Prêt infine pour acheter parts SCPI - Arnaque??

donk

Contributeur régulier
Trouvé dans le BALO:
Les associés de la SCPI ALLIANZ PIERRE VALOR sont convoqués en Assemblée Générale Ordinaire,
Quatrième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur comptable de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 1.290,56€ par part.
Cinquième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de réalisation de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 1.291,59€ par part.
Sixième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de reconstitution de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 1.511,86 € par part
et:
Les associés de la SCPI ALLIANZ PIERRE sont convoqués en assemblée générale ordinaire :
Quatrième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur comptable de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 182,26€ par part.
Cinquième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de réalisation de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 310,21€ par part.
Sixième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de reconstitution de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 366,03 € par part.
 

Infinenon

Membre
D'abord merci pour toutes ces réactions.
Je plonge dans les papiers pour tenter de répondre point par point d'en l'ordre d'arrivée :
- Les convocations aux AG, je les ai tjrs scrupuleusement lues, et renvoyé les votes demandés. malheureusement, il semble que je ne les aies pas gardées.
- Usuraire, non pas pour les taux de l'époque, mais pour les taux d'aujourd'hui (1,35%-1,50%, moins vs 4,95%)
- Je suis d'accord avec le "défaut de conseil majeur", et mon conseil actuel chez Allianz l'a reconnu lui-même, il y a 5 ans, lorsque pour la 1ère fois je lui ai fait part de mes soucis de liquidités, que je lui ai demandé de renégocier le taux des intérêts, etc, en disant entre 2 phrases que "la banque n'aurait jamais dû vous accorder ce prêt". Ma conseillère de l'époque m'avait vendu une opération profitable puisque les dividendes couvriraient les intérêts, et que j'étais gagnant par la réduction d'impôts. Ce qui n'a jamais été vrai.
- Certes, j'étais déjà investisseur avec l'appartement, C'était dans mes moyens. L'AV était à 100€/mois à l'époque. Le PERP, à peine plus, ça allait (auj à 175€ mensuels)… J'avais encore de quoi me payer à manger, les sorties et le reste. Mais quand l'AV est passée à 400€ (pour nantir le prêt) + le paiement des intérêts 485.75€, là, c'était plus possible. D'où qu'il m'a fallu revoir toute l'affaire. La banque a refusé la baisse du taux, mais a accepté que je cesse les versements sur l'AV. Et le conseiller de me recommander de vendre l'appartement pour nantir l'AV; ce que le courtier qui me l'avait vendu m'a très vivement recommandé de ne pas faire, vu qu'il ne s'était pas suffisamment apprécié par suite de la crise de 2008 (nous étions en 2014 ou 15, alors). Le conseiller m'avait dit que si je trouvais une banque acceptant de racheter mon prêt à un taux moindre, il ferait plier la banque… Je n'ai pas trouvé.
- les revenus fonciers n'ont jamais couverts le cout du prêt. J'ai touché un peu plus de 4.000€ nets annuellement, avec baisse à 3.200 et 3.400, ces deux dernières années.
- retour au prêt : la somme en a été fixé à 100.000€ au départ, qui était l'estimation des mes capacité de remboursement qu'avait fait la conseillère,; rajusté à 100.500€ pour me permettre d'avoir 67 part à 1.500€ pièce, certificat reçu le 24-02-2010. DONC PAS DE FRAIS DE GESTION ou d'ACQUISITION ou de SOUSCRIPTION;
- 11 mai 2011, AGE pour fusionner 3 SCPI, Allianz Pierre Valor, Distripierre et Allianz Pierre.
- 28 juillet 2011 : AG + AGE première depuis la fusion.
Dans le rapport de gestion joint à la convocation, il est écrit ceci :
"Les montants, les dates d'ouverture et durées des prochaines augmentations de capital seront déterminés par la société de gestion en tenant compte des nouvelles dispositions ci-après :
- Les statuts déjà modifiés en assemblée de fusion prévoient désormais que le prix d'émission ne puisse s'écarter de plus ou moins 5% de la valeur de reconstitution de la SCPI, sauf justification à l'AMF. La valeur de reconstitution de la nouvelle Allianz Pierre recalculée après fusion sur base des valeurs expertisées au 31 décembre 2010 s'établit à 355,05€."
Est-ce sur cette valeur qu'a été calculé le nombre de parts qui me revenait chez Allianz Pierre? On peut le supposer, vec un petit bonus? 293 x 355,05€ = 104 029,65€
- 6 octobre 2011, courrier m'annonçant que je suis l'heureux propriétaire de 293 parts de la SCPI Allianz Pierre. Aucune règle de calcul n'est précisée, ni s'il y a des frais calculés, seulement que c'est inscrit au registre depuis le 1er juillet 2011.
Dans le bulletin de liaison du 1er trimestre 2011 (avant fusion), les parts de Allianz Pierre se sont vendues à 301.87€ (janvier), 316.29€ (février), 322.95 (mars). N'ayant pas gardé tous les bulletins, le suivant, 3e trimestre 2014, indique que le prix de souscription est de 320€... (il est passé à 330€ en 2017, et à 340€ auj; je n'ai pas les dates exactes).

Et là, j'ai des gros questionnements, car nos parts lors de la fusion auraient été évaluées à 355.05€ aors qu'elles en valaient 284€ sur le marché secondaire en décembre 2010, date de la valorisation des parts ??

Comme je ne connais rien à tous ces systèmes financiers et que j'ai investis en confiance, vos réactions et les informations que j'y trouve me sont précieuses.
merci d'avance.
cordialement,
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
merci de toutes les précisions, je ne comprends toujours pas le montage qui a été fait, donc je suis incapable de dire si le montage aurait pu correspondre à votre profil;
vous avez emprunté 100500 euros en prêt in fine
Mais quand l'AV est passée à 400€ (pour nantir le prêt)
je ne comprends pas; vous avez parlé de 450 euros; et vous parliez de 50 000 euros initialement sur l'av; j'ai montré plus haut que ce calcul était bancal et que 450 euros trimestriellement aurait largement suffit;

donc quel est le montage que vous avez signé:
Montant initial de l'AV en nantissement pour le crédit de 100 500 euros?
Montant des abondements mensuels initialement décidés?
Durée du crédit donc date prévue de fin d'abondement et de remboursement du prêt?
 
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

- Usuraire, non pas pour les taux de l'époque, mais pour les taux d'aujourd'hui (1,35%-1,50%, moins vs 4,95%)
Le qualificatif "usuraire" - ou non - s'apprécie à la date de l'émission de l'offre de prêt.

Dans votre cas le taux du prêt n'est donc pas usuraire.

Cdt
 

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
sur le marché secondaire, les parts se vendent généralement en dessous de leur valeur.
Le marché secondaire fonctionne sur la base d'une confrontation des offres à la vente et des offres à l'achat.
Ceux qui veulent vendre ont en général besoin d'argent rapidement et sont donc prêts à vendre en dessous du prix et en face les candidats acquéreurs proposent chacun leur offre et ce sont les meilleures offres qui sont servies en premier.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
mouai..................

moi en résumé je dirai que les divers conseillers que vous avez eu pour cette opération se sont un peu moqué de vous.
ils avaient des objectifs à faire point barre.....

en plus un conseiller allianz qui fait financer l'opération par allianz bank je suppose
et ensuite on vous dit que la banque n'aurait jamais du vous faire le prêt.

vous ne m'avez pas toujours dit combien vous aviez de revenus lorsque vous avez fait cette opération.............

parce que si vos revenus ne permettaient pas de réaliser l'opération on est sur du soutien abusif au crédit.......

Cdt
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
mouai..................
moi en résumé je dirai que les divers conseillers que vous avez eu pour cette opération se sont un peu moqué de vous.
ils avaient des objectifs à faire point barre.....
Mouais aussi pour moi... La pratique semblait courante.
Trouvé sur un autre forum, en date du 26/09/2012 :
"Je suis sollicité par un commercial d’Allianz pour l’investissement dans des SCPI Allianz Pierre. Depuis qq jours je parcours les différents forums mais je m’interroge toujours sur l’intérêt de l’opération. Je fais donc appel a vos conseils éclairés.
Le but avancé de l’opération est de se constituer un patrimoine plus rapidement que par la simple épargne, en ayant recours à l’emprunt. Ce point me parait censé mais je me demande où est le piège, car il y en forcément un.
Dans les grandes lignes voici le montage proposé :
Je possède actuellement 2 AV l’une en € , l’autre en UC. L’idée est d’en utiliser une partie (50 k€) et de compléter par un emprunt (100 k€) pour acheter des SCPI.
Cet emprunt est financé par Allianz Banque au taux de 4.65% avec assurance sur 15 ans.
Les parts, actuellement à 320€, versent un loyer de 15.39€ soit un rendement de 4.8%. Le montant du loyer de 15.39€ est maintenu constant jusqu’au moment où je souhaite revendre..."
bla bla, bla bla
"
 
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