Premier Investissement Locatif.

Bonjour.

Comme beaucoup j'ai décider il y a quelque mois de me lancer dans l'investissement locatif afin de me constituer un patrimoine immo.

J'ai passer de nombreux mois à me renseigner, sur les forums mais aussi sur youtube (bon avec modération parce que je suis tout à fait conscient que les youtubeurs de l'immobilier racontent pas mal de choses intéressantes mais aussi pas mal de conneries, le fait d'être rentier en 3 ans etc...) ainsi qu'avec des connaissances qui ont aussi investit dans ma ville.

J'ai 26 ans et nous sommes avec ma conjointe propriétaires d'une maison depuis 3 ans. (Environ 800 euros de crédit par mois) . Pas d'autres credit en cours. Nous avons entre 3500 et 4500 de revenus par mois. Mais ceci devrait beaucoup évoluer d'ici quelques mois car je devrais avoir dans les prochains mois une augmentation de l'ordre de 10000e à l'année.

Tout se passe bien car nous avons des salaires confortables et épargnons pas mal tout en profitant quand meme de la vie, même si comme pour tout le monde ça a bien sur ete plus difficile cette année...

Donc voilà mon problème, je souhaiterai démarrer petit. Un t2 me paraît super pour commencer, si possible avec quelques travaux, le top étant de trouver un appartement qui s'autofinance (dans ma ville c'est tout à fait possible). Pas d'illusion pour le CF positif car je souhaite louer en nue pour mon premier bien donc avec les impôts ça me paraît impossible à moins de trouver une perle rare...

Maintenant je me pose la question de savoir s'il il est plus judicieux de faire une SCI à l'IS ou d'acheter en nom propre. En sachant que j'habite dans une station balnéaire qui commence à être pas mal prise par les belges et les parisiens. A l'avenir je pense que les prix vont considérablement augmenter c'est pourquoi je souhaite investir maintenant et ne pas louper l'occasion tant que je suis jeune.

Qu'en pensez vous ?

Merci à vous pour les retours !
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Qu'en pensez vous ?
une SCI a une vocation patrimoniale .
elle engendre des frais de gestion .
SCI IRVS SCI IS tout dépend de la finalité car l'état ne fait jamais de cadeaux ..
ce que tu gagnes en imposition des revenus fonciers , tu le reperds lorsque tu revends avec une imposition sur la PV.
en IS tu amortis le bien ce qui fait que lorsque tu revends la PV est calculée sur un bien amorti et donc , elle est très importante .
 

felis

Contributeur régulier
savoir s'il il est plus judicieux de faire une SCI à l'IS ou d'acheter en nom propre
Bonjour
Je suis toujours étonné de l'attrait des gens, surtout débutant pour les trucs compliqués et couteux, genre sci, et surtout à l'IS.
pour créer une société, il faut un but, comme le dit Buffeto et il vaut mieux avoir des connaissances en comptabilité quand bien même vous payez un comptable;
Si vous n'avez pas de but de transmission à court terme, ce qui me semble, je ne vois pas l’intérêt de mise en société.

En revanche, location nue contre meublée, la question vaut d'être posée.
 
une SCI a une vocation patrimoniale .
elle engendre des frais de gestion .
SCI IRVS SCI IS tout dépend de la finalité car l'état ne fait jamais de cadeaux ..
ce que tu gagnes en imposition des revenus fonciers , tu le reperds lorsque tu revends avec une imposition sur la PV.
en IS tu amortis le bien ce qui fait que lorsque tu revends la PV est calculée sur un bien amorti et donc , elle est très importante .

Oui c'est pour cela que je me pose la question. Je pense vraiment commencer par me faire la main en achetant en nom propre en premier lieu. Chaque chose en son temps inutile de voir trop gros et compliquer des le début mais je garde la SCI dans un coin de ma tête.


Bonjour, mariés?pacsés? et dans ce cas , sous quel régime?

Pourquoi pas? mais pourquoi?
as tu regardé le maché de la location pour un appartement tel que celui que tu vises?

Pacsé avec le régime de séparation des patrimoines.

Oui le marché est en bonne santé. Enfait c'est surtout l'emplacement qui est important il y a des quartiers très recherché et d'autres beaucoup moins. L'avantage c'est que j'ai toujours vécu ici donc je connais parfaitement les coins recherchés par la majorité des habitants.

Le nue m'intéresse pour deux raisons.
Pas de soucis de mobilier, plus grosse demande dans ma ville.


Bonjour
Je suis toujours étonné de l'attrait des gens, surtout débutant pour les trucs compliqués et couteux, genre sci, et surtout à l'IS.
pour créer une société, il faut un but, comme le dit Buffeto et il vaut mieux avoir des connaissances en comptabilité quand bien même vous payez un comptable;
Si vous n'avez pas de but de transmission à court terme, ce qui me semble, je ne vois pas l’intérêt de mise en société.

En revanche, location nue contre meublée, la question vaut d'être posée.

Enfait je connais plusieurs personnes qui se sont lancés dans l'immobilier en créant une sci. Ces personnes n'ont souvent investit que dans un ou deux bien ce qui me paraît dommage quand on s'est pris la tête à effectuer toutes les démarches pour la creation de la SCI ... donc je me dis que pour commencer autant acheter en nom propre. Si cela se passe bien, par la suite pourquoi pas faire une SCI ...

Le meublé je m'y suis bien sûr pencher. Mais pas énormément d'étudiant par chez moi et le problème c'est que si c'est pour laisser l'appartement libre de Juin à septembre, mais passer beaucoup plus de temps avec les meubles etc je me dis qu'il ya du pour et du contre...



Merci à tous de vos conseils !
 

g.b

Contributeur régulier
À mon avis, aucun intérêt de créer une SCI, sauf à faire un investissement à plusieurs, et/ou avec des problématiques de transmission, e.g. NP de parts à ses enfants ou partenaires de PACS. Frais inutiles.

Autant construire le patrimoine immobilier d'abord, finir les crédits immobiliers dans 15 - 25 ans, voir si tu gardes les biens, et le cas échéant faire un apport pur et simple à une SCI à l'IR (pas à l'IS) pour bénéficier de l'exonération de droits d'enregistrement... Il reste la PVI éventuelle, ou pas selon le marché à l'avenir.

Par ailleurs, avec ces revenus réguliers, il faut également songer à se construire un patrimoine financier. C'est aussi facile qu'un versement mensuel automatique dans une AV par exemple, voire un PEA et passer les ordres à la main.
 

felis

Contributeur régulier
Juste comme ça, quel(S) avantage(S) voyez vous a la sci? Vous semblez 'intéressé' à mettre le bien plus tard en sci, ce qui a mon avis est encore une abérration (près de 10% de frais).

Sinon, oui, sauf exception, c'est plutôt un bien pour une sci.


Un ajout: Depuis la possibilité de créer une convention d'indivision avec une durée de 5 ans renouvelable, les problèmes de gérance ou de non-gérance des indivisions s'est considérablement restreint, et rien que cela permet d'envisager l’indivision en achat en nom propre y compris entre amis ou associés.
En revanche, on peut quand on est borderline vouloir mettre tous ses biens dans des sci pour compliquer les poursuites des créanciers, et ça peut fonctionner; Ca coute cher à monter évidemment.
 
Dernière modification:
Merci de vos avis ca me conforte dans mon idée d'acheter en nom propre et ne pas m'embêter avec de la paperasse et des dépenses inutiles !

C'était plutôt du point de vue de l'imposition, mais je préfère payer un peu plus d'impôt et pouvoir bénéficier d'une meilleure plus-value si un jour je venais à revendre.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
C'était plutôt du point de vue de l'imposition,
précision . au point de vue fiscal le traitement est identique si la détention est en propre ou en SCI IR ......( je dis ça car souvent les gens pensent qu'il y a une différence )
mais je préfère payer un peu plus d'impôt et pouvoir bénéficier d'une meilleure plus-value si un jour je venais à revendre.
en effet la SCI IS n'est intéressante fiscalement que si on ne pense pas revendre ou alors sur un terme trés lointain ( 30/40 ans )
 

g.b

Contributeur régulier
Une strategie:
Apport pur et simple à une SCI à l'IR dans 25-30 ans, passage à l'IS puis travaux + location meublée, puis vente des actifs immo en direct genre 3 ans plus tard. Pas trop de PV pro vu que grosse PVI éventuelle déjà purgée lors de l'apport initial. Ensuite achat SCPI, faire un peu de SCPI en US, ou autre investissement à crédit. Démembrement des parts pour transmission. Profiter, laisser profiter ses héritiers (jamais vendre).

Autre stratégie: commencer à faire du LMNP seul, continuer à faire grossir la boule de neige, passer en LMP, le patrimoine immo de ces locations est exclu du champ de l'IFI.

Dans les deux cas, je dirais que l'objectif est de se constituer un patrimoine immo de >1.5M EUR. C'est un investissement financier, et personnel.

Alternatives: investissements financiers pour diversifier.
 
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