Envoi 1/2
Bonjour
Antérieurement, par trois billets successifs, j’ai déjà fait le procès du TEG/TAEG.
NB) - Ces billets n’ont pas fait l’objet d’actualisations.
Mais les posts concernés de ce forum n’étant plus utilisables j’ouvre donc cette nouvelle file afin de vous répondre et - en même temps - cesser de polluer celle concernant "Jurisprudence Année lombarde" point de départ de ces échanges.
Concernant le texte de 1966, votre analyse est exacte.
Mais à l’époque les crédits et leurs techniques étaient très simples ; très loin de leur actuelle sophistication et de ingénierie financière qui en découle cependant que les diverses lois, règlements et jurisprudences n’ont fait qu’ajouter à le complexité.
Je vous propose maintenant, ci-dessous, une synthèse sur ce critère qui, à mon avis, est pour partie un outil qui remplit bien ses objectifs, mais, pour autre partie et bien que souvent « déifié » ne les remplit quasiment pas ; je veux parler ici des plans de financement immobiliers.
+ Le TEG/TAEG a une fonction première qui est effectivement de contrôle du taux usuraire.
Hormis le fait que les banques peuvent librement choisir le nombre de décimales qu’elles affichent dans leurs offres/contrats de prêts alors que le taux d’usure ne comprend que deux décimales (???), pour cet objectif, il me semble un moyen pertinent.
+ En ce qui concerne sa fonction de comparaison d’offres concurrentes, pour les crédits à la consommation qui sont unique pour un financement donné, sans apport personnel et sans assurance je considère qu’il est aussi un critère acceptable.
+ En revanche, concernant les crédits immobiliers, je suis très critique sur la pertinence du TEG/TAEG en tant que supposé critère de comparaisons d’offres concurrentes.
=> Plusieurs raisons à cela :
+ Durées différentes = résultats non comparables
Les comparaisons ne sont pas pertinentes = sur le prêt le plus court (TEG plus élevé - Coût crédit plus faible) il faudrait tenir compte de la possibilité de rentabiliser l’équivalent de l’échéance au terme du prêt jusqu’au terme du prêt le plus long.
De même, sur le prêt le plus long (TEG le plus faible - Coût crédit plus élevé), sachant qu’une capacité de remboursement de 1.000€ est l’équivalent d’une capacité d’épargne de 1.000€, pour comparer des choses comparables il faudrait tenir compte de la possibilité pour les emprunteurs de rentabiliser la différence d’échéances sur toute la durée du prêt le plus long.
=> Pour faire simple :
+ Échéance en 180 mois = 1.000€ (= capacité de remboursement = capacité d’épargne)
+ Échéance en 215 mois = 600€
=> Premier calcul sur prêt de 180 mois
+ Intérêts
+ Assurances (obligatoires et facultatives - cf ci-dessous)
+ Frais dossier + garanties + parts sociales + autres…
= Cout du crédit simple
+ Manque à gagner en intérêts au taux de rémunération de l’épargne sur l’apport personnel immobilisé…………….sur 215 mois
+ Manque à gagner en intérêts au taux de rémunération de l’épargne sur toutes les échéances payées………..sur 215 mois.
= Cout du crédit corrigé (du manque à gagner en intérêts su tous les débours de trésorerie).
=> Second calcul sur prêt de 215 mois
+ Idem ci-dessus mais en tenant compte cette fois ci- des différences d’échéances rentabilisées au taux de l’épargne soit (1.000€ - 600€) = 400€ du mois N°1 au mois N°215.
Ce faisant les « coûts du crédit corrigé » portent sur les mêmes « sommes mensuelles » déboursées ou supposées telles et sur des durées identiques :
=> Ces coûts du crédit corrigés deviennent alors parfaitement comparables.
+ Assurances facultatives = des différences tarifaires sur les assurances facultatives sont potentiellement trompeuses pour les emprunteurs puisque le TEG légal les exclut.
Or, obligatoires ou facultatives, lesdites primes concernées sont bel et bien payées par les emprunteurs.
NB)- Le TAEA prend bien en compte toutes les assurances, qu’elles soient obligatoires ou facultatives
+ Ne tient pas compte de l’apport personnel qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.
A besoin de financement donné, plus l’apport est important moins le besoin de crédit est nécessaire pour équilibrer le plan de financement.
Et plus le taux de rémunération de l’épargne est faible par rapport au taux d’emprunt et plus le montant de cet apport est élevé, plus le TEG du plan de financement dans son ensemble est réduit………et inversement bien entendu.
Comme ci-dessus pour le calcul du « Coût du Crédit Corrigé », et donc pouvoir comparer des choses comparables, il faudrait tenir compte du manque à gagner en intérêts - au taux de l’épargne - des différences de montants d’apport personnel.
+ Garantie
Si garantie réelle immobilière (= PPD et/ou hypo) le coût de la mainlevée n’est pas pris en compte ; le TEG réel est donc minoré par rapport à la réalité.
À contrario, le coût Crédit logement impacte à 100% puisque la restitution partielle du dépôt garantie n’est pas prise en compte en fin de prêt ; le TEG est de fait majoré.
=> Avec Crédit Logement les TEG/TAEG affichés sont donc plus importants que la réalité alors que, inversement, avec un PPD et/ou une hypothèque, ils sont moins importants que la réalité.
=> Les comparaisons sont faussées.
+ Répartition des frais de dossier
Il est réglementairement interdit aux banques de prendre des frais de dossier sur les prêts à taux zéro et épargne-logement (= prêts du secteur dit réglementé).
Dans le calcul du TEG/TAEG la totalité desdits frais est donc à répartir sur les seuls complémentaires.
Procéder autrement revient à majorer les TEG/TEG desdits prêts exonérés et à minorer celui des complémentaires.
Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???
+ Répartition des frais de garanties
Tous les prêts réglementés sont exonéré de la taxe de publicité foncière (TPF) de 0,715% ce qui signifie que dans un plan de financement où se côtoient PTZ + EL avec des prêts classiques dits « du secteur libre» il y a tout un calcul « alambiqué » de répartition à faire
Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???
Même chose/difficulté si un crédit garantie par privilège de prêteur de deniers (PPD) et un autre par une hypothèque.
Le premier est exonéré de la TPF mais pas le second.
Là, également, il y a tout un calcul « alambiqué » de répartition à faire.
Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???
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Bonjour
Antérieurement, par trois billets successifs, j’ai déjà fait le procès du TEG/TAEG.
NB) - Ces billets n’ont pas fait l’objet d’actualisations.
Mais les posts concernés de ce forum n’étant plus utilisables j’ouvre donc cette nouvelle file afin de vous répondre et - en même temps - cesser de polluer celle concernant "Jurisprudence Année lombarde" point de départ de ces échanges.
Concernant le texte de 1966, votre analyse est exacte.
Mais à l’époque les crédits et leurs techniques étaient très simples ; très loin de leur actuelle sophistication et de ingénierie financière qui en découle cependant que les diverses lois, règlements et jurisprudences n’ont fait qu’ajouter à le complexité.
Je vous propose maintenant, ci-dessous, une synthèse sur ce critère qui, à mon avis, est pour partie un outil qui remplit bien ses objectifs, mais, pour autre partie et bien que souvent « déifié » ne les remplit quasiment pas ; je veux parler ici des plans de financement immobiliers.
+ Le TEG/TAEG a une fonction première qui est effectivement de contrôle du taux usuraire.
Hormis le fait que les banques peuvent librement choisir le nombre de décimales qu’elles affichent dans leurs offres/contrats de prêts alors que le taux d’usure ne comprend que deux décimales (???), pour cet objectif, il me semble un moyen pertinent.
+ En ce qui concerne sa fonction de comparaison d’offres concurrentes, pour les crédits à la consommation qui sont unique pour un financement donné, sans apport personnel et sans assurance je considère qu’il est aussi un critère acceptable.
+ En revanche, concernant les crédits immobiliers, je suis très critique sur la pertinence du TEG/TAEG en tant que supposé critère de comparaisons d’offres concurrentes.
=> Plusieurs raisons à cela :
+ Durées différentes = résultats non comparables
Les comparaisons ne sont pas pertinentes = sur le prêt le plus court (TEG plus élevé - Coût crédit plus faible) il faudrait tenir compte de la possibilité de rentabiliser l’équivalent de l’échéance au terme du prêt jusqu’au terme du prêt le plus long.
De même, sur le prêt le plus long (TEG le plus faible - Coût crédit plus élevé), sachant qu’une capacité de remboursement de 1.000€ est l’équivalent d’une capacité d’épargne de 1.000€, pour comparer des choses comparables il faudrait tenir compte de la possibilité pour les emprunteurs de rentabiliser la différence d’échéances sur toute la durée du prêt le plus long.
=> Pour faire simple :
+ Échéance en 180 mois = 1.000€ (= capacité de remboursement = capacité d’épargne)
+ Échéance en 215 mois = 600€
=> Premier calcul sur prêt de 180 mois
+ Intérêts
+ Assurances (obligatoires et facultatives - cf ci-dessous)
+ Frais dossier + garanties + parts sociales + autres…
= Cout du crédit simple
+ Manque à gagner en intérêts au taux de rémunération de l’épargne sur l’apport personnel immobilisé…………….sur 215 mois
+ Manque à gagner en intérêts au taux de rémunération de l’épargne sur toutes les échéances payées………..sur 215 mois.
= Cout du crédit corrigé (du manque à gagner en intérêts su tous les débours de trésorerie).
=> Second calcul sur prêt de 215 mois
+ Idem ci-dessus mais en tenant compte cette fois ci- des différences d’échéances rentabilisées au taux de l’épargne soit (1.000€ - 600€) = 400€ du mois N°1 au mois N°215.
Ce faisant les « coûts du crédit corrigé » portent sur les mêmes « sommes mensuelles » déboursées ou supposées telles et sur des durées identiques :
=> Ces coûts du crédit corrigés deviennent alors parfaitement comparables.
+ Assurances facultatives = des différences tarifaires sur les assurances facultatives sont potentiellement trompeuses pour les emprunteurs puisque le TEG légal les exclut.
Or, obligatoires ou facultatives, lesdites primes concernées sont bel et bien payées par les emprunteurs.
NB)- Le TAEA prend bien en compte toutes les assurances, qu’elles soient obligatoires ou facultatives
+ Ne tient pas compte de l’apport personnel qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.
A besoin de financement donné, plus l’apport est important moins le besoin de crédit est nécessaire pour équilibrer le plan de financement.
Et plus le taux de rémunération de l’épargne est faible par rapport au taux d’emprunt et plus le montant de cet apport est élevé, plus le TEG du plan de financement dans son ensemble est réduit………et inversement bien entendu.
Comme ci-dessus pour le calcul du « Coût du Crédit Corrigé », et donc pouvoir comparer des choses comparables, il faudrait tenir compte du manque à gagner en intérêts - au taux de l’épargne - des différences de montants d’apport personnel.
+ Garantie
Si garantie réelle immobilière (= PPD et/ou hypo) le coût de la mainlevée n’est pas pris en compte ; le TEG réel est donc minoré par rapport à la réalité.
À contrario, le coût Crédit logement impacte à 100% puisque la restitution partielle du dépôt garantie n’est pas prise en compte en fin de prêt ; le TEG est de fait majoré.
=> Avec Crédit Logement les TEG/TAEG affichés sont donc plus importants que la réalité alors que, inversement, avec un PPD et/ou une hypothèque, ils sont moins importants que la réalité.
=> Les comparaisons sont faussées.
+ Répartition des frais de dossier
Il est réglementairement interdit aux banques de prendre des frais de dossier sur les prêts à taux zéro et épargne-logement (= prêts du secteur dit réglementé).
Dans le calcul du TEG/TAEG la totalité desdits frais est donc à répartir sur les seuls complémentaires.
Procéder autrement revient à majorer les TEG/TEG desdits prêts exonérés et à minorer celui des complémentaires.
Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???
+ Répartition des frais de garanties
Tous les prêts réglementés sont exonéré de la taxe de publicité foncière (TPF) de 0,715% ce qui signifie que dans un plan de financement où se côtoient PTZ + EL avec des prêts classiques dits « du secteur libre» il y a tout un calcul « alambiqué » de répartition à faire
Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???
Même chose/difficulté si un crédit garantie par privilège de prêteur de deniers (PPD) et un autre par une hypothèque.
Le premier est exonéré de la TPF mais pas le second.
Là, également, il y a tout un calcul « alambiqué » de répartition à faire.
Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???
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