Pret immo ou credit conso ?

[OncleC]

Bonjour,

Si vous deviez emprunter 50 000 € pour réaliser un projet immo à 180 000 € (donc avec un max d'apport), vous feriez quoi à ma place ? Crédit immo ou conso ?

Sachant qu'on me propose un pret personnel à un taux tout à fait intéressant avec quasiment les mêmes conditions de durée et de mensulaité qu'un prêt immobilier. Si j'ajoute à cela l'absence de caution, des frais de dossier dérisoires et la possibilité de solder le prêt par anticipation sans pénalités, j'avoue que ça donne à réfléchir.

Pourtant on lit partout qu'il faut faire attention et que le crédit conso est une fausse bonne idée. Mais dans ma situation je ne vois que du positif. Où est le piège ? Y a-t-il seulement un piège ?

A vous lire.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le code de la consommation réglemente le formalisme des crédits en fonction des objets financés.

Donc, au plan juridique, si votre projet consiste :

+ En l'achat d'un logement (résidence principale propriétaire ou résidence locative ou résidence secondaire)
Et/Ou
+ Travaux immobiliers (quel que soit leur montant) mais dont le crédit obtenu est assorti d'une hypothèque ou assimilé

=> Au vu du compromis portant ces objets/destinations votre banque devra obligatoirement vous proposer une offre de crédit immobilier respectant - dans le fond et dans la forme - le chapitre du code de la consommation traitant de ce sujet.

Entre autres, en tant qu'acquéreur/emprunteur vous serez protégé par la condition suspensive obligatoire "sous réserve de l'obtention d'un crédit (minimum) de xxx.xxx,xx€ au taux (maximum) de y,yy%, sur une durée (maximale) de zzz mois avec une mensualité maximale) assurances comprises de a.aaa,aa€"............et toutes autres conditions que vous pourriez souhaiter et que votre vendeur accepterait.

S'il ne s'agit que de travaux, quel que soit leur montant, mais à condition que le crédit qui les finance ne soit pas assorti d'une hypothèque ou assimilé, au plan juridique, ledit crédit est considéré comme un prêt à la consommation qui doit respecter un autre formalisme traité dans un autre chapitre du même code.

Attention
La qualification juridique n'entraine pas obligatoirement des conditions différentes; notamment en ce qui concerne le taux du prêt.
Ainsi pour un prêt "travaux" respectant les conditions ci-dessus expliquées, bien que juridiquement considéré comme étant un prêt à la consommation, il est tout à fait possible que le banque y applique sa grille tarifaire réservée aux crédits immobiliers.

Pour obtenir un prêt à la consommation sans que votre banque ait à respecter les contraintes juridiques ci-dessus, il faudrait que nulle part (notamment compromis si acquisition) vous déclariez solliciter un crédit; dit autrement il faudrait faire état d'un autofinancement total.

Parallèlement votre demande de financement serait un "Prêt personnel non lié/non affecté/non causé"; en fait un prêt de trésorerie donc.

Mais vous ne seriez plus protégé par la clause suspensive ci-dessus évoquée ni aucun des nombreux autres articles du code de la consommation destinés à protéger les acquéreurs/investisseurs/emprunteurs.

Cdt

 

[Fafa1]

Bonsoir,

Merci Aristide pour toutes ces informations, j'ai posé la même question dans un autre post sans voir celle d'OncleC.

OncleC vous avez bien de la chance, moi on me propose un prêt de 30 000 € travaux/conso à 4.80 % je trouve ça très cher. Mais pourquoi donc la banque ne me propose pas un prêt immobilier ???

Aristide, pourriez-vous me donner le n° de l'article du code de la consommation, si vous l'avez sous la main, sinon je le rechercherai ;-)
Merci d'avance

 

[OncleC]

Merci Aristide pour votre réponse très complète. Je dois dire que cela me refroidi un peu. Je précise que je monte quand même parallèlement deux dossiers de prêt immo dans deux autres banques. C'est juste que cette proposition de prêt à la consommation me fait hésiter, voire me donne envie de tout court circuiter. Dans le pire des cas, je vois cela comme une bonne solution de repli en cas de refus (un refus qui pourrait venir d'un problème technico-juridique car c'est un montage particulier).

Concrètement, voici ce que dit la promesse de vente : "Le financement du prix et des frais au moyen de l'apport personnel du bénéficiaire sera indiqué ultérieurement au notaire soussigné."

Cela laisse la porte ouverte la possibilité d'un autofinancement non ?

Par ailleurs il y a bien une clause suspensive telle que vous l'évoquez avec un max d'emprunt tout à fait indicatif. Est-on d'accord qu'en cas de crédit à la consommation, le risque pour moi tient à un éventuel refus contre lequel la clause ne protège pas ? Mais alors, à partir du moment où ce prêt personnel est accepté, peu importe non ?

Enfin, que penser du conseiller qui me propose cela ? Lui a l'air de dire que vu le montant, c'est une solution plus simple, plus rapide et comparable au prêt immo en terme de coût. Désolé d'être direct mais est-il possible que ce conseiller soit inconséquent et m'envoie dans un mur ? Il m'a pourtant l'air compétent.

 

[OncleC]

OncleC vous avez bien de la chance, moi on me propose un prêt de 30 000 € travaux/conso à 4.80 % je trouve ça très cheMais pourquoi donc la banque ne me propose pas un prêt immobilier ???

Bonjour Fafa, peut-être faut-il le demander, quitte à voir une autre banque.

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonsoir,
OncleC vous avez bien de la chance, moi on me propose un prêt de 30 000 € travaux/conso à 4.80 % je trouve ça très cher. Mais pourquoi donc la banque ne me propose pas un prêt immobilier ???

Ainsi qu'expliqué ci-dessus, juridiquement parlant, un prêt pour travaux immobiliers - sans hypothèque ou assimilé - est considéré comme étant un prêt à la consommation (= Prêt lié/affecté/causé).

Dès lors, tant sur le fond que sur la forme, ce sont les contraintes imposées aux prêts à la consommation par le code du même nom qui doivent être respectées.

Et je répète que, concernant les caractéristiques d'un tel crédit, son taux en particulier, la banque peut tout à fait y appliquer les conditions de ses crédits immobiliers

Aristide, pourriez-vous me donner le n° de l'article du code de la consommation,

Les crédits aux particuliers sont traités dans le livre III du code de la consommation

=> Crédits à la consommation
+ Partie législative = chapitre II
+ Partie réglementaire = chapitre ii

=> Crédits immobiliers
+ Partie législative = chapitre III
+ Partie réglementaire = chapitre III

Livre III : CRÉDIT (Articles L311-1 à L354-7)

Partie législative

Chapitre II : Crédit à la consommation (Articles L312-1 à L312-94)

Chapitre III : Crédit immobilier (Articles L313-1 à L313-64)

Partie réglementaire

Chapitre II : Crédit à la consommation (Articles D312-1 à R312-35)

Chapitre III : Crédit immobilier (Articles R313-1 à R313-33)

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006069565/

Cdt

 

[Aristide]

Concrètement, voici ce que dit la promesse de vente : "Le financement du prix et des frais au moyen de l'apport personnel du bénéficiaire sera indiqué ultérieurement au notaire soussigné."

Déjà, telle qu'exprimée, cette clause n'est pas très en phase avec le code de la consommation.
En effet elle n'indique pas clairement que le financement sera assuré en partie par un crédit et pour une autre partie par de l'apport personnel.

Article L313-40

L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.

Cela laisse la porte ouverte la possibilité d'un autofinancement non ?

Non.

D'une part la clause suspensive que vous citez est tout à fait incompatible avec un prêt personnel = de trésorerie "non lié/non affecté/non causé".

Mais par ailleurs de par l'article L.313-42 du code de la consommation

Article L313-42

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41.

https://www.legifrance.gouv.fr/code...65/LEGISCTA000032222201/#LEGISCTA000032225973

=> Si la promesse de vente/compromis indique que le financement sera effectué sans crédit (= uniquement apport personnel) les acquéreurs doivent porter dans ce contrat une mention manuscrite par laquelle ils reconnaissent avoir été informés que s'ils recourent néanmoins à un prêt ils ne pourront se prévaloir des dispositions protectrices dudit code de la consommation.

Et le notaire rédacteur étant obligé de joindre l'offre de prêt réglementaire (= crédit immobilier) en annexe de son acte authentique, sauf à risquer une faute professionnelle il n'acceptera jamais une offre de prêt à la consommation (prêt personnel de trésorerie non lié/non affecté/non causé) tout à fait inadaptée dans ce cas.

Par ailleurs il y a bien une clause suspensive telle que vous l'évoquez avec un max d'emprunt tout à fait indicatif. Est-on d'accord qu'en cas de crédit à la consommation, le risque pour moi tient à un éventuel refus contre lequel la clause ne protège pas ? Mais alors, à partir du moment où ce prêt personnel est accepté, peu importe non ?

Oui...et non.
Car les chapitres concernés du code de la consommation (cf ci-dessus) visent bien d'autres situations éventuelles.

Enfin, que penser du conseiller qui me propose cela ? Lui a l'air de dire que vu le montant, c'est une solution plus simple, plus rapide et comparable au prêt immo en terme de coût. Désolé d'être direct mais est-il possible que ce conseiller soit inconséquent et m'envoie dans un mur ? Il m'a pourtant l'air compétent.

????
Hum !!!
No comment !!!
Il me semble cependant qu'un "pro" n'aurait jamais proposé un crédit conso pour une acquisition immobilière ???
Mais demandez lui donc s'il connait les dispositions du livre III du code de la consommation.

Cdt

 

[Fafa1]

Bonjour,

Merci Aristide pour ces explications, me concernant, j'achète la maison que j'habite depuis 10 ans, j'ai un apport de 160 000 €, il me manque donc 40 000 € pour financer le bien car je souhaite garder quelques économies pour mes enfants et/ou pour les coups durs.

J'ai demandé à 2 banques des simulations, la mienne ne daigne même pas me rappeler, quand à l'autre banque elle m'a proposé un prêt travaux alors que je souhaitais un prêt immobilier. Quant au courtier que j'ai consulté, il m'informe qu'aucune des banques avec qui il travaille ne financent pas des prêts immobiliers en dessous de 50 000 €

Je me heurte donc à un problème où les banques refusent le prêt immobiliers mais proposent des prêts travaux ou conso.
Je vais me servir des articles que vous citez, ça va bien m'aider merci.

 

[Aristide]

Je vous répète une nouvelle fois que - juridiquement parlant - un prêt pour financer des travaux sans garantie hypothécaire est un prêt à la consommation "lié/affecté/causé" et non pas un crédit immobilier.

Votre "autre banque" a donc parfaitement raison.

Egalement que la banque peut - si elle le veut - appliquer sa grille tarifaire des crédits immobiliers audit prêt à la consommation.

Cdt

 

[Titi892]

Je n'ai pas lu les explications d'Aristide, mais au delà de l'aspect juridique qui vous ferait choisir entre prêt immo et conso, peut-être devriez-vous réfléchir au montant que vous empruntez ; en effet les taux sont particulièrement bas en ce moment, je ne sais pas sur quoi sont placés les 160k d'apport que vous comptez mettre mais il serait -financièrement parlant- sûrement beaucoup plus intéressant d'en garder une bonne partie de côté (selon votre taux d'endettement, reste à vivre,...) et d'emprunter le delta.
Les fonds € ne sont que légèrement au-dessus du coût total d'un emprunt, mais les SCI / SCPI facilement au double et la bourse sur une période longue (10 ans ou plus pour votre crédit ?) permet également de sortir gagnant à coup quasi sûr...