Problème de surprime

touno

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Bonjour,

Je souhaiterais savoir si on peut dissocier un prêt immobilier en 2 lignes distinctes pour l'emprunteur et le co-emprunteur.
Je m'explique: l'emprunteur entre pour 65% du prêt et le co-emprunteur pour 35%. L'emprunteur souhaite emprunter sur 18 ans, son taux d'assurance est de 0,13%. Le co-emprunteur souhaite emprunter sur la durée la plus courte possible car il a une surprime d'assurance de l'ordre de 2,94%!
Seconde question: l'emprunteur et le co-emprunteur doivent-ils être assurés chez le même assureur? Lors d'un changement d'assurance, peut-on en modifier qu'une seule?
Troisième question: que se passe-t-il quand la surprime d'assurance fait que la TAEG dépasse le taux d'usure?

Merci d'avance pour vos réponses, vos conseils.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Je souhaiterais savoir si on peut dissocier un prêt immobilier en 2 lignes distinctes pour l'emprunteur et le co-emprunteur.

Je m'explique: l'emprunteur entre pour 65% du prêt et le co-emprunteur pour 35%. L'emprunteur souhaite emprunter sur 18 ans, son taux d'assurance est de 0,13%. Le co-emprunteur souhaite emprunter sur la durée la plus courte possible car il a une surprime d'assurance de l'ordre de 2,94%!

Pratiquement aucune banque ne l'acceptera; elles exigeront toutes deux emprunteurs solidaires qu'il y ait un seul prêt ou deux prêts de durées différentes.

Seconde question: l'emprunteur et le co-emprunteur doivent-ils être assurés chez le même assureur? Lors d'un changement d'assurance, peut-on en modifier qu'une seule?

Ce n'est pas impossible si la banque l'accepte

Troisième question: que se passe-t-il quand la surprime d'assurance fait que la TAEG dépasse le taux d'usure?

Si la prime concernée concerne une assurance facultative (souvent l'assurance du co-emprunteur) elle n'entre pas dans le calcul du TAEG.

S'il s'agit d'une assurance obligatoire, le fait qu'elle rentre dans le calcul du TAEG et que ce dernier dépasse la taux de l'usure le prêt devient impossible.

Pour qu'il devienne possible il faut modifier les caractéristiques du prêt:

+ Réduire le taux
Et/ou
+ Réduire les frais
Et/ou
+ Allonger la durée
Et/ou
+ Réduire le taux de cette assurance

Cdt
 

touno

Nouveau membre
Bonjour,



Pratiquement aucune banque ne l'acceptera; elles exigeront toutes deux emprunteurs solidaires qu'il y ait un seul prêt ou deux prêts de durées différentes.



Ce n'est pas impossible si la banque l'accepte



Si la prime concernée concerne une assurance facultative (souvent l'assurance du co-emprunteur) elle n'entre pas dans le calcul du TAEG.

S'il s'agit d'une assurance obligatoire, le fait qu'elle rentre dans le calcul du TAEG et que ce dernier dépasse la taux de l'usure le prêt devient impossible.

Pour qu'il devienne possible il faut modifier les caractéristiques du prêt:

+ Réduire le taux
Et/ou
+ Réduire les frais
Et/ou
+ Allonger la durée
Et/ou
+ Réduire le taux de cette assurance

Cdt

Merci pour ces éléments de réponse, même s'ils ne me rassurent pas dans la résolution de notre problème.
Non, ce n'est pas une assurance facultative, il s'agit d'une surprime due à un risque aggravé de santé.
Et nous ne pouvons plus faire valoir la clause suspensive car nous avons eu un accord de prêt mais sans connaitre les taux d'assurance.
 

Aristide

Top contributeur
SVP précisez cependant bien les choses.

Vous dites "notre problème"; cela signifie que vous êtes deux co-emprunteurs.

Généralement les banques imposent une assurance à 100%
+ Soit sur une tête (l'autre étant donc facultative)
+ Soit répartie sur les deux têtes (dans ce cas nous avons toujours 100% obligatoires et 100% facultatifs)

Et, dans ce cas, pour le calcul du TAEG, ainsi que dit antérieurement, il n'y a que 100% (et donc pas 200%) qui rentrent dans le calcul du TAEG.

Maintenant sur une tête il y a un surprime pour risque aggravé.

D'après ce que vous semblez dire, cette surprime s'applique à l'emprunteur qui est réputé principal et dont l'assurance est obligatoire ?

S'il en est ainsi et que de ce fait le TAEG dépasse le taux de l'usure, outre les possibilités déjà indiquées antérieurement, l'astuce pourrait être de demander à votre banque de mettre l'emprunteur principal (assurance obligatoire) en co-emprunteur (assurance facultative) et inversement ?

Cdt
 

touno

Nouveau membre
SVP précisez cependant bien les choses.

Vous dites "notre problème"; cela signifie que vous êtes deux co-emprunteurs.

Nous sommes 2: un emprunteur et un co-emprunteur (c'est moi qui ai la surprime d'assurance). Nous sommes passés et nous avons envisagé d'acheter selon les quotités respectives de 40%/60%. Des quotités qui ne sont pas les mêmes dans le prêt classique car il y a par ailleurs un apport personnel et un prêt relais qui comptent dans ma part de co-emprunteur.

Généralement les banques imposent une assurance à 100%
+ Soit sur une tête (l'autre étant donc facultative)
+ Soit répartie sur les deux têtes (dans ce cas nous avons toujours 100% obligatoires et 100% facultatifs)
Nous avons demandé une assurance répartie sur les 2 têtes avec un total de 100% : 65% et 35% pour le prêt classique.
Car sur le prêt relais, l'assurance n'est que sur ma tête à 100%. Là déjà ça ne passe pas car on me met une surprime de 1,86% avec un taux de 1,75%, ça donne une TAEG d'au moins de 3,61 (sans compter frais de garantie bancaire). Trop bête car le bien est déjà sous compromis et devrait être vendu 3 mois après notre achat. Or le taux d'usure est de 3,43% pour les prêts relais.
Pour le prêt classique, il est possible qu'avec les quotités cela passe.

Et, dans ce cas, pour le calcul du TAEG, ainsi que dit antérieurement, il n'y a que 100% (et donc pas 200%) qui rentrent dans le calcul du TAEG.

Maintenant sur une tête il y a un surprime pour risque aggravé.

D'après ce que vous semblez dire, cette surprime s'applique à l'emprunteur qui est réputé principal et dont l'assurance est obligatoire ?

S'il en est ainsi et que de ce fait le TAEG dépasse le taux de l'usure, outre les possibilités déjà indiquées antérieurement, l'astuce pourrait être de demander à votre banque de mettre l'emprunteur principal (assurance obligatoire) en co-emprunteur (assurance facultative) et inversement ?
Là, je ne suis pas sûr que l'assurance sur ma tête, le co-emprunteur, soit facultative.

Cdt
Merci encore pour vos réponses. Etes-vous banquier, assureur, particulier?
 

moietmoi

Top contributeur
Aristide; a dit:
S'il s'agit d'une assurance obligatoire, le fait qu'elle rentre dans le calcul du TAEG et que ce dernier dépasse la taux de l'usure le prêt devient impossible

???? ;)
Bonjour,
quelle serait donc cette assurance obligatoire? au terme de la loi,aucune assurance n'est obligatoire;c'est seulement un usage des banques;

cdt
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Le terme "obligatoire" n'est effectivement pas à prendre au sens juridique du terme où un texte législatif et/ou réglementaire l'imposerait.

Il signifie simplement que la banque exige qu'une certaine quotité du crédit soit assurée faute de quoi elle refuse d'intervenir.

Ceci étant cette "exigence" étant mentionnée dans l'offre/contrat de prêt, en vertu des articles 1103 - 1104 et 1193 (remplacent ancien article 1134) du code civil :

"Les conventions légalement formées entre las parties tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faites...."

=> le client/emprunteur ayant accepté ladite "offre = convention = contrat" il fait "force de loi".

Et cette "obligation" étant vérifiée dans cette offre/contrat les primes payées correspondantes sont à prendre en compte dans la calcul du TAEG/TEG.

Si - au contraire - dans ce même document, lesdites assurances étaient indiquées comme facultatives elles ne rentraient dans ce calcul.

Cdt
 
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