Pret immobilier pour debutant

digitaldigits

Contributeur
Bonjour,

Je suis jeune travailleur, j'aimerais investir dans un logement etudiant en vue de constituer un patrimoine et si possible d'economiser sur les impots.

Je suis interesse par un investissement sans apport, si possible autofinance, soit dans un logement de service etudiant, soit en Duflot. Je suis tres tres novice.

- Est il important de consulter plusieurs banques, est ce que je dois m'attendre a des differences importantes entre les prets proposes par differentes banques ? Est ce qu'il est important de negocier, et sur quels points ?

- Les taux de prets sont bas en ce moment. Est-ce que je vais signer pour un taux de remboursement qui sera valable pour toute la duree du remboursement, ou ces taux fluctuent ?

- Je ne comprends pas pourquoi tout investiseur ne choisis pas d'investir une somme nulle dans l'immobilier. Le locataire va lentement rembourser mon credit, je vais peut-etre, par exemple, sortir 200 euros de ma poche en complement chaque mois, mais au final le RFI est meilleur si je ne fais pas d'apport. Ou bien certains points m'echappent ?

- un promoteur m'a parle d'une solution 'chambre etudiant', ou je n'interagis pas avec le locataire mais le gestionnaire, qui garantit pendant 9 an un loyer fixe a l avance de 350 euros par mois. que pensez vous d'une telle solution ? il vaut mieux mettre en gestion par une agence ?

- comment choisir le promoteur ? faire confiance aux grands groupes foncia nexity bouygues... ?

- dois je reflechir a deux fois et plutot placer des economies a la banque ? (problemes frequents de gestion, mauvais viellissement du bien...)

- est ce que cest une mauvaise tactique de faire un pret sans avoir ouvert et remplit un PEL d'abord ?

Merci beaucoup pour toute information!!
 

Capach

Contributeur régulier
Bonsoir,

Beaucoup de questions ! Mais j'en pose une en premier, êtes-vous déjà propriétaire de votre résidence principale ? Il est bon, en effet, d'acheter sa propre RP avant de faire un investiment locatif. La raison est l'endettement que vous allez contracter pour la RL pourrait compromettre le financement de la RP.

Pour répondre globalement à vos questions : tout dépend de ce que vous voulez, de votre projet. Il est toujours important de contacter plusieurs banques afin de déterminer la meilleure solution de financement, en tout cas celle qui vous conviendra. Les taux peuvent varier ou être fixe, suivant votre gout du risque ou pas. Il est ensuite probable que vous soyez amener à mettre un peu de votre poche chaque mois, subtil calcul entre l'échéance, le loyer que vous pratiquez, le loyer possible dans votre région, etc. La gestion par une agence est intéressante, vous laisse l'esprit libre mais elle coute cher.

Buffeto et son blog (faire recherche sur le site) peut également vous aider pour ce qui concerne les SCPI, autre manière d'investir.

Maintenant, it's up to you !
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
ce qui vous echappe, c'est que vous semblez dire que vous ne payez pas le pret du locatif vu que le loyer du locataire le couvre (du moins en grande partie). mais le loyer est pour votre poche, donc in fine, c'est bien vous qui payez ce bien. et si vous souhaitez un autofinancement, cela baisse la mensualité et allonge la durée du pret. donc en empruntant 100K, vous allez rembourser 150K avec un effort de votre part chaque mois mais 200K avec un effort plus faible, et 250K sans effort.

maintenant se constituer un patrimoine c'est eviter d'engraisser les autres pour vivre, donc etre proprietaire de votre RP. si votre configuration de vie fait que l'achat de la RP ne s'impose pas (situation matrimoniale pas stable, logement de fonction, mobilite geographique professionnelle frequente, etc..) alors entassez sur une AV en attendant cet achat.

en tous les cas, meme si vous decidez d'acheter un locatif, il faudra verifier que vous pourrez emprunter en meme temps (meme si vous empruntez au final plus tard) pour la RL et la RP.

et puis pas d'urgence, vous avez le temps de vous constituer un patrimoine !!!

RP: pret le court possible, max d'apport.
RL : pret le plus court possible, zero apport.
 
U

user28029

Bonjour,

Je suis jeune travailleur, j'aimerais investir dans un logement etudiant en vue de constituer un patrimoine et si possible d'economiser sur les impots.

Je suis interesse par un investissement sans apport, si possible autofinance, soit dans un logement de service etudiant, soit en Duflot. Je suis tres tres novice.
Bonjour,

Déjà la question n'est pas posée dans le bon sens, si je peux me permettre : le point de départ, c'est
1/ votre objectif, ici constituer un patrimoine et si possible faire une économie d'impôt.

Sachant cela, il convient d'étudier
2/ votre situation : vous dites êtes jeune travailleur, avez-vous une capacité d'épargne mensuelle et si oui, de combien ? avez-vous de l'épargne disponible pour l'investir dans un projet ? Etes-vous locataire ou propriétaire de votre résidence principale ? Avez-vous une famille à charge ? S'agissant des impôts, vu que vous souhaitez économiser là dessus, quel est votre tax marginal d'imposition (TMI) actuel ? Prévoyez-vous une forte hausse de vos revenus dans un avenir proche ? etc.

En fonction de ces éléments, on peut voir quels sont
3/ les solutions à envisager. Un logement étudiant ou Duflot est peut être un choix possible et judicieux, peut être pas. Il y a peut être mieux à faire. Ou peut être tout simplement cette solution n'est-elle pas (encore) possible pour vous...

- Les taux de prets sont bas en ce moment. Est-ce que je vais signer pour un taux de remboursement qui sera valable pour toute la duree du remboursement, ou ces taux fluctuent ?
Si vous empruntez à taux fixe, par définition le taux d'intérêt payé sur votre emprunt reste le même sur toute la durée du prêt. Si vous empruntez à taux variable, il varie en fonction de l'évolution du taux de référence retenu (taux euribor, en général)

- Je ne comprends pas pourquoi tout investiseur ne choisis pas d'investir une somme nulle dans l'immobilier. Le locataire va lentement rembourser mon credit, je vais peut-etre, par exemple, sortir 200 euros de ma poche en complement chaque mois, mais au final le RFI est meilleur si je ne fais pas d'apport. Ou bien certains points m'echappent ?
Certains points vous échappent :p Déjà les montages de financement immobilier où le locataire rembourse pleinement et intégralement le crédit sont rares. D'autres part, le montant d'apport détermine en partie le taux d'emprunt, une banque préfèrera prêter 100 K€ à quelqu'un qui a 100 K€ pour financer un achat de 200 K€, plutôt que prêter 100€ à quelqu'un qui n'a aucun apport pour financer un achat à 100 K€. Partant, soit le prêt sera refusé, soit le taux sera plus élevé.
Enfin qui dit financement par emprunt dit effet de levier : plus l'emprunt est important, plus l'effet de levier est important. Si tout se passe bien, comme vous le dites le rendement est meilleur (il est même infini dans le cas "utopique" -de nos jours- que vous décrivez). Mais si quelque chose dérape (ex : le logement reste vide pendant un temps, ou le locataire ne paye plus son loyer, ou le montant des charges augmente, ou des travaux non prévus sont votés par la copropriété, etc.) et l'effet de levier se change en effet massue...

Il n'y a pas de mystère : qui dit rendement plus élevé dit risque plus élevé.


- un promoteur m'a parle d'une solution 'chambre etudiant', ou je n'interagis pas avec le locataire mais le gestionnaire, qui garantit pendant 9 an un loyer fixe a l avance de 350 euros par mois. que pensez vous d'une telle solution ? il vaut mieux mettre en gestion par une agence ?
Attendez, attendez : le gestionnaire garantit le paiement du loyer pendant 9 ans ? Ou il vous assure que normalement un bien de ce type se loue sans problème ? C'est très (très très) différent !


- dois je reflechir a deux fois et plutot placer des economies a la banque ? (problemes frequents de gestion, mauvais viellissement du bien...)
2 fois me semble un minimum ! :p:p

Gardez ceci en tête :

- 'No free lunch' (pas de repas gratuit, autrement dit, rien n'est offert) : un placement sans risque rapporte aujourd'hui moins de 2% net. Si on vous propose un placement, quel qu'il soit, qui rapporte davantage, c'est qu'il est plus risqué. Et plus il rapporte, plus il est risqué.
Je ne dis pas que le risque, c'est mal ! Je dis qu'il ne faut pas croire qu'un rendement élevé vient sans risque associé. Il convient donc de découvrir, étudier et comprendre ce risque, avant de faire un choix avisé.

- 'On n'achète que ce que l'on comprend' : tant qu'il y a des zones d'ombre dans votre projet, des aspects que vous ne maîtrisez pas, des points sur lesquels telle ou telle personne (promoteur, banquier, etc.) va vous dire 'faites-moi confiance, il n'y a aucun problème' : ne faites pas confiance ! Prenez le temps de comprendre ! Il n'y a peut être effectivement aucun problème (tous les banquiers ne sont pas là pour vous rouler dans la farine, loin s'en faut - je n'en dirais pas autant des promoteurs...) :p mais je vous recommande de le vérifier vous même.
 
Dernière modification:

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
déjà il y a une antinomie entre "se constituer un patrimoine " et "payer moins d’impôts " .

si cela était possible simplement ...... ca se saurait et tout le monde le ferait.

lorsqu'on est jeune on doit se préoccuper uniquement d'augmenter son patrimoine ...le problème des impôts ne vient que dans un second temps ( je dirais que le problème des impôts est un problème de ....riches :ange:).

la deuxième chose est qu'il est extrêmement rare qu'un investissement locatif s'autofinance.

la troisième est que la vie de propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille.

si ce que je viens de te dire ne t'a pas rebuté alors tu peux approfondir ta recherche .;)
 

digitaldigits

Contributeur
Merci a tous!

je dois me renseigner sur deux points notamment, la capacite de pret pour un projet autofinance et la possibilite d'avoir un autre pret plus tard pour un autre achat.

1. a partir de quel apport pensez vous interessant d'investir si le plan apport 0 ne marche pas ?

2. que privilegier sinon pour un bon rendement ? une AV ? Preferer SCPI a une AV pour diversifier ? (merci pour le pointeur, buffetophile, je vais le consulter plus en details)
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
, la capacite de pret pour un projet autofinance
ce n'est pas vraiment comme ca que le banquier verra la situation. tu es l'emprunteur, peu importe ton projet a la limite. si ca se casse la figure (et de tres bons projets PEUVENT se casser la figure) alors c'est toi qui doit assumer derriere avec tes revenus.

Donc son jugement sera dominé par ton patrimoine existant et tes revenus actuels et futurs. ensuite avec cette meme base, tu auras un peu plus d'enveloppe si le projet est bon, viable, avec peu d'effort d'epargne...mais ce n'est qu'une influence au deuxieme ordre. pas au premier.
 
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