Partage vente en indivision – règles établies et aberrations

AIG

Membre
Bonjour,

Je vais bientôt signer l’acte de vente de ma résidence principale, que je possède en indivision avec ma femme. (achetée en indivision avant notre mariage – régime séparation de biens).

Achat réalisé en juin 2016 pour 150000 € frais agence et honoraires inclus, apport M. 30000 €, apport Mme, 0 €, Emprunt bancaire 1200000 € / 15 ans, remboursement à 50/50.

Notre notaire nous demande de choisir, une répartition pour le partage après la vente. Il nous indique que la répartition doit se faire selon les quotités d’acquisition inscrites dans l’acte d’achat, soit M. 0,6 et Mme 0,4.

L’acte d’achat précise en effet :
§ RÉPARTITION LORS DE LA REVENTE OU DU PARTAGE :
« Outre le coût des diagnostics, impôts, charges, remboursement emprunt, mainlevée supportés à proportion, le solde du prix de revente sera partagé, en fonction des proportions indivises d’acquisition, et sur la quote-part revenant à chacune des PARTIES seront retenues, les sommes dont elles sont redevables l’une envers l’autre relativement audit bien, notamment en ce qui concerne le cas échéant la prise en charge d’un prêt pour l’acquisition ou des travaux dans la mesure où les proportionnalités n'auront pas été respectées. »

>> Concernant la répartition du prix de vente, j’ai besoin de quelques explications, notamment sur la prise en compte (ou non…) des apports et la part des emprunts bancaires restant à rembourser.

J’ai étudié un peu la question, voici ci-dessous un tableau et des explications présentant les différentes méthodes de calcul possibles.

1ère méthode : Méthode « classique » basée sur les quotités d'acquisition du bien :
Elle correspond au partage selon les quotités d'acquisition, comme indiqué par le notaire, mais est à mon avis fausse car ne tenant pas compte des apports et des emprunts bancaires déjà remboursés et restant dû. (sauf si les apports et emprunts restant dû sont déduits avant le partage suivant les quotités d'acquisition… ?).
Cette méthode ne fonctionne « bien » que lorsque les prêts sont échus car les quotités sont égales aux parts de propriété financière qu'à échéance des prêts (après leur remboursement au terme).
En effet, (mathématiquement) la répartition aux quotités d'acquisition ne soit réelle qu'après le remboursement complet du prêt bancaire.

Cette répartition n'est donc pas du tout équitable et peut même s'avérer très défavorable voire négative pour l'un des indivisaires dans certains cas !
Le calcul est donc à mon avis faux. Si ce n’est pas le cas c’est une aberration et je trouve étrange que la loi ne prévoit pas de dispositions particulières permettant de tenir compte des apports et du remboursement des emprunts avant leur échéance. Car c'est une situation qui est sans doute très fréquente et rencontrée par de nombreuses personnes.
Or, on trouve relativement peu d'informations sur ce sujet.

La personne qui investit le plus au départ (apport personnel) se retrouve avec un bénéfice < à celui si il n'avait pas investi, voir négatif pour l'un et positif pour l'autre selon le total remboursé de l'emprunt au moment de la vente.
La situation peut même totalement s’inverser si le remboursement de l'emprunt n'est pas égal entre les personnes ou s’il n'y a pas suffisamment de plus-value réalisée sur le prix de vente.


2nde méthode : Méthode de répartition des bénéfices en fonction des parts entre actionnaires ou indivisaires, avant échéance des emprunts bancaires.
Cette méthode tient compte de la part de propriété financière en fonction des remboursements des emprunts (varie chaque mois).
(détails : http://math.univ-lille1.fr/~fradon/Notaire/ArticleQuotitesAcquisition.pdf)
Les parts sont donc calculées à concurrence de la participation et donnent une répartition avec un retour sur investissement égal entre les indivisaires ou entre actionnaires).

Cette méthode est la plus égalitaire financièrement : 1 euro investi par l'un rapporte autant qu'1 euro investi par l'autre.


3ème méthode : Méthode de répartition des bénéfices à part égale.
C’est une méthode que j’ai faite et qui est un intermédiaire entre les 2 précédentes.

Cette méthode est la plus équitable, (notamment pour un couple) : elle revient à faire un partage des bénéfices à 50/50 entre les indivisaires, après déduction des apports, qui ne sont alors pas comptés dans "l'effet levier" sur les bénéfices obtenus (retours sur investissement différents entre les indivisaires)


Tableau.PNG


Le notaire nous confirme que c’est bien la répartition inscrite dans l’acte d’achat qui est applicable (donc la méthode 1), et que c’est effectivement un point qui pose souvent problème car elle n’est pas équitable lorsque les apports présentent une différence importante.
Il nous indique que nous pouvons modifier ces conditions de répartition, en établissant un acte de partage pour lequel le fisc perçoit 2,5% sur l’actif partagé, en plus des frais d’acte).
De plus la modification de la répartition pourrait être interprétée comme une donation l’un envers l’autre, qui serait alors taxable entre 5 et 45 % selon les sommes en jeu.


Nous n’avions pas connaissance de ces modalités lors de la signature de l’acte d’achat, ni de l'inégalité engendrée par le déséquilibre des apports en cas de vente avant échéance des prêts.

>> Bref, j'ai du mal à croire que la méthode 1 soit celle que nous devons appliquer et celle qui soit appliquée par de nombreuses personnes, alors qu'elle est très loin d'être égalitaire, voire donne des résultats aberrants dans certains cas.

>> Si nous achetons un nouveau bien à l'avenir, est-ce que l’on peut faire inscrire des modalités de partage différentes des quotités d'acquisition dans l'acte d'achat, afin de tenir compte des différences d'apport et de la vente avant échéance des emprunts ?


Merci par avance pour vos éclaircissements sur ce sujet, qui n’a pourtant pas l’air si complexe…

Salutations.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,

Votre question va je pense susciter nombre de commentaires.

Pour ma part, sur les bases de votre simulation j'ai toujours vu le calcul suivant dans les liquidations d'indivision ou de communauté:

prix de vente ou valeur du bien - CRD du prêt - frais annexes = actif net à répartir

puis on retire de l'actif net l'apport sur fonds propre réalisé au moment de l'acquisition

et enfin répartition du reliquat en fonction de la quote part de chacun

il est a noter que votre emprunt est remboursé à part égale par les emprunteurs.

soit dans votre exemple: 220.000 € - 100.000 de CRD = 120.000 €
sur les 120.000 € on restitue à monsieur ses 30.000 € d'apport , il reste donc 90.000 € à répartir en fonction du pourcentage de propriété de chacun soit 60% à M. et 40% à Mme

M. reçoit en tout: 84.000 € et Mme 36.000 €

après le fait de faire rentrer une notion de rentabilité financière de l'apport initial dans les calculs est certes techniquement valable mais sur le plan relation humaine entre les conjoints je trouve que cela manque un peu d'amour.
Cela ne me choquerai pas dans par exemple une SCI d'investissement non familiale

Cdt
 
Dernière modification:

NDi

Contributeur
.../...

soit dans votre exemple: 220.000 € - 100.000 de CRD = 120.000 €
sur les 120.000 € on restitue à monsieur ses 30.000 € d'apport , il reste donc 80.000 € à répartir en fonction du pourcentage de propriété de chacun soit 60% à M. et 40% à Mme

M. reçoit en tout: 78.000 € et Mme 32.000 €
.../...
Pas tout compris. OK pour la méthode de répartition, c'est inscrit dans l'acte d'achat.

Vente : 220.000 €
Remboursement du prêt restant : 100.000 €
Reste 120.000 € à répartir : OK.

Par contre : 120.000 - 30.000 (Apport de M) = 90.000 à répartir entre les deux.

M à 0,6 soit : 54.000 € auxquels il faut ajouter les 30.000 € d'apport soit 84.000 € pour M.
Mme à 0,4 = 36.000 €
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour NDI,

exact j'avais fait une erreur en indiquant 80.000 E à répartir au lieu de 90.000 € :mad:
j'ai corrigé mon post.
Cdt
résultat d'une nuit très très courte :sleep::sleep:
 

NDi

Contributeur
En ce qui concerne les méthodes, OK, on peut faire des simulations mais à l'époque de l'achat, personne ne savait comment allait évoluer le marché immobilier.

Il y a eut une période (et c'est encore le cas dans certaines régions) où le prix de vente actuel est inférieur au prix d'achat.

Si au lieu de vendre à 220.000 € un bien acquis à 150.000 €, le prix de vente avait été de 120.000 € alors M. aurait touché 24.000 € et Mme aurait dû payer 4.000 €. Soit "perte" de 6.000 € pour M et "seulement" de 4.000 € pour Mme.

Et si le bien avait été vendu au prix d'achat : M = 42.000 € / Mme = 8.000 €.
En retirant à M son apport, il empoche 12.000 €.
 

AIG

Membre
Bonjour,
soit dans votre exemple: 220.000 € - 100.000 de CRD = 120.000 €
sur les 120.000 € on restitue à monsieur ses 30.000 € d'apport , il reste donc 90.000 € à répartir en fonction du pourcentage de propriété de chacun soit 60% à M. et 40% à Mme
M. reçoit en tout: 84.000 € et Mme 36.000 €
Merci, cela donne un début de réponse à ma question (est-ce que les apports et emprunts sont restitués avant la répartition du prix de vente au pourcentage de propriété entre indivisaires ?).

Je comprend que c'est oui, dans votre réponse, mais c'est précisément là que le notaire nous indique que non :d'abord répartition du prix de vente au pourcentage de propriété, puis remboursement des crédit. Les apports ne sont pas réstitués car déjà "inclus" dans le pourcentage de propriété.

Je comprend cette démarche, le problème étant que les résultats peuvent devenir aberrants en fonction des paramètres initiaux (remboursement crédit inégal, apport déséquilibré, vente dans les quelques mois après l'achat.

Exemple : Achat 150 000 € tous frais inclus, vente au bout de 2 mois, prix de vente 130 000 € (perte des frais d'agence et de notaire), 1000 € remboursés par chacun sur l'emprunt.
A partager : 130 000 €
Remboursement emprunt restant dû : 98 000 € pour remboursement crédit (2000 déjà remboursés)
Méthode notaire : Partage du solde de 32000 € selon les quotités d'acquisition 60%/40%
->M. empoche 60%, soit 19200 € (60%), soit une perte de 11800 € par rapport à son investissement de départ (apport + rmbt crédit)
->Mme. empoche 40%, soit 12800 €, soit un gain de 11800 € par rapport à son investissement de départ (rmbt crédit)
Tableau2.PNG

C'est précisément là qu'est le problème dans ce calcul. M. ne retrouve pas son apport et se retrouve seul à compenser les pertes sur le prix de vente alors que l'autre indivisaire fait un bénéfice. Il aurait mieux fait de donner les 11800 € à Mme avant l'achat !...

Explications complètes des autres problèmes et solutions possibles ici : http://math.univ-lille1.fr/~fradon/Notaire/ArticleQuotitesAcquisition.pdf

après le fait de faire rentrer une notion de rentabilité financière de l'apport initial dans les calculs est certes techniquement valable mais sur le plan relation humaine entre les conjoints je trouve que cela manque un peu d'amour. Cela ne me choquerai pas dans par exemple une SCI d'investissement non familiale
Oui, je suis entièrement d'accord. Dans le cas d'une SCI ou d'un co-actionnariat quelconque, c'est plutôt la 2nde méthode présentée mon 1er post qui s'appliquerait de manière la plus égalitaire entre les indivisaires (retour sur investissement identique pour tous).

Mais dans le cas d'un couple, la 3ème méthode (existe-t'elle ?) est plus équitable et partage les bénéfices à part égale.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Pour ma part, sur les bases de votre simulation j'ai toujours vu le calcul suivant dans les liquidations d'indivision ou de communauté:

prix de vente ou valeur du bien - CRD du prêt - frais annexes = actif net à répartir

puis on retire de l'actif net l'apport sur fonds propre réalisé au moment de l'acquisition

et enfin répartition du reliquat en fonction de la quote part de chacun

il est a noter que votre emprunt est remboursé à part égale par les emprunteurs.

soit dans votre exemple: 220.000 € - 100.000 de CRD = 120.000 €
sur les 120.000 € on restitue à monsieur ses 30.000 € d'apport , il reste donc 90.000 € à répartir en fonction du pourcentage de propriété de chacun soit 60% à M. et 40% à Mme

M. reçoit en tout: 84.000 € et Mme 36.000 €
Je partage le raisonnement de baboune.

Cdt
 

AIG

Membre
OK pour la méthode de répartition, c'est inscrit dans l'acte d'achat.
Vente : 220.000 €
Remboursement du prêt restant : 100.000 €
Reste 120.000 € à répartir : OK.
Par contre : 120.000 - 30.000 (Apport de M) = 90.000 à répartir entre les deux.
M à 0,6 soit : 54.000 € auxquels il faut ajouter les 30.000 € d'apport soit 84.000 € pour M.
Mme à 0,4 = 36.000 €
Ok, cela rejoint la réponse de baboune. Mais l'acte d'achat ne précise pas si la répartition est faite après restitution des apports, ou bien si il ne sont pas restitués et partagés dans le montant global selon les quotités d'acquisition.

Le notaire nous indique la 2nde option. C'est à dire :
Vente : 220.000 €
Remboursement du prêt restant : 100.000 €
Reste 120.000 € à répartir
M à 0,6 soit : 72.000 € avec apport intrinsèquement inclus dans les 0,6 (...).
Mme à 0,4 = 48.000 €

Bénéfice M. = 72000 - 30000 apport - 10000 crédit déjà remboursé = 32000 € (RoI de 1,8)
Bénéfice Mme = 48000 - 0 apport-10000 crédit déjà remboursé = 38000 € (RoI de 4,8)
Ce cas est plutôt heureux, personne n'est perdant, même si le résultat est peu équitable par rapport aux investissements de chacun.

La question reste donc entière : Les apports personnels sont-ils restitués avant le partage du prix de vente au pourcentage de propriété entre indivisaires ?
 

NDi

Contributeur
N'ayant pas le détail de l'acte concernant cette partie, la démarche de baboune est correct.

Maintenant vous dites " avec apport intrinsèquement inclus dans les 0,6 ", ce qui est effectivement le cas puisque :
Achat : 150.000 €
Apport de M : 30.000 €
Reste à financer par M et Mme : 120.000 € à deux soit 60.000 € par personne.
M : 30.000 € + 60.000 € = 90.000 € ce qui est bien 60% de l'achat.
Mme : 60.000 € = 40% de 150.000 €

Ensuite il est bien indiqué : " Outre le coût des diagnostics, impôts, charges, remboursement emprunt, mainlevée supportés à proportion, le solde du prix de revente sera partagé, "

Le solde étant bien de 120.000 € (on passe sur les diags; etc ...), le notaire fait donc la bonne répartition.
0,6 de 120.000 = 72.000 / 0,4 de 120.000 = 48.000
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Outre le coût des diagnostics, impôts, charges, remboursement emprunt, mainlevée supportés à proportion, le
N est ce pas en contradiction
là que le notaire nous indique que non :d'abord répartition du prix de vente au pourcentage de propriété, puis remboursement des crédit.
Il est pourtant écrit:" outre"
Je ne comprends pas l interprétation du notaire
 
Haut