Premier achat, des interrogations : PTZ non lissé, montant, etc

a-maxime

Membre
Bonjour,



Je viens ici en vue d’une future acquisition d’un bien en VEFA. Je vais donc vous présenter ma situation et je voulais votre avis sur certains points de mon projet de prêt.



Donc pour commencer, je vais me présenter d’un point de vue financier. Je gagne actuellement 2250€/mois (nets avant impôts sur le revenus) et je passe à 3400€ mensuels en septembre à la suite d’une évolution de grade (fonction publique). J’ai un RFR N-2 (2019) à 14000€. Et je compte acheter un bien coûtant 260 000€.



Ce bien est livrable dans plus de deux ans et ça va avoir un petit impact sur la suite de ce que je vais vous présenter.



Concernant le bien en VEFA, j’ai actuellement un salaire ne me permettant pas d’emprunter malgré un apport de 20000€. J’ai donc pu négocier avec le promoteur de lui présenter mon prêt seulement en septembre, date de ma promotion/évolution. En partant sur une base de 3400€ mensuels, ma capacité d’emprunt est alors cohérente avec le bien que je souhaite acheter.



Je suis actuellement en couple avec ma copine qui elle est en alternance pendant encore 2 ans. Je ne peux donc pas la compter d’un point de vue financement au vu de la nature de ses revenus. Je souhaite acheter au plus tôt et donc compte acheter seul (on pourra me faire le reproche de ne pas l’inclure mais elle est totalement au courant et sur la même longueur d’onde là-dessus).



Alors niveau prêt du coup :

  • Éligible PTZ au vu de mes revenus N-2, différé de 180 mois
  • Éligible prêt employeur 0% (jusqu’à 40k€ remboursable en 3 à 12 ans avec assurance mensuelle à 5€)
  • Le reste en prêt complémentaire « classique »


Au vu de la date d’emménagement assez lointaine, ma copine actuelle viendra emménager avec moi. Est-ce que pour autant ça entraîne une éligibilité au PTZ à 84k€ plutôt qu’à 60k€ si celle-ci me fourni une attestation sur l’honneur d’emménagement ? Ou je reste bloqué à 60k€ étant donné que je suis le seul emprunteur (et propriétaire) ?



Je souhaiterai profiter du différé du PTZ pour avoir fini de payer le prêt employeur et le prêt complémentaire au moment de commencer à payer le PTZ, et j’ai vu que l’Article L31-10-11 du CCH pourrait m’être utile. Ma question est plutôt de savoir si un non lissage du prêt est une pratique courante dans les banques tant le manque à gagner peut être important : taux d’intérêt plus bas sur des durées faibles, intérêts payés moins longtemps, assurance également.



Voilà, je reste ouvert à tout échange et tout conseil, je suis totalement novice dans ce milieu de l’immobilier et des prêts mais j’apprends vite ;) et je ne rechigne pas à comprendre ce que je fais : je trouve ça d’ailleurs bien plus intéressant.



Bonne nuit à tous (ou plutôt bonne journée à ceux qui me liront le matin au réveil),

Maxime
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
  • Éligible PTZ au vu de mes revenus N-2, différé de 180 mois

Au vu de la date d’emménagement assez lointaine, ma copine actuelle viendra emménager avec moi. Est-ce que pour autant ça entraîne une éligibilité au PTZ à 84k€ plutôt qu’à 60k€ si celle-ci me fourni une attestation sur l’honneur d’emménagement ? Ou je reste bloqué à 60k€ étant donné que je suis le seul emprunteur (et propriétaire) ?
La réglementation du PTZ veut que ce soit le total des revenus fiscaux de référence "n-2" des occupants du logement qui serve de base à l'accès et au calcul de son montant; et ceci même si, comme dans votre cas, un seul serait emprunteur et propriétaire.

Donc, dans le respect de cette réglementation, pour vérifier si vous y êtes éligible le RFR "n-2" de votre compagne sera à ajouter au vôtre puisque vous serez les deux occupants.
Je souhaiterai profiter du différé du PTZ pour avoir fini de payer le prêt employeur et le prêt complémentaire au moment de commencer à payer le PTZ, et j’ai vu que l’Article L31-10-11 du CCH pourrait m’être utile.
C'est l'objectif du différé qui est prévu et dont la durée varie suivant le profil des emprunteurs
La détermination dudit profil de remboursement à utiliser dépend, d'une part, du montant total des ressources des occupants , du caractère neuf ou ancien du logement et de sa localisation géographique.

Ma question est plutôt de savoir si un non lissage du prêt est une pratique courante dans les banques tant le manque à gagner peut être important : taux d’intérêt plus bas sur des durées faibles, intérêts payés moins longtemps, assurance également.
C'est le lissage qui est la règle générale et ceci est normal.

En effet, sans lissage, vous auriez des mensualités réduites pendant toute le durée du différé PTZ; durée variable suivant profil donc que vous ne choisissez pas.

Dès lors, fonction de la situation, il n'est pas certain qu'à l'entrée en phase d'amortissement du PTZ votre prêt employeur soit totalement remboursé et il est de même pour le prêt complémentaire.

Le résultat serait alors un gonflement significatif de charges de remboursements qui ne permettrait plus de respecter les règles en termes de taux d'endettement, capacité de remboursement et reste à vivre et conduirait la banque à refuser le financement.

Cdt
 

a-maxime

Membre
Bonjour Aristide et merci pour cette réponse très claire et efficace ^^

Bonjour,

La réglementation du PTZ veut que ce soit le total des revenus fiscaux de référence "n-2" des occupants du logement qui serve de base à l'accès et au calcul de son montant; et ceci même si, comme dans votre cas, un seul serait emprunteur et propriétaire.

Donc, dans le respect de cette réglementation, pour vérifier si vous y êtes éligible le RFR "n-2" de votre compagne sera à ajouter au vôtre puisque vous serez les deux occupants.

Dans le cas où ma compagne était encore (et est toujours) sur l'avis d'imposition de ses parents puisque qu'en 2019 elle n'avait pas de revenus, alors ça n'impacte pas mon éligibilité au PTZ : ça augmente même le plafond de ressources, quand bien même j'en étais loin. (Zone A avec RFR 2019 à 14 515€ pour moi et 0€ pour ma compagne).

C'est l'objectif du différé qui est prévu et dont la durée varie suivant le profil des emprunteurs
La détermination dudit profil de remboursement à utiliser dépend, d'une part, du montant total des ressources des occupants , du caractère neuf ou ancien du logement et de sa localisation géographique.

Sur ce point de vue, en quoi les revenus de ma compagne influeraient, mis à part sur le montant du PTZ ?


C'est le lissage qui est la règle générale et ceci est normal.

En effet, sans lissage, vous auriez des mensualités réduites pendant toute le durée du différé PTZ; durée variable suivant profil donc que vous ne choisissez pas.

Dès lors, fonction de la situation, il n'est pas certain qu'à l'entrée en phase d'amortissement du PTZ votre prêt employeur soit totalement remboursé et il est de même pour le prêt complémentaire.

Le résultat serait alors un gonflement significatif de charges de remboursements qui ne permettrait plus de respecter les règles en termes de taux d'endettement, capacité de remboursement et reste à vivre et conduirait la banque à refuser le financement.

Cdt

Donc potentiellement, avec un salaire de 3400€, ça me donne une capacité de remboursement à la louche de 1130€ mensuels, ce qui me permet sur 15 ans de rembourser 204k€. Je pense que ça devrait me permettre de couvrir un prêt de 180k€ (PTZ à 60k€) et un peu plus largement un prêt de 156k€ (PTZ à 84k€). Est-ce que dans ce cas, on peut imaginer que j'aurai remboursé le prêt complémentaire avant même le début de remboursement du PTZ ?

Encore merci pour la réponse apportée,
Maxime
 

Aristide

Top contributeur
Dans le cas où ma compagne était encore (et est toujours) sur l'avis d'imposition de ses parents puisque qu'en 2019 elle n'avait pas de revenus, alors ça n'impacte pas mon éligibilité au PTZ : ça augmente même le plafond de ressources, quand bien même j'en étais loin. (Zone A avec RFR 2019 à 14 515€ pour moi et 0€ pour ma compagne).
Attention cependant car il existe une procédure spécifique pour déjouer cet effet d'aubaine.

En effet, à côté du total des RFR "n-2" des occupants il est calculé un RFR fictif qui est égal au montant de la dépense finançable en PTZ divisé par neuf.
C'est le plus élevé qui est retenu
Sur ce point de vue, en quoi les revenus de ma compagne influeraient, mis à part sur le montant du PTZ ?
La durée totale du PTZ ainsi que la durée du différé.
Voir lien ci-dessus
Donc potentiellement, avec un salaire de 3400€, ça me donne une capacité de remboursement à la louche de 1130€ mensuels, ce qui me permet sur 15 ans de rembourser 204k€. Je pense que ça devrait me permettre de couvrir un prêt de 180k€ (PTZ à 60k€) et un peu plus largement un prêt de 156k€ (PTZ à 84k€). Est-ce que dans ce cas, on peut imaginer que j'aurai remboursé le prêt complémentaire avant même le début de remboursement du PTZ ?
Je ne peux le dire.
D'abord établir un plan de financement complet le plus proche possible de la réalité en comptant tous les frais annexe- (Dépenses bien physque + frais actes + frais de dossier + frais de garantie + parts sociales éventuelles + frais courtage éventuels + ...) et par différence avec votre apport déterminer le besoin total de financement

Fonction de la situation réelle et de la réglementation PTZ voir exactement à quel PTZ vous pouvez ou non prétendre et avec quelles caractéristiques exactes.

Ensuite après déduction du "prêt employeur + PTZ" du besoin total de financement calculer le montant du prêt complémentaire.
C'est alors que vous pourrez évaluer vos charges.

Mais il serait beaucoup plus simple et fiable que vous sollicitiez quelques banques afin qu'elles vous remettent leurs propositions/simulations.

Cdt
 

svprets

Contributeur régulier
Bonjour,



Je viens ici en vue d’une future acquisition d’un bien en VEFA. Je vais donc vous présenter ma situation et je voulais votre avis sur certains points de mon projet de prêt.



Donc pour commencer, je vais me présenter d’un point de vue financier. Je gagne actuellement 2250€/mois (nets avant impôts sur le revenus) et je passe à 3400€ mensuels en septembre à la suite d’une évolution de grade (fonction publique). J’ai un RFR N-2 (2019) à 14000€. Et je compte acheter un bien coûtant 260 000€.



Ce bien est livrable dans plus de deux ans et ça va avoir un petit impact sur la suite de ce que je vais vous présenter.



Concernant le bien en VEFA, j’ai actuellement un salaire ne me permettant pas d’emprunter malgré un apport de 20000€. J’ai donc pu négocier avec le promoteur de lui présenter mon prêt seulement en septembre, date de ma promotion/évolution. En partant sur une base de 3400€ mensuels, ma capacité d’emprunt est alors cohérente avec le bien que je souhaite acheter.



Je suis actuellement en couple avec ma copine qui elle est en alternance pendant encore 2 ans. Je ne peux donc pas la compter d’un point de vue financement au vu de la nature de ses revenus. Je souhaite acheter au plus tôt et donc compte acheter seul (on pourra me faire le reproche de ne pas l’inclure mais elle est totalement au courant et sur la même longueur d’onde là-dessus).



Alors niveau prêt du coup :

  • Éligible PTZ au vu de mes revenus N-2, différé de 180 mois
  • Éligible prêt employeur 0% (jusqu’à 40k€ remboursable en 3 à 12 ans avec assurance mensuelle à 5€)
  • Le reste en prêt complémentaire « classique »


Au vu de la date d’emménagement assez lointaine, ma copine actuelle viendra emménager avec moi. Est-ce que pour autant ça entraîne une éligibilité au PTZ à 84k€ plutôt qu’à 60k€ si celle-ci me fourni une attestation sur l’honneur d’emménagement ? Ou je reste bloqué à 60k€ étant donné que je suis le seul emprunteur (et propriétaire) ?



Je souhaiterai profiter du différé du PTZ pour avoir fini de payer le prêt employeur et le prêt complémentaire au moment de commencer à payer le PTZ, et j’ai vu que l’Article L31-10-11 du CCH pourrait m’être utile. Ma question est plutôt de savoir si un non lissage du prêt est une pratique courante dans les banques tant le manque à gagner peut être important : taux d’intérêt plus bas sur des durées faibles, intérêts payés moins longtemps, assurance également.



Voilà, je reste ouvert à tout échange et tout conseil, je suis totalement novice dans ce milieu de l’immobilier et des prêts mais j’apprends vite ;) et je ne rechigne pas à comprendre ce que je fais : je trouve ça d’ailleurs bien plus intéressant.



Bonne nuit à tous (ou plutôt bonne journée à ceux qui me liront le matin au réveil),

Maxime
Bonjour,

Etes-vous pacsé avec votre amie ?
 

svprets

Contributeur régulier
Bonjour,



Je viens ici en vue d’une future acquisition d’un bien en VEFA. Je vais donc vous présenter ma situation et je voulais votre avis sur certains points de mon projet de prêt.



Donc pour commencer, je vais me présenter d’un point de vue financier. Je gagne actuellement 2250€/mois (nets avant impôts sur le revenus) et je passe à 3400€ mensuels en septembre à la suite d’une évolution de grade (fonction publique). J’ai un RFR N-2 (2019) à 14000€. Et je compte acheter un bien coûtant 260 000€.



Ce bien est livrable dans plus de deux ans et ça va avoir un petit impact sur la suite de ce que je vais vous présenter.



Concernant le bien en VEFA, j’ai actuellement un salaire ne me permettant pas d’emprunter malgré un apport de 20000€. J’ai donc pu négocier avec le promoteur de lui présenter mon prêt seulement en septembre, date de ma promotion/évolution. En partant sur une base de 3400€ mensuels, ma capacité d’emprunt est alors cohérente avec le bien que je souhaite acheter.



Je suis actuellement en couple avec ma copine qui elle est en alternance pendant encore 2 ans. Je ne peux donc pas la compter d’un point de vue financement au vu de la nature de ses revenus. Je souhaite acheter au plus tôt et donc compte acheter seul (on pourra me faire le reproche de ne pas l’inclure mais elle est totalement au courant et sur la même longueur d’onde là-dessus).



Alors niveau prêt du coup :

  • Éligible PTZ au vu de mes revenus N-2, différé de 180 mois
  • Éligible prêt employeur 0% (jusqu’à 40k€ remboursable en 3 à 12 ans avec assurance mensuelle à 5€)
  • Le reste en prêt complémentaire « classique »


Au vu de la date d’emménagement assez lointaine, ma copine actuelle viendra emménager avec moi. Est-ce que pour autant ça entraîne une éligibilité au PTZ à 84k€ plutôt qu’à 60k€ si celle-ci me fourni une attestation sur l’honneur d’emménagement ? Ou je reste bloqué à 60k€ étant donné que je suis le seul emprunteur (et propriétaire) ?



Je souhaiterai profiter du différé du PTZ pour avoir fini de payer le prêt employeur et le prêt complémentaire au moment de commencer à payer le PTZ, et j’ai vu que l’Article L31-10-11 du CCH pourrait m’être utile. Ma question est plutôt de savoir si un non lissage du prêt est une pratique courante dans les banques tant le manque à gagner peut être important : taux d’intérêt plus bas sur des durées faibles, intérêts payés moins longtemps, assurance également.



Voilà, je reste ouvert à tout échange et tout conseil, je suis totalement novice dans ce milieu de l’immobilier et des prêts mais j’apprends vite ;) et je ne rechigne pas à comprendre ce que je fais : je trouve ça d’ailleurs bien plus intéressant.



Bonne nuit à tous (ou plutôt bonne journée à ceux qui me liront le matin au réveil),

Maxime
Ou bien êtes-vous "offociellement" en union libre avec votre amie ? Avez-vous signé un bail en commun ?
 

svprets

Contributeur régulier
Bonjour,
En ce cas, puisque vous acheté seul et que vous êtes célibataire, m'est avis que vos droits à PTZ dépendent de votre actuelle situation...Je pense même qu'un prêteur serait bien embarrassé de vous financer autrement...sauf à "officialiser" votre relation...en reconnaissant à celle qui deviendrait votre conjointe les statuts d'occupant, d'indivisaire et d'emprunteur...
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Mais ce n'est pas le problème.

a-maxime achète seul en VEFA et emprunte seul; il l'a déjà décidè ainsi.

L'investissement prévu est défini et ne changera pas puisqu'il est déjà "calibré" pour un couple.
Son prix est donc également déterminé et le montant total à financer ne changera pas.

En revanche, ce qui peut changer c'est le détail du financement qui, suivant qu'il déclare un occupant ou deux, le montant du PTZ sera différent; plus important dans la seconde hypothèse.

Donc si tant le total des deux revenus de référence "n-2" réels que le RFR fictif égal au total de la dépense finançable divisé par neuf lui permettent l'accès audit PTZ il a tout intérêt à déclarer deux occupants et bénéficier du PTZ maxi.
Il n'est pas question de deux acquéreurs/emprunteurs; seulement de deux occupants.

Dans cette hypothèse la banque aura son crédit d'impôts plus élevé et ne s'en plaindra pas cependant que, du fait d'un PTZ plus élevé, la charge de remboursement sera moindre.

Cdt
 
Dernière modification:

svprets

Contributeur régulier
A vous lire, un célibataire, primo-accédant, peut donc faire valoir des droits à PTZ conséquents dès lors qu'il désigne pour occupant(s) de la future RP un ou des tiers avec le(s)quel(s) il n'a nul lien de parenté ou de concubinage...que ce(s) dernier(s) intervienne(nt) à l'acte ou non...
 
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