Prêt Banquaire - Investissement Locatif - comment justifier

FlowWolf

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Bonjour,

Je vous contacte afin d'avoir votre avis sur ma situation.
Je suis actuellement propriétaire d'un logement qui est en location. Ce logement me rapporte 1000€ par mois et me coute 650€.
Pour faire simple, la banque m'indique prendre en compte 70% des revenus locatif comme revenus immobiliers. Soit 700€.
Je suis donc en positif de 50€ sur cette location.

D'un autre côté j'ai un salaire de 3000€ net mensuel.
Avec ce salaire aujourd'hui, j'ai à charge 2 logements, chacun à 500€. Question de facilité entre mon lieu de travail et mon lieu de détente plutôt que d'avoir à faire des locations au weekend.

Seulement la banque est très inquiète car pour elle avec ces 2 logements j'ai 1000€ de charge mensuelle et m'indique que ça correspond à 33% de mes revenu, soit quasiment 100% de ma capacité d'emprunt.
Pour eux j'en comprend qu'il vaut mieux que j'ai 500€ de location à un endroit et qu'à l'autre je sois potentiellement à plus de 500€ de location mais que ça ne soit pas une charge mensuelle afin de ne pas le compter dans mes charges et ainsi augmenter ma capacité d'emprunt.
Je n'arrive pas à leur expliquer que je ne le vois pas comme ça et que ça me couterai plus cher de le faire autrement.
Je mets aujourd'hui 1000€ par mois de côté et souhaite faire un investissement locatif.
Comment puis-je faire pour faire en sorte que la banque me suive et change son avis ? Je compte monter un dossier avec mes dépenses sur les dernières années et les économies que je fais pour leur montrer la viabilité du projet. Mais pour eux ça montre juste que je ne sais pas où vivre et que je peux quitter mon emploi pour vivre ailleurs à tout moment... Comment font les gens qui ont une vie à un endroit et un emploi à un autre ?
L'objectif étant de faire un investissement locatif et donc ne pas y vivre mais prétendre à une rente d'ici quelques années

Voilà, j'espère que vous saurez m'éclairer car je suis un peu désemparer face à leur réponse.

Belle journée à vous
 

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour,
Ca semble impossible d’avoir un crédit supplémentaire car vous n’avez plus de marge d’endettement.
Pour moi l’important n’est pas la question de vos deux logements c’est exactement comme si vous aviez un seul logement de 1000 euros ce qui est ok avec vos revenus. Par contre pas question d’augmenter encore votre encours avec ce niveau de charge.
 

moietmoi

Top contributeur
Pour faire simple, la banque m'indique prendre en compte 70% des revenus locatif comme revenus immobiliers. Soit 700€.
Je suis donc en positif de 50€ sur cette location.
Bonjour,
même si ceci donne une bonne indication, les banques n'ont plus le droit de calculer comme cela;
le calcul suivant sera fait:
revenu:3000+700=3700
en calculant avec les nouvelles limites autorisées:3700*35%=1295 euros
charges:650+500+500=1650...... vous êtes déjà totalement au dessus.....et même en gommant complètement une des charges de 500, cela serait difficile, cela dépendra de votre apport;
par exemple un bien à 75 000 ayant un rapport de 4% soit 3000 euros de loyer annuel, donnerait une capacité d'emprunt de 320 euros mensuel qui passerait suivant votre apport...
 

Damienn

Contributeur régulier
Lâcher la location de détente le temps d'obtenir l'emprunt et la reprendre ensuite?

Edit : doublé par @moietmoi qui est plus fort et va beaucoup plus loin dans la reflexion.
 

FlowWolf

Nouveau membre
Merci pour vos réponses
Même si je comprends un peu mieux le système j'ai du mal à accepter qu'en mettant 1000eu d'épargne mensuelle je ne puisse accéder à un nouveau crédit

Avec 3000eu de salaire comment puis-je investir alors ? Comment font les gens pour investir et monter un patrimoine ?

Comment prouver à la banque quelle peut me faire confiance ? Ils m'ont dit oui mais si jamais vous perdez votre boulot, la situation actuelle est fébrile. Bah de même si jamais leur banque fait faillite alors
Ok je vais loin mais ne trouve bizarre de ne pas pouvoir investir dans de l'immobilier locatif avec un revenu plus que satisfaisant.
Merci encore de vos retours :)
 

Triaslau

Contributeur régulier
Ce n’est pas une question de confiance c’est effectivement pour vous protéger contre les accidents de la vie, comme vous l’a expliqué la banque.

Une maladie un accident, sur vous ou sur un proche, un locataire qui ne paye plus, et vous pouvez vite vous retrouver dans une situation critique. Vous êtes déjà largement au delà de ce qui est conseillé pour un particulier.
 

spheris

Contributeur régulier
Bonjour,
même si ceci donne une bonne indication, les banques n'ont plus le droit de calculer comme cela;
le calcul suivant sera fait:
revenu:3000+700=3700
en calculant avec les nouvelles limites autorisées:3700*35%=1295 euros

C'est nouveau depuis quand ce mode de calcul ? Il y a encore 2 semaines, on m'a fait le coup de 70% de revenus locatifs...
 

Triaslau

Contributeur régulier
mais il a bien repris 700 ce qui correspond à 70% du loyer de 1000 indiqué. Pas de changement à cet égard.

mais ce calcul montre bien pourquoi il est impossible d’emprunter davantage. On est déjà au dessus du maximum prévu. Concrètement le prêt de l appart loué ne pourrait pas être octroyé aujourd’hui, d’où l alerte de la banque.
 

spheris

Contributeur régulier
mais il a bien repris 700 ce qui correspond à 70% du loyer de 1000 indiqué. Pas de changement à cet égard.

mais ce calcul montre bien pourquoi il est impossible d’emprunter davantage. On est déjà au dessus du maximum prévu. Concrètement le prêt de l appart loué ne pourrait pas être octroyé aujourd’hui, d’où l alerte de la banque.
Pardon, oui, je suis étourdi et j'ai lu un peu vite...
 

FlowWolf

Nouveau membre
J'ai tout de même du mal a comprendre que la banque me dise cela alors que je mets 1000eu de côté par mois.
Si j'avais un seul logement à 500eu au lieu de 2 et que je depensais 1000eu à côté dans des activités en mettant seulement 500eu d'épargne ils me diraient ok... Et pourtant il est plus facile d'arrêter la location d'un appart que de changer un mode de vie non ?

De même quand j'ai acheté mon premier appart les 35% d'endettement étaient calculés sur mon net avant imposition. Maintenant que l'impôt est prélevé à la source il est calculé sur le net après impot. C'est encore une manigance de la banque ?

Et encore, je ne comprends pas pourquoi la banque calcul 35% des 70% des revenus locatifs. Si un appartement se rentabilise tout seul, pourquoi compter au final que 23% (0.35*0.7) de ces revenus ?

Finalement, ma question initiale : comment créé-t-on un patrimoine en France ?
 
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