Prêt PTZ et avance sur héritage pour achat RP

[Samanthalyse]

Bonjour,
Je me pose la question sur le prêt PTZ.
Mon conjoint et moi nous voulons acheter notre résidence principale pour la première fois, on mis 40000€ de nos économies. Nos parents souhaitent nous prêter une somme de 50000€, pour nous soutenir financièrement. Le PTZ+ est un prêt complémentaire d'un autre prêt, il ne peut être supérieur à la valeur du prêt principal.
Peut on utiliser un prêt familial comme prêt principal et demander un prêt PTZ+ pour compter notre achat de RP? Comment faire et où faire les déclarations de nos parents ? Est-ce qu'il y des taxes que nos parents vont payer en cas de prêt ? Car nos parents pensent de nos faire un don comme avance sur leur héritage.
Quelle structure à contacter pour montrer une demande de prêt PTZ dans ce cas?
Merci de vos réponses.

 

[Kizzo]

Bonjour,
En matière de Résidence principale notamment, il ne faut pas acheter un bien parce qu'on est éligible à un type de prêt mais parce que le logement ciblé vous convient pour tout un tas de raisons et notamment son emplacement.
Donc j'ai une 1e question : avez-vous trouvé le logement de vos rêves ?

 

[Samanthalyse]

Bonjour,
Merci pour votre retour. On a trouvé plusieurs bien qui nous correspond mais avec travaux, pour notre petit budget dans notre secteur c'est un peu compliqué, le marché est tendu.
Exemple du bien: 110 000€
Apport personnel: 40 000€
Prêt parents : 50 000€
Prêt PTZ: 20 000€
Donc c'est pourquoi je pose beaucoup de questions sur le PTZ

 

[Damienn]

Bonjour,

Vous pouvez prétendre à un PTZ pour un achat d'un bien ancien + travaux si ceux-ci représentent au moins 25% du coût total de l'opération et si le bien est situé en zone B2 ou C. Et sous conditions liées au DPE (actuel ou projeté).
En fonction de vos revenus de l'année N-2 (ou -1, je crois, en fonction de la date de signature), le montant et les modalités du remboursement du PTZ diffèrent.

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Dans votre exemple, sous réserve des autres conditions, le montant des travaux doit être supérieur à :
110000+droits de mutation ("frais de notaire") / 4 soit environ 25000€

Si vous avez peu de revenus, il est judicieux de conserver le plus possible l'apport et d'emprunter le maximum en PTZ.

 

[Damienn]

Est-ce qu'il y des taxes que nos parents vont payer en cas de prêt ? Car nos parents pensent de nos faire un don comme avance sur leur héritage.

Attention, ce n'est pas la même chose.

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S'ils prêtent avec intérêts, ils devront déclarer.

S'ils donnent du cash (loi "Sarkozy") : rien à payer jusqu'au plafond (31k environ). Le reste par le biais d'un don notarié (je crois) : paiement des émoluments du notaire.

S'ils prêtent, c'est théoriquement possible que ce prêt soit le "prêt complémentaire" au PTZ.

 

[Kizzo]

S'ils donnent du cash (loi "Sarkozy") : rien à payer jusqu'au plafond (31k environ). Le reste par le biais d'un don notarié (je crois) : paiement des émoluments du notaire.

Non ce n'est pas exactement ça
Sur le plan fiscal, chaque parent peut donner 31865€ en espèce à chaque enfant, sans droits, et également 100 000 € (argent ou autre) sans droits. 2 abattements distincts.

Sur le plan civil, soit cela se fait par un acte notarié, soit par don manuel.
S'il y a des frères/sœurs, il peut être important de réfléchir aux conséquences à long terme si chacun ne reçoit pas la même chose en même temps.

 

[Aristide]

Bonjour,

Nos parents souhaitent nous prêter une somme de 50000€, pour nous soutenir financièrement. Le PTZ+ est un prêt complémentaire d'un autre prêt, il ne peut être supérieur à la valeur du prêt principal.

C'est la règle générale.
Mais il existe une exception si, de par votre situation, vous êtes dans la tranche N° 1 qui vous permet une quotité de 50%.

Dans ce cas, "par dérogation, lorsque la quotité mentionnée à la première phrase est égale à 50 %, le montant du prêt ne peut excéder de plus d'un quart le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération".

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Peut on utiliser un prêt familial comme prêt principal et demander un prêt PTZ+ pour compter notre achat de RP?

Oui; un prêt familial est possible

Comment faire et où faire les déclarations de nos parents ?

Il faut que vos parents vous fasse signer un contrat de prêt avec toutes ses caractéristiques (montant - taux - durée - échéance...)
Il est conseillé de le faire enregistrer pour obtenir une "date certaine" (coût = 125€).
Mais vous pouvez aussi demander à un notaire de rédiger cet acte et de faire les formalités annexes (coût plus élevé)
Vos parents (prêteurs) devront déclarer les intérêts perçus chaque année en même temps que leurs autres revenus.

Doit-on déclarer aux impôts un prêt d'argent entre particuliers ? - Emprunt
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Est-ce qu'il y des taxes que nos parents vont payer en cas de prêt ?

Non sauf IRRP sur intérêts

Car nos parents pensent de nos faire un don comme avance sur leur héritage.

C'est autre chose.
Mais un don pour un plan de financement un don c'est de l'apport personnel; don pas un prêt

Quelle structure à contacter pour montrer une demande de prêt PTZ dans ce cas?

Vous ne pouvez rien modifier, c'est un calcul réglementaire en fonction de votre situation et du détail de votre plan de financement

On a trouvé plusieurs bien qui nous correspond mais avec travaux, pour notre petit budget dans notre secteur c'est un peu compliqué, le marché est tendu.
Exemple du bien: 110 000€
Apport personnel: 40 000€
Prêt parents : 50 000€
Prêt PTZ: 20 000€
Donc c'est pourquoi je pose beaucoup de questions sur le PTZ

Tout d'abord il faut préciser que pour une acquisition dans l'ancien le PTZ n'est possible qu'à diverses conditions dont :
+ Le respect de normes énergétiques
+ Mais aussi la réalisation d'un minimum de travaux qui doit représenter au moins 25% du total des dépenses finançables
Autrement dit si votre achat + les frais de négociation (pas les frais de notaire = frais acte notarié) sont de 110.000€ le minimum de travaux devra être de 110.000€ /3 = 36.667€
=> Total des dépenses finançables = 110.000€ + 36.667€ = 146.667€
ET
=> 36.667€/146.667€ = 25%

Par ailleurs il ne faut pas oublier certaines dépenses dans votre plan de financement
+ Fais de négociation
+ Fais acte notarié
+ Travaux
+ Frais de dossier (si prêt bancaire)
+ Frais garantie (si prêt bancaire)

Cdt

 

[Damienn]

Oups....merci pour les corrections

 

[Aristide]

Dans votre exemple, sous réserve des autres conditions, le montant des travaux doit être supérieur à :
110000+droits de mutation ("frais de notaire") / 4 soit environ 25000€

Non les droits de mutation ne font pas partie des "dépenses finançables" à considérer.
Avec le PTZ seuls les frais de négociation (agence ou notaire négociateur) peuvent être ajoutés au coût de l'acquisition.

Dans votre exemple, sous réserve des autres conditions, le montant des travaux doit être supérieur à :
110000+droits de mutation ("frais de notaire") / 4 soit environ 25000€

Non; le montant minimum de travaux est de 25% du total des dépenses finançàbles; dit autrement ce minimum représente 1/3 du seul coût achat + fais négociation

=> Soit :
+ "X" coût achat
+ "X/3" coût travaux

=> Coût opération finançable
+ x + x/3 = 110.000€
+ 1,333333333....x = 110.000€
=> X = 110.000€ / 1,333333333.... = 82.500€
=> Achat =82.500€
=> Travaux = 82 500€ / 3 = 27.500€

=> Total projet = 82.500€ + 27.500€ = 110.000€

=> 27.500€ / 110.000€ = 25%

Cdt

 

[Samanthalyse]

Bonjour,

Vous pouvez prétendre à un PTZ pour un achat d'un bien ancien + travaux si ceux-ci représentent au moins 25% du coût total de l'opération et si le bien est situé en zone B2 ou C. Et sous conditions liées au DPE (actuel ou projeté).
En fonction de vos revenus de l'année N-2 (ou -1, je crois, en fonction de la date de signature), le montant et les modalités du remboursement du PTZ diffèrent.

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Dans votre exemple, sous réserve des autres conditions, le montant des travaux doit être supérieur à :
110000+droits de mutation ("frais de notaire") / 4 soit environ 25000€

Si vous avez peu de revenus, il est judicieux de conserver le plus possible l'apport et d'emprunter le maximum en PTZ.

Bonjour,
Merci pour ces précisions, je précise que on est un couple avec un enfant, un loyer de 500€/ mois. Avec nos revenus qui ne dépassent pas 1500€ par mois, et des revenus fiscaux qui ne dépassent pas 14000€ par an, on était confronté à un taux d'endettement qui dépasse 35%, donc les banques nous ne suivent pas, mais on a trouvé des courtiers qui nous ont donné espoir, mais on nous disent qu'il faut prévoir un prêt bancaire classique de plus de 50000€ (disant que les banques ne prêtent pas moins de 50000€) avec un apport personnel de 70000€ ( notre apport personnel+ don familiale).
J'ai vu que avec un prêt familiale ça peut être un autre plan de financement, si nos parents vont nous prêter sans intérêt, et ils vont faire un act chez le notaire ok. C'est pour notre achat de résidence principale avec travaux, classe énergétique important avec DPE F, G.
Est ce que vous pensez que l'opération de financement de prêt PTZ va être plus facile qu'un prêt bancaire classique si on mis 40000€ d'apport personnel+35000€ prêt famille ? Durée du prêt 10 ans.

Bonjour,

Vous pouvez prétendre à un PTZ pour un achat d'un bien ancien + travaux si ceux-ci représentent au moins 25% du coût total de l'opération et si le bien est situé en zone B2 ou C. Et sous conditions liées au DPE (actuel ou projeté).
En fonction de vos revenus de l'année N-2 (ou -1, je crois, en fonction de la date de signature), le montant et les modalités du remboursement du PTZ diffèrent.

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Dans votre exemple, sous réserve des autres conditions, le montant des travaux doit être supérieur à :
110000+droits de mutation ("frais de notaire") / 4 soit environ 25000€

Si vous avez peu de revenus, il est judicieux de conserver le plus possible l'apport et d'emprunter le maximum en PTZ.

 

[MDacier]

Bonjour,
Merci pour votre retour. On a trouvé plusieurs bien qui nous correspond mais avec travaux, pour notre petit budget dans notre secteur c'est un peu compliqué, le marché est tendu.

Un conseil : bien évaluer le coût des travaux en prenant plusieurs estimations avant de faire une offre pour l'appartement/maison.
On peut avoir envie de minimiser ces coûts (et c'est parfois l agent immobilier qui minimise le prix de remise en état);mais ils peuvent transformer une pseudo bonne affaire sur le papier en galère sans fin !!!

 

[Samanthalyse]

Un conseil : bien évaluer le coût des travaux en prenant plusieurs estimations avant de faire une offre pour l'appartement/maison.
On peut avoir envie de minimiser ces coûts (et c'est parfois l agent immobilier qui minimise le prix de remise en état);mais ils peuvent transformer une pseudo bonne affaire sur le papier en galère sans fin !!!

On effet, on est sortis un peu du sujet de ma question, après tant d'intervention et d'ailleurs je vous remercie tous, je reviens au sujet principal de ma question : Peut on utiliser un prêt familial comme prêt principal et demander un prêt PTZ pour compléter notre achat de RP?
Puis-je avoir un réponse claire et précise.
Je vous remercie

 

[MDacier]

Sauf erreur, ça nécessite un acte notarié pour le prêt familial : votre notaire pourra vous donner la réponse

 

[Kizzo]

Sauf erreur, ça nécessite un acte notarié pour le prêt familial : votre notaire pourra vous donner la réponse

L'acte notarié n'est pas indispensable, mais ça peut toujours être bien de faire rédiger par un professionnel qui saura mettre par écrit les bons termes pour que tout le monde soit protégé, y compris les éventuels autres enfants qui ne prennent pas part à l'opération

 

[Aristide]

Puis-je avoir un réponse claire et précise.

Voir page 7 ci-dessus
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Bonjour,

C'est la règle générale.
Mais il existe une exception si, de par votre situation, vous êtes dans la tranche N° 1 qui vous permet une quotité de 50%.

Dans ce cas, "par dérogation, lorsque la quotité mentionnée à la première phrase est égale à 50 %, le montant du prêt ne peut excéder de plus d'un quart le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération".


Oui; un prêt familial est possible

Il faut que vos parents vous fasse signer un contrat de prêt avec toutes ses caractéristiques (montant - taux - durée - échéance...)
Il est conseillé de le faire enregistrer pour obtenir une "date certaine" (coût = 125€).
Mais vous pouvez aussi demander à un notaire de rédiger cet acte et de faire les formalités annexes (coût plus élevé)
Vos parents (prêteurs) devront déclarer les intérêts perçus chaque année en même temps que leurs autres revenus.


Non sauf IRRP sur intérêts

C'est autre chose.
Mais un don pour un plan de financement un don c'est de l'apport personnel; don pas un prêt

Vous ne pouvez rien modifier, c'est un calcul réglementaire en fonction de votre situation et du détail de votre plan de financement

Tout d'abord il faut préciser que pour une acquisition dans l'ancien le PTZ n'est possible qu'à diverses conditions dont :
+ Le respect de normes énergétiques
+ Mais aussi la réalisation d'un minimum de travaux qui doit représenter au moins 25% du total des dépenses finançables
Autrement dit si votre achat + les frais de négociation (pas les frais de notaire = frais acte notarié) sont de 110.000€ le minimum de travaux devra être de 110.000€ /3 = 36.667€
=> Total des dépenses finançables = 110.000€ + 36.667€ = 146.667€
ET
=> 36.667€/146.667€ = 25%

Par ailleurs il ne faut pas oublier certaines dépenses dans votre plan de financement
+ Fais de négociation
+ Fais acte notarié
+ Travaux
+ Frais de dossier (si prêt bancaire)
+ Frais garantie (si prêt bancaire)

Cdt