Placer le produit d’une vente immobilière quand on a un emprunt immobilier

Bonsoir, voici ce qui va probablement m’arriver.

Je suis propriétaire de ma résidence principale, il me reste 115 K€ à payer sur 12 ans. J’aimerais déménager pour avoir un meilleur logement. Je vais recevoir un héritage de 160 K€ que j’envisage d’utiliser pour rembourser mon emprunt par anticipation. Ensuite, je pourrai emprunter au maximum de ma capacité (environ 300 K€ sur 25 ans, soit peu ou prou jusqu’à la retraite) et il me restera un apport personnel. Avec ça, j’achète un nouveau logement, puis je vends l’actuel pour environ 300 K€.

Me voilà dans une situation inédite (pour moi) : au secours, j’ai de l’argent ! Qu’est-ce que j’ai le plus intérêt à faire ?

Je pourrais le placer, mais les placements sûrs rapportent moins que le taux de l’emprunt, que j’estime à 1,16%. À ma connaissance, les placements sûrs les plus performants sont les fonds en euros de certaines assurances-vie, mais leur rendement ne cesse de diminuer, alors de là à parier qu’ils seront au-dessus de 1,16% dans dix ans… Et je ne me vois pas pas mettre 300 K€ sur des livrets d’épargne qui ne rapportent presque rien.

Il faudrait donc panacher les placements sûrs et les moins sûrs, mais 300 K€, pour moi, c’est énorme, et je ne veux pas prendre trop de risques. Du coup, ai-je intérêt à rembourser ce deuxième emprunt par anticipation, en tout (probablement pas) ou partie (comment évaluer le pourcentage que j’ai intérêt à rembourser) ?

En principe, avec une partie de la somme, je prendrais bien des parts de SCPI : en les sélectionnant avec soin, il serait bien surprenant que leur rendement net tombe en-dessous du taux de l’emprunt. Mais ça reste possible, les frais sont conséquents, et en les achetant au comptant, on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt des impôts. Et rembourser pour réemprunter, ça implique encore des frais, et probablement un taux moins intéressant, s’agissant d’un emprunt pour des parts de SCPI.

Donc j’en suis là, à me faire plus de nœuds au cerveau qu’à l’époque où j’avais à peine de quoi payer le loyer d’un studio. Si vous avez des conseils, je suis preneur.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonsoir, voici ce qui va probablement m’arriver.

Je suis propriétaire de ma résidence principale, il me reste 115 K€ à payer sur 12 ans. J’aimerais déménager pour avoir un meilleur logement. Je vais recevoir un héritage de 160 K€ que j’envisage d’utiliser pour rembourser mon emprunt par anticipation.
pourquoi ne pas utiliser ces 160k€ pour payer une partie du futur logement ( comme apport personnel )
En principe, avec une partie de la somme, je prendrais bien des parts de SCPI :
pourquoi pas mais en cash il vaut mieux prendre des SCPI à fiscalité étrangère d'une part et d'autre part les SCPI ne sont pas liquides ( puisqu'il y a 10% de frais en général à l'achat ) .
donc si tu y investis tu ne pourras pas compter sur cet argent pour ta future RP .
 
pourquoi ne pas utiliser ces 160k€ pour payer une partie du futur logement ( comme apport personnel )
Parce que pour acheter le nouveau logement, j’ai besoin de ma capacité d’emprunt maximum. Actuellement, il me reste 12 ans à payer des mensualités qui ne sont pas au maximum de ce que je peux rembourser (mon salaire a considérablement augmenté depuis que j’ai emprunté, environ +40%). Donc pour arriver au max, il faudrait que la banque me concocte un emprunt sur 25 ans qui prend d’abord 12 ans de petites mensualités (la différence entre ce que je paie et ce que je peux payer), puis 13 ans de grosses mensualités. Et quand je vendrai mon logement actuel, le premier emprunt sera forcément à rembourser, ce qui laissera le deuxième, avec ses 12 ans de petites mensualités suivies de 13 ans de grosses mensualités, situation pour le moins étrange. Je suis loin d’être sûr que ce genre de montage soit accepté par le banquier, et loin d’être convaincu qu’il soit avantageux pour moi par rapport à rembourser l’emprunt actuel pour repartir de zéro avec une situation simple et un taux faible.

pourquoi pas mais en cash il vaut mieux prendre des SCPI à fiscalité étrangère d'une part et d'autre part les SCPI ne sont pas liquides ( puisqu'il y a 10% de frais en général à l'achat ) .
donc si tu y investis tu ne pourras pas compter sur cet argent pour ta future RP .

Ce n’était peut-être pas clair. Je parle d’acheter d’abord le nouveau logement (ma future RP), et d’utiliser ensuite une partie du produit de la vente de ma RP actuelle pour acheter des parts de SCPI. Ceci afin d’avoir un placement relativement sûr, sur le long terme, qui a peu de risques de rapporter moins que ce que coûte l’emprunt. Et je me demande s’il ne vaut pas mieux aller au plus sûr, à savoir rembourser partiellement le nouvel emprunt : au moins, je suis certain que je ne devrai jamais une somme que j’ai rendue.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Parce que pour acheter le nouveau logement, j’ai besoin de ma capacité d’emprunt maximum.
mais si tu revends ton actuelle RP , le crédit sera remboursé automatiquement
Et je me demande s’il ne vaut pas mieux aller au plus sûr, à savoir rembourser partiellement le nouvel emprunt : au moins, je suis certain que je ne devrai jamais une somme que j’ai rendue.
voir ma réponse précédente . si tu vends ton actuelle RP , le crédit sera remboursé avec une partie du produit de la vente
 
mais si tu revends ton actuelle RP , le crédit sera remboursé automatiquement
J’ai l’impression que quelque chose ne passe pas…

Pour acheter la nouvelle RP, j’ai besoin de 350 K€. Si j’utilise les 160 K€ hérités comme apport personnel pour acheter la nouvelle RP, d’où vont venir les 190 K€ manquants ? Je pourrais les emprunter, mais il faudrait alors un emprunt qui se combine avec l’actuel. Je pourrais certes revendre ma RP actuelle avant d’acheter la nouvelle, mais où irais-je habiter entretemps ? D’autant plus que tant qu’à faire, pour avoir le logement qui me convient le mieux, j’envisage de faire construire, avec le délai que ça implique, trop long pour un emprunt relais.
 
d'un crédit relais .
D’après ce que j’ai vu, le montant d’un crédit relais est calculé sur la base de la valeur du bien dont on déduit ce qui reste à rembourser, donc dans mon cas, 300-120-180 K€, dont il faut prendre environ 70%, soit 126 K€. Le compte n’y est pas, loin de là. De plus, si je fais construire, la durée maximum de deux ans est un couperet.
 

xenesis57

Contributeur
Normalement ta banque peut te prêter sur la base de l'ancien prêt un nouveau crédit. Regardes les conditions de ton emprunt mais tu peux demander un report ou un transfert du prêt sur un nouveau bien.
 
Normalement ta banque peut te prêter sur la base de l'ancien prêt un nouveau crédit. Regardes les conditions de ton emprunt mais tu peux demander un report ou un transfert du prêt sur un nouveau bien.
Je vais voir, mais est-ce vraiment intéressant ? Sachant que si je rembourse l’ancien emprunt par anticipation pour en souscrire un nouveau, le taux du nouvel emprunt ne sera pas supérieur à celui de l’ancien. Et avec un crédit relais, il y a le couperet à deux ans, qui me semble problématique dans le cas où on fait construire. Si on achète, on sait (disons avec une quasi certitude) qu’on aura le logement à une certaine date, mais si on fait construire, les causes possibles de retard sont nombreuses.
 

felis

Contributeur régulier
Normalement ta banque peut te prêter sur la base de l'ancien prêt un nouveau crédit. Regardes les conditions de ton emprunt mais tu peux demander un report ou un transfert du prêt sur un nouveau bien.
Bonjour
Je ne crois pas.
La banque peut si elle veut, mais il n'y a rien de 'normal' et il me semble que la banque va regarder a priori la nouvelle situation avant même de voir si elle peut ou pas le faire.

En revanche oui, il existe ou du moins il a existé des prêts bancaire qui de droit (contractuellement je veux dire)permettaient ce genre de transfert.
 
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