences sont deja construite depuis belle lurette et le reste des batiment en pierres doit dejà etre classé a mon avis

perso je pense plutot qu'il s'agit du lotissement qui est presque fini pas loin du leclerc en bordure de rocade mais je peut me tromper!

si tu veut je pourrait faire ton reporter sur place si tu habite loin et que j'ai l'occassion de passé la bas

ps une maison de 37m2 c'est cage a lapin et pour ce prix (ancien) la t'as presque une vraie maison regarde sur www.fnaim.fr ou un bel appart aussi question subsidaire ya un jardin? parce que terrase ça sonne appart et la du coup c'est hyper cher

esperant ne pas trop t'avoir effrayer

aprés Mr Babar te dira peut etre ce qu'il en pense au point de vu fiscal et rendement

encore autre chose ste foy ou pineuilh c'est à 50 km de marmande donc cible mieux le secteur au prix de l'essence et l'etat des routes y'en a pour une heure de trajet perso 1 heure de trajet pour allez bosser c'est trop meme si le loyer est bas (ça compense pas avec le prix de l'essence)
 

fab72

Nouveau membre
Merci pour les infos.

En fait il s'agit d'un appart au rez de chaussée avec une terrasse d'un peu plus 9 m2. Donc en tout y en a pour 47 m2

La résidence qui comportera une cinquantaine de logements (apparts+ petites maisons) sera située entre la rue Sablonat et la rue de l'abbatoire qui donne elle même sur l'Avenue Maréchal Juin (lieue dit : l'enclos). Je ne sais pas si ça te parle mais visiblement c'est pas loin de la gare de Saint Foy. Il y a aussi un Super U pas loin.

On me dit que la ville a une population en augmentation. Est-ce que des gens travaillant sur Bergerac (en l'occurence plutôt des célibataires) s'installeraient à Pineuilh ?? Est ce que 330€ te semble un loyer correct dans la région? Quand est il du prix des apparts dans la région? 107 000€ pour cette surface c'est au dessus du prix du marché ? Il est difficile d'avoir des renseignements aux niveaux des agences immobilières locales. En générale elles ne répondent pas ou reste évasives.

Si effectivement tu passes dans le coin je suis très preneur de tes commentaires.


Merci

Fab72
 

austin

Membre
hello

si c'est a coté du super U c'est en centre ville de sainte foy faudrait faire une recherche sur via michelin

or sur la carte c'est a coté de la rocade ya environ 1 km du super u mais c'est vers ou je pensé! coté esthétique les premiers qui ont etait construit sont pas trop mal mais font un peu petit a tu regardé sur le site de la fnaim

appartement- 33220-PINEUILH- 94 000,00 € (616 600,00 FF)
Annonce n° 1478 modifiée le 06/04/2006
appartement de 6 pièces de 260 m² environ,
4 chambres
ESCARMANT IMMOBILIER - CENTURY 21 Tel : 05 57 46 21 18


appartement- 33-GIRONDE- PINEUILH 109 000,00 € (714 994,00 FF)
Annonce n° 3236 modifiée le 26/04/2006
appartement de 4 pièces de 70 m² environ,
sejour de 30 m² environ,
1 chambre
AGENCE SAINT JOHNS Tel : 05 53 57 95 22

appartement- 33220-STE FOY LA GRANDE- 119 000,00 € (780 589,00 FF)
Annonce n° 1428 modifiée le 17/04/2006
appartement de 5 pièces de 176 m² environ,
3 chambres

annonce etant dans tes prix c'est sur derriere ya pas la meme defiscalitation ni le meme loyer du coup!

pour les prix de la location regarde sur kitrouve.com (veut pas faire de pub non plus!) mais un t3 tourne vers les 500€ mini CC

sinon du coté de bergerac ya eu pas mal de livraison coté immobilier locatif (et d'autre sont encours d'achevement et un grand projet demarre juste route de périgueux c'est ce qui a fait chuté les prix de la location plus d'offre et moi de demande ) donc je sait pas trop si les jeunes celib sont suceptible de faire 1/2 heure de route a loyer equivalent ou un peu plus (perso moi je suis jeune et celib, je travail sur bergerac et quand j'ai chercher mon logement j'ai meme pas chercher de ce coté) mais bon si ya une assurance logement vacant pourquoi pas

enfin le secteur de l'emploie sur bergerac n'est pas top ya pas beauoup de grand entreprise


a bientot Romain
 
Bonjou fab,

J'ai refais la simulation de votre vendeur, avec les nouvelles tranches et le systeme de défiscalisation borloo populaire, puisque avec une livraison 3eme trimestre 2007, vous serez sans doute en borloo.

Toujours avec vos revenus et le meme investissement, J'obtient :

sur une durée de 9ans :
loyers : 37855
Gain fiscal : 20170
epargne réelle : 13472

Résultat d'opération : 38086
On est loin des 45000 obtenus dans votre résultat, de plus j'ai repris le meme taux que vous avez obtenu, mais sur lequel je m'interroge 3,60 sur 25ans si c'est vrai c'est une superbe affaire. Par contre votre opération est loin d'etre optimisé, eb effet on arrive a un déficit foncier d'environ 8800€.
Je me suis donc permis de vous faire une autre étude :

Appartement T3 a Roanne
143500€
T3 duplex
70,32 M2 Avec terrasse
Loyer 460€

financement sur 20 ans a 3,60%
mensualité : 881
Effort d'épargne : 249€
pour la mensualité on peu biensur modulé avec la durée du pret.

Résultat de l'opération a 9 ans :

Gain fiscal : 25470
epargne : 29901
Résultat : 63591

Voila cela vous permettra certainement de comparer votre projet.

Cordialement.
 

christianR

Contributeur régulier
J'aimerai juste poser une question à Cidvicious depuis quand une livraison au 3ème trimestre 2007 entraine-t-elle de signer du Borloo Populaire ? Fab 72 sera toujours dans le régime robien actuel sauf si son permis de construire a été déposé en 2006 ce qui serait très étonnant et à condition bien sûr qu'il signe chez le notaire avant le 01/07/2006.
Cordialement.

Christian
 
Je ne dis pas qu'il sera obligatoirement en borloo, toutefois il est vrai que l'acte (et non la procuration) doit etre signé au plus tard le 30/O6/06 (ce dont je doute). mais je lui recommande fortement de choisir, si il a le choix,le système borloo puisque celle ci sera plus avantageuses avec les nouvelles tranches 2007. ;)
 

fab72

Nouveau membre
Quelle différence au niveau défiscalisation entre le de robien et le Borloo ?
On m'a dit que le de Robien actuel allait disparaitre et qu'il fallait en profiter tant qu'il en était encore temps ??

Sinon concernant le prix de l'appartement je suis effectivement sceptique. J'ai été sur le site www.fnaim.fr et je me rends compte que pour 107 200 € on peut avoir des maison d'au moins 80m2 a pineuilh ou a Saint Foy la Grande.
Dans la simulation faite par le vendeur il a estimé que le prix de l'appartement prendrait 1,50% par an ? Mais j'ai l'impression que le prix d'achat est très élevé dans la région. Sur PAP le prix moyen au m2 tourne au tour de 1700 € or l'appartement que l'on me propose est à 2800€ le m2. Donc ce qui me préocuppe c'est le prix de revente de l'appartement.

En ce qui concerne le taux de 3,60% il s'agit d'un taux révisable fixe pendant 2 ans. Il est majoré à 5,20%

Sinon quel est le calcul qui vous donne un déficit foncier de 8800 € ? Ce que je vois c'est que pendant 5ans le déficit est a peu près de 9400 € par an et les 5 dernières années de 2800€. Donc si je fais une moyenne je tombe sur 6100€ ??

Corialement
 
la robien : déductions de 8% de l'investissement les 5 premieres années
2,5% les 4 années suivantes

Pour la borloo : déduction de 6% pendant 7 ans et 4% pendant 2ans.
les loyers sont plafonnés a 70% du prix du marché et l'abbattement forfaitaire est de 40% au lieu de 6% pour la robien.

Ensuite le prix que le vendeur vous donne, c'est sans doute le prix packagé donc avec les intérets intercalaires, frais d'acte et d'hypothèque. Il vous faut le prix hors frais!!

Pour le calcul du déficit il est vrai que je ne peu trouver la meme chose, puisque les charges prises en comptes par le vendeur ne sont pas forcément les meme que les miennes. Sinon le calcul pour robien c'est

loyers moins 6%
moins les intérets d'emprunts
moins les charges
moins l'amortissement

Bien a vous
 
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