Procès du TEG/TAEG dans sa supposée fonction de comparaisons d’offres de prêts immobiliers concurrentes.

Aristide

Top contributeur
Envoi 1/2

Bonjour

Partant, est-ce que je me trompe si je dis que l'intention du législateur en 1966 était de dire qu'outre le taux d'intérêt, constant quelle que soit la manière dont le prêt est remboursé, il faut regarder comment les éléments ajoutés au prêt augmentent celui-ci, et donc de proposer un moyen de convertir des francs en équivalent "taux d'intérêts" qui s'ajoutent au taux ? Et d'ajouter ensuite qu'à partir d'un certain niveau de "taux", on décide que le prêt est usuraire ?

Antérieurement, par trois billets successifs, j’ai déjà fait le procès du TEG/TAEG.

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Étude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
Étude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat


https://www.anil.org/documentation-...du-credit-une-notion-denuee-de-signification/

Première partie
https://blog.cbanque.com/aristide/6...out-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/

Seconde partie
https://blog.cbanque.com/aristide/5...t-credit-ou-autres-parametres-seconde-partie/

Troisième partie
https://blog.cbanque.com/aristide/4...out-credit-ou-autres-parametres-3-eme-partie/

Quatrième partie
https://blog.cbanque.com/aristide/1...g-cout-credit-ou-autres-parametres-4e-partie/

Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !

http://blog.cbanque.com/aristide/76...f-global-taeg-il-peut-vous-induire-en-erreur/

Taux Effectif Global (TEG) – Taux Annuel Effectif Global (TAEG) – Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA)…«Quel sac de nœuds »… ! ! !… ? ? ? »

http://blog.cbanque.com/aristide/40...ffectif-de-lassurance-taeaquel-sac-de-noeuds/

NB) - Ces billets n’ont pas fait l’objet d’actualisations.

Mais les posts concernés de ce forum n’étant plus utilisables j’ouvre donc cette nouvelle file afin de vous répondre et - en même temps - cesser de polluer celle concernant "Jurisprudence Année lombarde" point de départ de ces échanges.

Concernant le texte de 1966, votre analyse est exacte.

Mais à l’époque les crédits et leurs techniques étaient très simples ; très loin de leur actuelle sophistication et de ingénierie financière qui en découle cependant que les diverses lois, règlements et jurisprudences n’ont fait qu’ajouter à le complexité.

Je vous propose maintenant, ci-dessous, une synthèse sur ce critère qui, à mon avis, est pour partie un outil qui remplit bien ses objectifs, mais, pour autre partie et bien que souvent « déifié » ne les remplit quasiment pas ; je veux parler ici des plans de financement immobiliers.

+ Le TEG/TAEG a une fonction première qui est effectivement de contrôle du taux usuraire.


Hormis le fait que les banques peuvent librement choisir le nombre de décimales qu’elles affichent dans leurs offres/contrats de prêts alors que le taux d’usure ne comprend que deux décimales (???), pour cet objectif, il me semble un moyen pertinent.

+
En ce qui concerne sa fonction de comparaison d’offres concurrentes, pour les crédits à la consommation qui sont unique pour un financement donné, sans apport personnel et sans assurance je considère qu’il est aussi un critère acceptable.

+ En revanche, concernant les crédits immobiliers, je suis très critique sur la pertinence du TEG/TAEG en tant que supposé critère de comparaisons d’offres concurrentes.

=> Plusieurs raisons à cela :

+ Durées différentes
= résultats non comparables
Les comparaisons ne sont pas pertinentes = sur le prêt le plus court (TEG plus élevé - Coût crédit plus faible) il faudrait tenir compte de la possibilité de rentabiliser l’équivalent de l’échéance au terme du prêt jusqu’au terme du prêt le plus long.

De même, sur le prêt le plus long (TEG le plus faible - Coût crédit plus élevé), sachant qu’une capacité de remboursement de 1.000€ est l’équivalent d’une capacité d’épargne de 1.000€, pour comparer des choses comparables il faudrait tenir compte de la possibilité pour les emprunteurs de rentabiliser la différence d’échéances sur toute la durée du prêt le plus long.

=> Pour faire simple :
+ Échéance en 180 mois = 1.000€ (= capacité de remboursement = capacité d’épargne)
+ Échéance en 215 mois = 600€

=> Premier calcul sur prêt de 180 mois
+ Intérêts
+ Assurances (obligatoires et facultatives - cf ci-dessous)
+ Frais dossier + garanties + parts sociales + autres…

= Cout du crédit simple

+ Manque à gagner en intérêts au taux de rémunération de l’épargne sur l’apport personnel immobilisé…………….sur 215 mois
+ Manque à gagner en intérêts au taux de rémunération de l’épargne sur toutes les échéances payées………..sur 215 mois.

= Cout du crédit corrigé
(du manque à gagner en intérêts su tous les débours de trésorerie).

=> Second calcul sur prêt de 215 mois

+ Idem ci-dessus mais en tenant compte cette fois ci- des différences d’échéances rentabilisées au taux de l’épargne soit (1.000€ - 600€) = 400€ du mois N°1 au mois N°215.

Ce faisant les « coûts du crédit corrigé » portent sur les mêmes « sommes mensuelles » déboursées ou supposées telles et sur des durées identiques :

=> Ces coûts du crédit corrigés deviennent alors parfaitement comparables.

+ Assurances facultatives
= des différences tarifaires sur les assurances facultatives sont potentiellement trompeuses pour les emprunteurs puisque le TEG légal les exclut.
Or, obligatoires ou facultatives, lesdites primes concernées sont bel et bien payées par les emprunteurs.

NB)- Le TAEA prend bien en compte toutes les assurances, qu’elles soient obligatoires ou facultatives

+ Ne tient pas compte de l’apport personnel qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.
A besoin de financement donné, plus l’apport est important moins le besoin de crédit est nécessaire pour équilibrer le plan de financement.

Et plus le taux de rémunération de l’épargne est faible par rapport au taux d’emprunt et plus le montant de cet apport est élevé, plus le TEG du plan de financement dans son ensemble est réduit………et inversement bien entendu.

Comme ci-dessus pour le calcul du « Coût du Crédit Corrigé », et donc pouvoir comparer des choses comparables, il faudrait tenir compte du manque à gagner en intérêts - au taux de l’épargne - des différences de montants d’apport personnel.

+ Garantie
Si garantie réelle immobilière (= PPD et/ou hypo) le coût de la mainlevée n’est pas pris en compte ; le TEG réel est donc minoré par rapport à la réalité.

À contrario, le coût Crédit logement impacte à 100% puisque la restitution partielle du dépôt garantie n’est pas prise en compte en fin de prêt ; le TEG est de fait majoré.

=> Avec Crédit Logement les TEG/TAEG affichés sont donc plus importants que la réalité alors que, inversement, avec un PPD et/ou une hypothèque, ils sont moins importants que la réalité.

=> Les comparaisons sont faussées.

+ Répartition des frais de dossier

Il est réglementairement interdit aux banques de prendre des frais de dossier sur les prêts à taux zéro et épargne-logement (= prêts du secteur dit réglementé).

Dans le calcul du TEG/TAEG la totalité desdits frais est donc à répartir sur les seuls complémentaires.

Procéder autrement revient à majorer les TEG/TEG desdits prêts exonérés et à minorer celui des complémentaires.

Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???

+ Répartition des frais de garanties
Tous les prêts réglementés sont exonéré de la taxe de publicité foncière (TPF) de 0,715% ce qui signifie que dans un plan de financement où se côtoient PTZ + EL avec des prêts classiques dits « du secteur libre» il y a tout un calcul « alambiqué » de répartition à faire

Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???

Même chose/difficulté si un crédit garantie par privilège de prêteur de deniers (PPD) et un autre par une hypothèque.
Le premier est exonéré de la TPF mais pas le second.
Là, également, il y a tout un calcul « alambiqué » de répartition à faire.

Combien de banques le font ; combien « d’experts » (et, à fortiori, prétendus tels) et combien de magistrats le savent ???


Suite page suivante........
 
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
Envoi 2/2

+ Plusieurs prêts dans un plan de financement donc autant de TEG que de prêts dans une même offre ;

=> Imaginez trois offres avec :

+ Offre « A » = Pas d’apport - Prêt le plus long 15 ans - Trois prêts = trois TEG

+ Offre « B » = Apport 10% - Prêt le plus long 20 ans - Quatre prêts = quatre TEG

+ Offre « C » = Apport 20% - Prêt le plus long 25 ans - Cinq prêts = cinq TEG

=> Au vu de ces informations (= TEG/TAEG), je défie qui que ce soit de désigner l’offre financièrement la plus intéressante !!!

Pour une bonne comparaison de diverses offres et donc une bonne orientation du choix des emprunteurs une première approche de solution pourrait tendre à rectifier ce manque de pertinence.

Dans un plan de financement avec plusieurs prêts et donc plusieurs TEG, ce serait d’imposer un « TEG/TAEG financier d’ensemble » tous prêts confondus.

(NB - « TEG financier » pour comparer diverses offres pour le distinguer du « TEG légal » réservé au contrôle de l’usure).

Le problème de l’affectation des bons montants de frais de dossiers et de garanties et autres - ci-dessus expliqué - ne se poserait plus mais, pour autant, il ne pourrait que s’ajouter au TEG/TAEG légal actuel car le supposé « TEG/TAEG financier d’ensemble » ne pourrait pas permettre le contrôle du taux d’usure prêt par prêt.

Mais, en revanche, un tel « TEG financier d’ensemble » pourrait permettre d’intégrer les assurances facultatives et/ou contractuellement facultatives mais commercialement obligatoires et supprimer cette absence potentiellement trompeuse et pour des montants significatifs.

À cet égard je rappelle que le TAEA prend bien en compte toutes les assurances, qu’elles soient obligatoires ou facultatives.

Pour autant, une telle solution ne permettrait de résoudre qu’une partie des problèmes reprochés.

En effet, les différences d’apports personnels (= prêts que les emprunteurs se consentent à eux-mêmes au taux de leur épargne) d’une banque/offre à l’autre persisteraient sans prise en compte de leurs incidences sur les coûts réels.

Et il en serait également strictement de même des différences de durées d’amortissement.

Du fait de toutes ces incohérences je continue à dire - sans détour - que pour les crédits immobiliers chaque fois :

+ Que le plan de financement contient plusieurs crédits = plusieurs TEG/TAEG distincts,
Et/ou
+ Que les durées sont différentes,
Et/ou
+ Que l’apport personnel et différent,
Et/ou
+ Qu’il y a des assurances facultatives,
Et/ou
+ Qu’une garantie réelle immobilière est en concurrence avec Crédit logement
Et/ou
+ Que les frais de dossier et/ou de garanties sont mal répartis,

=> Le TEG/TAEG légal actuel pris pour une supposée comparaison fiable et pertinente d’offres de prêts immobiliers concurrentes…..c’est de la foutaise !!!

Cdt
 
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Edit:

A la liste ci-dessus vous pouvez bien entendu ajouter:

Et/ou
+ Quand les profils d'amortissement diffèrent d'une offre à l'autre.

Chacun sait, en effet, que l'hypothèse farfelue émise dans la file " "Jurisprudence Année lombarde" de prêts bancaires sans intérêts, sans frais de dossier, sans frais de garantie ni autres frais quels qu'ils soient n'existe pas; et ce que les échéances soient constantes, progressives ou dégressives.

Ou alors que l'on nous fournisse des adresses !!!:)

Cdt
 

Pièces jointes

  • TAEG-1.xlsx
    19,7 KB · Affichages: 14

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Chacun sait, en effet, que des prêts bancaires sans intérêts, sans frais de dossier, sans frais de garantie ni autres frais quels qu'ils soient n'existe pas;

Effectivement depuis 1979, année au cours de laquelle j'ai monté mon premier dossier de prêt immobilier pour un client, je n'ai jamais vu ce genre de situation.
le PTZ lui même, pourtant à taux zéro, supporte toujours une garantie que ce soit de type hypothécaire ou société de cautionnement.
Et, sauf exception que je n'ai non plus jamais rencontré, supporte le coût d'une assurance emprunteur.
Cdt
 

Aristide

Top contributeur
(y)
L'on reconnait l'expérience d'un professionnel et le réalisme de ce que l'on trouve "dans la vie réelle".

Que chacun en tire les conclusions qui conviennent.

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Dans la continuité des pages et du fichier ci-dessus proposant un même crédit mais avec trois profils d’amortissement différents (Constant - Progressif - Dégressif) je vous prie de trouver, ci-joint, un exemple simple de comparaisons à partir :

+ Des TAEG
+ Du Coût du Crédit Corrigé.

L’on a vu qu’un prêt de 10.000€ amorti en 24 mois au taux de 2% et avec frais de dossier de 100€ génère :

+ Un TAEG de 2,917% si les échéances sont progressives.
+ Un TAEG de 3,017% si les échéances sont constantes.
+ Un TAEG de 3,144% si les échéances sont dégressives.

Sur cette base, un emprunteur non averti à qui l’on aura « rabâché » que c’est le TAEG qui est le meilleur « outil » pour choisir, à bon escient, le plan de financement au mieux de ses intérêts se précipitera donc vers le profil d’amortissement à échéances progressives avec TAEG de 2,917%.

Maintenant voyons ce qu’il en advient avec le « Coût du Crédit Corrigé » dans une première approche par défaut où le taux de rémunération de l’épargne est supposé de 0,50% (= taux du livret « A »).

=> L’on constate alors les « Coûts Corrigés du Crédit » suivants:

+ Échéances dégressives = 345,08€
+ Échéances constantes = 362,91€
+ Échéances progressives = 380,52€

=> Soit une orientation exactement inverse à celle du TAEG… !!!... ???

Et si l’on fait varier le taux de rémunération de l’épargne (saisie en cellule « I4 » matérialisée en vert) l’on peut vérifier que :

+ Si le taux pivot de rémunération de l’épargne se situe 2,02% = tous les Coûts du Crédit Corrigés sont équivalents.

+ Si ledit taux de rémunération de l’épargne se situe au-delà de 2,02% - et seulement dans ce cas de figure - la hiérarchie du choix est corrélée à celle du TAEG.

Si un emprunteur ne connaît pas avec précision le taux moyen de rémunération de son épargne, sans doute est-il cependant capable de dire si - dans ce cas d’école - il est inférieur ou bien supérieur à 2%.

A noter que ce concept ne nécessite que de simples calculs d’intérêts sans besoin d’équations d’actualisation avec exposants négatifs, ni de recherches itératives ou dichotomiques pour trouver un taux fictif/utopique.

=> La démarche est complètement inversée puisque l’on part d’un taux réel connu ou estimé.

Et, ainsi que dit antérieurement, outre les différences de profils d’amortissement cet indicateur s’avère plus fiable et pertinent si l’on est présence.

+ De plusieurs prêts (= plusieurs TAEG) dans un même plan de financement.
+ D’apports personnels différents (= prêts que les emprunteurs se consentent à eux même audit taux de ladite épargne) ce qui est quasiment toujours le cas.
+ De durées différentes.
+ Etc…….

Cdt
 

Pièces jointes

  • TAEG-3.xlsx
    28,1 KB · Affichages: 9

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

L'objectif de ce post étant d'échanger sur :

"Procès du TEG/TAEG dans sa supposée fonction de comparaisons d’offres de prêts immobiliers concurrentes."


Je publie donc de nouveau le dernier envoi traitant de ce sujet pour en reprendre le fil:

Dans la continuité des pages et du fichier ci-dessus proposant un même crédit mais avec trois profils d’amortissement différents (Constant - Progressif - Dégressif) je vous prie de trouver, ci-joint, un exemple simple de comparaisons à partir :

+ Des TAEG
+ Du Coût du Crédit Corrigé.

L’on a vu qu’un prêt de 10.000€ amorti en 24 mois au taux de 2% et avec frais de dossier de 100€ génère :

+ Un TAEG de 2,917% si les échéances sont progressives.
+ Un TAEG de 3,017% si les échéances sont constantes.
+ Un TAEG de 3,144% si les échéances sont dégressives.

Sur cette base, un emprunteur non averti à qui l’on aura « rabâché » que c’est le TAEG qui est le meilleur « outil » pour choisir, à bon escient, le plan de financement au mieux de ses intérêts se précipitera donc vers le profil d’amortissement à échéances progressives avec TAEG de 2,917%.

Maintenant voyons ce qu’il en advient avec le « Coût du Crédit Corrigé » dans une première approche par défaut où le taux de rémunération de l’épargne est supposé de 0,50% (= taux du livret « A »).

=> L’on constate alors les « Coûts Corrigés du Crédit » suivants:

+ Échéances dégressives = 345,08€
+ Échéances constantes = 362,91€
+ Échéances progressives = 380,52€

=> Soit une orientation exactement inverse à celle du TAEG… !!!... ???

Et si l’on fait varier le taux de rémunération de l’épargne (saisie en cellule « I4 » matérialisée en vert) l’on peut vérifier que :

+ Si le taux pivot de rémunération de l’épargne se situe 2,02% = tous les Coûts du Crédit Corrigés sont équivalents.

+ Si ledit taux de rémunération de l’épargne se situe au-delà de 2,02% - et seulement dans ce cas de figure - la hiérarchie du choix est corrélée à celle du TAEG.

Si un emprunteur ne connaît pas avec précision le taux moyen de rémunération de son épargne, sans doute est-il cependant capable de dire si - dans ce cas d’école - il est inférieur ou bien supérieur à 2%.

A noter que ce concept ne nécessite que de simples calculs d’intérêts sans besoin d’équations d’actualisation avec exposants négatifs, ni de recherches itératives ou dichotomiques pour trouver un taux fictif/utopique.

=> La démarche est complètement inversée puisque l’on part d’un taux réel connu ou estimé.

Et, ainsi que dit antérieurement, outre les différences de profils d’amortissement cet indicateur s’avère plus fiable et pertinent si l’on est présence.

+ De plusieurs prêts (= plusieurs TAEG) dans un même plan de financement.
+ D’apports personnels différents (= prêts que les emprunteurs se consentent à eux même audit taux de ladite épargne) ce qui est quasiment toujours le cas.
+ De durées différentes.
+ Etc…….

Cdt

 

Pièces jointes

  • TAEG-3.xlsx
    28,1 KB · Affichages: 4

Friedrich

Contributeur
Bonjour et merci.
Je ne suis pas sûr d'avoir tout bien compris mais j'en déduis que finalement, comme la voiture (le lobby écolo est encore en train de taper dessus, faudra désormais rouler à vélo, c'est moins cher, bon pour la santé et plus sûr …) , il faudrait aussi supprimer le TEG, mais pas pour les mêmes raisons.

Une petite interrogation toutefois : pour moi, si je mets des fonds propres dans une opération d'achat immobilier, c'est parce que je préfère réduire le montant d'un emprunt qui me coute x % par de l'épargne qui me rapporte y %, avec bien entendu y < x. Et donc, ces fonds propres reviennent à faire un placement au taux x, pas y ...
Cela étant, je pense que chercher à savoir ce qui est le mieux et le plus rentable est un problème très difficile. Un copain, ancien prof de finance à HEC, m'avait expliqué que les approches dites TRI n'avaient de sens que pour chercher à mesurer la rentabilité des fonds propres requis par un projet d'investissement industriel ou commercial. En matière d'achat de sa résidence principale, je ne sais pas si on peut vraiment parler d'investissement productif. et en matière d'investissement locatif, là où les fonds propres sont nuls pour des raisons d'optimisation, comment faire les calculs ? ...

Ce que je comprends enfin est qu'il faut cesse de faire dire au TEG ce qu'il ne dit pas, merci Aristide.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Vous avez bien compris.:)

Mais j'apporte cependant des nuances que j'ai déjà exprimées en tout début de post.

1) - Le TEG/TAEG est-utile en tant qu'outil de contrôle du taux usuraire si l'on fait fi de cette stupidité de permettre aux banques de choisir elles mêmes le nombre de décimales qu'elles affichent alors que ledit taux d'usure n'est publié que sur deux décimales.

Pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans le taux de l'usure actuel est fixé à 2,51%.

Si une banque affiche son TEG/TAEG sur trois décimales et qu'un calcul exact donne 2,5144%, après arrondi légal il sera mentionné sur l'offre de prêt pour 2,514%

=> Est-il usuraire ou pas sachant que si elle avait choisi de n'afficher que deux décimales (= à 2,51%) il ne le serai pas ?

2) - Dans le cas de figure suivant:
+ Prêt unique dans les plans de financement d'offres concurrentes
+ Même durée
+ Même apport personnel
+ Pas d'assurance facultative
+ Même garantie (pas de concurrence entre PPD+hypo et Caution Crédit Logement)
+ Frais dossier et garanties bien répartis et avec le même calcul par chacune des banques en concurrence

=> Ce critère peut-être pertinent............mais vu que la totalité de ces conditions n'est jamais remplie...., effectivement, pour les prêts immobiliers en particulier, vous avez raison de dire:

=>" il faut cesse de faire dire au TEG ce qu'il ne dit pas" . :)

Cdt
 
Haut