Pénalités remboursement anticipé suite annulation VEFA

[Aspirateur]

Bonjour à toutes et tous,

Je viens vers vous concernant un sujet bien spécifique.

En 2016, nous achetons avec ma compagne un bien en VEFA via un prêt immo financé à 110%. Il s'avère que le projet a été abandonné et après un contentieux de près de 4 ans, nous venons de récupérer enfin le montant du 1er appel de fonds qui avait été réalisé en 2017.

Pour information, en 2020, nous avons demandé le passage en amortissement du prêt car il n'était plus possible de faire de différé supplémentaire.

Comme indiqué, je viens de recevoir semaine dernière sur mon compte les 67ke de l'appel de fonds, et lorsque ma banquière a vu somme, elle m'a immédiatement appelé me demandant de rembourser par anticipation le prêt car selon elle, dans la mesure où il n'y avait plus de collatéral en face, j'étais dans l'obligation de le faire.

A ma grande surprise, j'ai été débité de 72k (donc 5k de pénalités). Les pénalités étant calculées sur la base globale du prêt (320k) et non pas juste l'appel de fonds qui a été réalisé (67k).

Ma question pour vous est est-ce que ces pénalités sont dues ?? Dans la mesure où c'est la banquière qui me demande le remboursement anticipé.

Merci d'avance pour vos éclairages !

Prenez soin de vous.

 

[Triaslau]

Bonjour,
Contractuellement oui elle a raison; votre crédit doit être soldé et on applique les frais prévus par le contrat (normalement au maximum 6 mois d'intérêts donc 5000 euros parait beaucoup il faut demander le calcul et vérifier qu'ils n'ont pas rajouté de frais). Il y a peut être une part liée à la garantie.
Après commercialement, si vous mettez dans la balance le fait que votre projet n'a pas abouti et que vous avez l'intention de rester chez eux pour un prochain achat; c'est sans doute négociable.

 

[hargneux]

D'accord pour le remboursement, vous n'avez pas le choix.
Pour les 5 ke il faut demander le détail, avez vous payé des intérêts dur le 67 ke mis en place ou était ce des intérêts différés ?

 

[svprets]

Bonjour, effectivement ce montant de 5000 € paraît conséquent...Quel est le taux de l'emprunt ? Par ailleurs, suis d'avis, pour ma part, que vous n'êtes redevable du semestre d'intérêt qu'à concurrence du montant débloqué, 67 k€ ???, ...puis soldé...=> Tout remboursement anticipé donnera lieu conformément à l'article R. 313-25 du Code de la Consommation, au paiement d'une indemnité égale à la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Je laisse les juristes prendre la main...

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; l'IRA est limitée à un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé..

Par ailleurs, outre des intérêts qui pourraient être dus, le code de la consommation (Article L.312.23 ancien si offre avant 1/7/2016 - L.313-49 nouveau) interdit toutes autres indemnités/coûts en cas de remboursement anticipé :

Article L313-49 code consommation

Version en vigueur depuis le 01 juillet 2016

Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 313-47 et L. 313-48 ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation prévus par ces articles.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032310658

Article L313-47

L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Le prêteur fournit gratuitement sans tarder à l'emprunteur, après réception de la demande de remboursement par anticipation, sur support papier ou sur un autre support durable, les informations nécessaires à l'examen de cette faculté. Ces informations chiffrent au moins les conséquences qui s'imposeront à l'emprunteur s'il s'acquitte de ses obligations avant l'expiration du contrat de crédit et formule clairement les hypothèses utilisées.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000035731469

Cdt

 

[svprets]

Il est probable qu'Hargneux ait levé le lièvre...Les 5 k€ correspondent très certainement au cumul des intérêts ayant couru depuis 2017...

 

[Aristide]

D'où la nécessité d'obtenir le décompte de remboursement anticipé prévu à l'article L.313-47 ci-dessus.

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,
le prêt est passé en amortissement en 2020 et sur les 320.000 € seuls 67.000 € ont été débloqués.
mais l'amortissement a t-il été réalisé sur la base des 67.000 € ou sur la totalité du prêt donc avec une mensualité correspondant aux 320.000 € empruntés.
c'est peut être là que le système informatique de la banque a eu un problème.
car en fait la banque récupère les 67.000 € débloqués mais solde le prêt par anticipation avec reprise du solde en abandon.
Je pense qu'il conviendrait d'essayer de négocier avec le service relation clients et ensuite si pas de gain de cause avec le médiateur de la banque.
La banque peut argumenter sur l'immobilisation des fonds durant cette période.
Cdt

 

[Aristide]

Par rapport au montant de l'IRA à payer la banque ne peut pas argumenter sur l'immobilisation de fonds.
Le code de la consommation est clair la dessus; seul un remboursement effectif de fonds antérieurement mis à disposition peut générer une telle indemnité.

Quant à amortir sur 320.000€ alors que seulement 67.000€ ont été débloqués il est impossible d'amortir plus que 67.000€ car, dans cette hypothèse, ce n'est plus la banque qui fait un prêt à l'emprunteur mais c'est le client qui deviendrait créancier de la banque.

Et dans un abandon de solde c'est l'emprunteur qui renonce à la mise à disposition des fonds qui sont en attente de déblocage.
Ces fonds n'ayant pas fait l'objet d'un déblocage ils ne peuvent pas - stricto sensu - être remboursés; juridiquement parlant, il est donc impossible qu'une indemnité de remboursement anticipé soit due.

Ainsi que déjà dit par hargneux et moi même, la première chose à faire c'est exiger le décompte de remboursement anticipé qui aurait déjà dû être adressé préalablement.

Cdt

 

[Aspirateur]

Bonjour et merci pour vos réponses,

En effet, comme Hargneux et Aristide l'ont subodoré, il y avait une grande partie d'intérêts liés au différé total...
Pour une information complète qui pourra potentiellement aider d'autres personnes dans le futur, voici le décompte exact :
au 07/05/2020 : capital restant dû = 70 912,2 euros / Somme capitalisée restant due (= intérêts différés) = 3 767,88 euros / Somme totale restant due = 74 680.08 euros
au 07/12/2021 : capital restant dû = 67 439,14 euros / Somme capitalisée restant due (= intérêts différés) = 3 583,34 euros / Somme totale restant due = 71 022,48 euros

L’ambiguïté vient du fait que sur l'application de la SG et sur mon compte aussi, n'apparait que le capital restant dû et non pas la somme totale restant due.

Les frais appliqués ont été de 1000 euros, nous les avons ramenés à environ 700 euros.

Morale de l'histoire, choisissez bien votre promoteur car ce genre d'affaire peut s'avérer être un fiasco.
Le bien devait sortir de terre fin 2018 et devait générer 600 euros de loyer et environ 400 euros de réduction d'impôts par mois.

Dans les faits, j'ai payé depuis juillet 2017 jusqu'à avril 2020 45 euros de frais d'assurances/ mois + 250 euros de frais de dossier + 3000 euros de frais d'avocat + 4200 euros de pénalités + intérêts soit environ 9000 euros de perte sèche.

Encore merci pour vos réponses et prenez soin de vous et de vos proches.
Bonnes fêtes de fin d'année

PS : je m'étais trompé sur le montant de l'AdF, il état de 72ke et non pas 67ke (qui était le capital restant dû)