pinel rentable ou pas

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
un rapport commandé par le gouvernement ici montre que potentiellement, un investissement Pinel sur deux dans le neuf n'est pas rentable .
Du fait d'un prix plus élevé dans le neuf que dans l'ancien, l'avantage fiscal pour un investissement locatif n'est pas toujours rentable au moment de la revente du bien.
 

moietmoi

Top contributeur
Ce rapport est forcément intéressant et sera de bonne lecture, cependant,
qui veut noyer son chien....
et l'on sait que les niches fiscales sont dans le collimateur des gouvernants depuis des années....
 

moietmoi

Top contributeur
hhihihihihi:
Avant prise en compte de l’avantage Pinel, les revenus nets d’IR de l’investissement Pinel sont largement supérieurs aux revenus mobiliers (+229 %). La prise en compte de la réduction Pinel accroît cet écart, pour le porter à +886 %, dans les conditions de marché actuelles et hors effet revente.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Pour en avoir distribué et vendu, et yc du Duflot, effectivement tous les zonages ne se valent pas.
Pour la rentabilité souvent les investisseurs raisonnent en sortie de carotte fiscale: 6, 9 ou 12 ans
il est évident qu'une opé avant tout immobilière se mesure à minima sur 10 ans et plus raisonnablement 15 voire 20 ans.

Sur la région Parisienne on peut "charger " une plus-value assez rapidement, c'est loin d'être le cas partout effectivement.

Après ces dispositifs ont le mérite de déclencher des actes d'achat pour des gens qui n'auraient jamais investis sinon.

Mais retirer la perfusion fiscale est tjs dangereux en économie.
Et souvent l'immobilier accompagne ou provoque les crises, sans parler du chantage à l'emploi des promoteurs et dans le bâtiment.
Enfin n'oublions pas que dans ces opés en VEFA, l'Etat ramasse 20% de TVA, la TF, puis les TH derrière ...
Le bilan est forcément contrasté
 

Atys

Contributeur régulier
Le pinel declenche effectivement l'acte d'achat quand le contribuable voyant le montant parfois hallucinant de son IR se doit de réagir. Ensuite si toutes les précautions sont prises tout le monde est gagnant, l'état en premier avec tva etc... car sans le pinel l'investissement n'aurait pas été fait.
Et cela permet de financer la construction de logements par des petits propriétaires et pas par des grosses boites comme en Allemagne (cas de Berlin). Là où je suis d'accord c'est qu'il faut une hausse de l'immobilier pour que ce soit rentable.
 

moietmoi

Top contributeur
en lecture rapide:
un point intéressant sur la décote entre ancien/neuf/pinel lors de la revente;

une décote médiane de 31 % à 33 % et un écart de prix moyen de 27 % à 29 %. Ce niveau de décote ne semble pas spécifique au Pinel. À titre d’illustration, le montant moyen des ventes d’appartements hors VEFA est inférieur en moyenne de 28 % aux transactions d’appartements en VEFA, dans la même section cadastrale.

eh oui quand j'achète une voiture neuve, j'ai une décote immédiate importante, alors que la voiture achetée d'occase est revendue le même prix , le lendemain.... tout un rapport pour cela......on ferait mieux d'utiliser les salaires à autre chose....

Les conclusions sont de remettre à l'ordre du jour, sans les nommer bien sûr, des mesures de la loi Dufflot: obligation d'avoir dans chaque programme un contingent de RP et locatif Pinel, en fléchant les logements pinelisable contrairement à aujourd'hui; d'assouplir les contraintes sur les loyers pour éviter que les loyers pinel soient plus élévés ou plus bas que les loyers du marché; de faire un contingentement du nombre de Pinel réalisables au niveau National; d'élargir les zones possibles tout en les ciblant mieux; Ce qui à mon avis pourrait créer un effet de pénurie: il est suggéré que les promoteurs par exemple indique que dans telle entité géographique(commune?), il ne reste plus que x logements pinellisables......bref, j'ai peut être lu trop vite, mais l'étude ébauche d'autres pistes, à mon avis intéressantes, scpi, institutionnels, tout en disant que cela ne fait pas partie de sa mission....
Pour l'investisseur, comme pour tout achat immobilier...l'emplacement....
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Autres éléments d'analyse de comparaison des coûts:

Quand on achète en VEFA, on est sur un coût de construction: valeur du foncier+coût de construction+marge promoteur+TVA, avec rappelons-le, des normes sécurité, handicap, et environnementales dernier cri.

Quand on est dans de l'ancien, on est sur un prix de marché hors TVA.

Dès lors, les comparaisons sont forcément biaisées sur le temps court, qui n'est pas non plus le temps sur lequel caler sa vision.
En outre je rappelle que les prix de vente neuf PINEL (pour du locatif), et neuf accession (propriétaire occupant) sont les mêmes.

Sur le temps long, on sera sur un prix de marché et les occupants propriétaires ou locataires sont aujourd'hui très sensibles aux questions énergétiques et environnementales.

Après il est connu - et je suis bien placé pour le savoir - que les coûts commerciaux représentent entre 10 et 15% des prix de vente, et même parfois plus ...
 

Alec

Contributeur
Bonjour à tous,
Petit déterrage qui va bien pour éviter de créer un nouveau post.
J’ai 2 questions.
1) Pour déterminer si un projet Pinel est intéressant, les critères à analyser sont donc ?
- l’ecart entre prix m2 Pinel et prix m2 du marché ancien ?
- potentiel d’augmentation du secteur sur long terme ?
2) à partir de quels écarts de prix considèrent t-on le Pinel inintéressant ?
Merci d’avance.
 

Tornado05

Contributeur régulier
Bonjour à tous,
Petit déterrage qui va bien pour éviter de créer un nouveau post.
J’ai 2 questions.
1) Pour déterminer si un projet Pinel est intéressant, les critères à analyser sont donc ?
- l’ecart entre prix m2 Pinel et prix m2 du marché ancien ?
- potentiel d’augmentation du secteur sur long terme ?
2) à partir de quels écarts de prix considèrent t-on le Pinel inintéressant ?
Merci d’avance.
Pour ma part qui ai investi en Pinel le mois dernier après enfin avoir trouvé à mon sens un bien immobilier intéressant en terme d´investissement, je regarde surtout l’emplacement, proche des transports surtout. Le prix au mètre carré est très important bien sûr car il va déterminer le montant du bien et surtout le calcul du Pinel. Je me suis attaché à rester au plafond des 5500€/mètre carré pour ne pas que la reduction d’impôt soit amputée et donc la rentabilité moindre. Tout ça en ayant fait mon investissement en zone A bis (très difficile de nos jours à trouver dans cette zone à moins de 5500€/mètre carré). je paye mon bien 20% plus cher environ que l’ancien et moins pour l’ancien récent (immobilier de 10 à 15 ans environ).
pour ce qui est de l’augmentation des prix sur le LT ça c’est la roulette russe mais en général l’immobilier c’est un peu comme la bourse, plus tu es LT et plus tu as des chances de faire une PV si le prix d’acquisition n’est pas exorbitant bien sur. Et surtout pour mettre toutes les chances de ton côté, il faut bien cibler le potentiel de l’emplacement et quels sont les projets sur les transports par exemple.
Choisir également un logement avec jardin (ne rentre pas dans le calcul Pinel pour le loyer) où balcon, terrasses, loggia car il est important d’avoir un espace extérieur et en plus cette surface entre pour moitié dans le calcul du loye Pinel.

j’en oublie sûrement mais le principal c’est l’emplacement, ne pas dépasser les fameux 5500€/mètre carré (sinon la rentabilité en prends forcément un coup) ou 300000€, opter pour un logement dans lequel tu pourrais vivre (prestations, étage, orientation, balcon…). Et surtout ne pas hésiter à négocier (j’ai obtenu 5000€ soit quasi les frais de notaire, mais j’ai été le premier pour l’achat d’un F2 donc surement plus simple au début de la commercialisation. Le commercial m’a fait savoir il y a une semaine que plusieurs investisseurs étaient jaloux de mon acquisition car c’est le plus beau F2 et la meilleure orientation et au calme😉).
 
Dernière modification:

CharlyBgood

Contributeur régulier
- l’ecart entre prix m2 Pinel et prix m2 du marché ancien ?

Non !
Ce serait comme comparer des choux et des carottes !
En Pinel tu es sur du NEUF, en VEFA, et sur un coût de CONSTRUCTION: j'y reviens après.
Dans l'Ancien - qui a aussi ses charmes et atouts - tu es sur un prix de MARCHE !

Coût de CONSTRUCTION (grosso modo)
= coût du foncier + coût des travaux + coûts commerciaux (là on peut discuter) + TVA à 20% (très important)

Décortiquons:

coût du foncier: globalement, et notamment à proximité des gros bassins urbains => ils sont en forte hausse ces 20 dernières années, alimentées par les taux bas
Taux bas = prix en hausse (et inversement)
=> c'est là principalement qu'on se fait "défoncer" à l'achat

coût des travaux: c'est très souvent injuste pour nos maçons mais globalement, hormis les matériaux dernièrement, ils sont stables et ne représentent souvent qu'un montant relativment maîtrisé.

coût commerciaux: bon là clairement, c'est la fête du slip selon les maisons de promotion: ça oscille entre 6 et 12% du coût total (parfois même davantage), mais il est difficile d'agir dessus (ces poches sont négociées en amont avec les réseaux de revendeurs).
Et pour en voir vendu moi-même, c'est un Travail compliqué, avec des gens 100% payés à la commisssion, ce qui explique au passage parfois leur entregent de pressurisation, pour utiliser un euphémisme.

TVA: je te fais pas un dessin, mais c'est 1 coût que tu ne trouves pas dans l'ancien.

Sans oublier:
Dans le neuf tu es aux dernières normes notamment de construction et environnementales, avec 3 jeu de garanties: parfait achèvement (1 an), biennale des équipement (2 ans comme son nom l'indique), et décennale pour l'opérateur constructeur et/ou ses assureurs.

Dans l'ancien, tu dois te dire que le prix que tu achètes n'inclut pas la provision de travaux de rénovations: intérieures, extérieures (façades, isolations), voire de structure: sols, murs, toit.

=> Un immeuble - quel qu'il soit - non entretenu régulièrement, est un Bien qui perd de la valeur
 
Haut