Optimisation du statut déclaré pour une location nue

Octeo

Membre
Bonjour,

J'ai actuellement une maison en location. Elle a été achetée en 2015, complètement rénovée, et louée depuis 2016 sous le régime "réel", en défiscalisant les travaux accomplis...

J'ai terminé de défiscaliser ces travaux, et vais me faire rattraper par les impôts et les PS....comment "réduire" la facture? je suis novice et ne connaît pas tous les dispositifs par cœur....j'en appelle à votre expérience.

Maison de 82m² (zone B2)
Achetée 45k€ hors frais de notaires en 2015
rénovée à hauteur de 45k€ de travaux
louée depuis 2016 à 700€
Valeur estimée : 110k€

Merci pour vos précieux conseils.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Quand on gagne de l'argent, on paye des impôts et des prélèvements..il n'y a pas de recettes miracles;
je suppose que la maison est louée nue(pas un bail meublé)
Pour diminuer les revenus fonciers , il faut ré investir , avec des travaux, ce qui fera dans pas longtemps plus de loyers et plus d'impôts... ce ré investissement peut se faire sur de l'immobilier comme tu as déjà, ou éventuellement en scpi de déficit foncier;
Pour diminuer les impôts totaux, il y a aussi l'investissement immobilier en neuf que tu mets en fiscalité Pinel; on voit cela quand les impôts dépasse 5000 euros ( Buffeto dirait 10 000 euros)
Vu que tu as l'expérience de l'achat-travaux, peut être un achat en loi Denormandie; c'est un peu comme ce que tu as fait,(achat+travaux) mais on ne défiscalise comme un Pinel et pas sur les travaux...

mais tout cela dépend de ta situation et de tes objectifs...mais juste sur ta question: pas de solution miracle...
 

Charly26

Contributeur régulier
Pour diminuer les impôts totaux, il y a aussi l'investissement immobilier en neuf que tu mets en fiscalité Pinel; on voit cela quand les impôts dépasse 5000 euros ( Buffeto dirait 10 000 euros)
C'est à géométrie variable: moi le moindre IR m'est insupportable et en brut je dois être imposable autour de 4000€, mais n'en paie pas depuis + de 10 ans.

mais tout cela dépend de ta situation et de tes objectifs...mais juste sur ta question: pas de solution miracle...
Alors effectivement, pas de miracle.

Défiscaliser, c'est investir:
- avec un certain risque
- pendant une certaine durée (souvent 5 ans minimum)
- dans un secteur économique donné (souvent l'immobilier mais pas que)
- et/ou dans certaines zones géographiques

Tout ça bien fléché par l'Etat, naturellement, qui ne fait pas des chèques fiscaux sans incitation.

En vrac: FIP, FIP Corse, FiP Outre-mer, FCPI, invt en PME, SOFICA, SCPI Fiscales, Girardin Industriel (cf Buffeto), PINEL, Denormandie, GFF (Forêts), GFV (vignes), louer en meublé, donner aux assoces, adhérer à un syndicat, déduire ses frais professionnels au réel, donner une pension, se former en tant que chef d'Entreprise, devenir paysan, faire des gosses, embrasser une carrière journalistique (ou une belle journaliste :biggrin:) etc ... etc ...

Sans oublier: vivre à l'étranger au moins 183 jours.

Plus sérieusement et dans ta situation @Octeo : si le marché s'y prête, as-tu réfléchi à louer ta maison en meublé LMNP ? Là ton problème serait quasiment réglé.
Si c'est pertinent, il te faudra attendre la sortie de ton locataire actuel. Et temporiser avec de la défisc "one-shot".

Encore faut-il que ça te corresponde aussi.

Sinon bah ... il te faut passer à la casserole fiscale.
 

Octeo

Membre
Merci pour vos réponses.

Pour diminuer les impôts totaux, il y a aussi l'investissement immobilier en neuf que tu mets en fiscalité Pinel; on voit cela quand les impôts dépasse 5000 euros ( Buffeto dirait 10 000 euros)
En effet j'ai enchaîné avec l'achat d'un Pinel, qui vient de m'être livré en Novembre 2019.

Là où j'ai peut-être "mal-joué" mon coup, c'est que le total de mes locations (Nue+Pinel) me font rentrer 18 000€ de loyer par an....soit au-dessus des 15000€, donc aucun abattement si ce n'est les TF, intérêts d'emprunts, etc....

En vrac: FIP, FIP Corse, FiP Outre-mer, FCPI, invt en PME, SOFICA, SCPI Fiscales, Girardin Industriel (cf Buffeto), PINEL, Denormandie, GFF (Forêts), GFV (vignes), louer en meublé, donner aux assoces, adhérer à un syndicat, déduire ses frais professionnels au réel, donner une pension, se former en tant que chef d'Entreprise, devenir paysan, faire des gosses, embrasser une carrière journalistique (ou une belle journaliste :biggrin:) etc ... etc ...
Voilà des propositions qui vont occuper ma soirée...tu as des "favoris" à me conseiller là dedans? Sachant que j'ai déjà fait deux enfants, que je donne déjà aux assos, et que je ne veux pas changer de femme ni devenir paysan! ;)

Si c'est pertinent, il te faudra attendre la sortie de ton locataire actuel. Et temporiser avec de la défisc "one-shot".
Qu'entends tu par là?

Plus sérieusement et dans ta situation @Octeo : si le marché s'y prête, as-tu réfléchi à louer ta maison en meublé LMNP ? Là ton problème serait quasiment réglé.
J'achète en ce moment un studio situé à 100m de la fac d'Arras, que je vais mettre en LMNP. J'ai commencé à consulter les comptables, certains me disent que je peux ne rien payer pendant 10 voire 15 ans....d'autres que je paierai au moins 420€ d'impôts par an dessus + PS (sur 3800€ de revenus locatifs, ça fait un peu mal au c**).


Globalement, je n'ai rien contre payer de l'impôt et participer à l'économie du pays....mais donner 50% des loyers sous forme d'IR et de PS....ça commence à me rendre malade...

Merci en tout cas pour vos réponses et votre sympathie!
 

moietmoi

Top contributeur
louée depuis 2016 sous le régime "réel", en défiscalisant les travaux accomplis..
me font rentrer 18 000€ de loyer par an....soit au-dessus des 15000€, donc aucun abattement si ce n'est les TF, intérêts d'emprunts, etc...
on ne peut gagner sur tous les terrains, pour passer tes travaux, tu devais le faire au réel;(respérons que ce soient tous des travaux déductibles)....

que je vais mettre en LMNP. J'ai commencé à consulter les comptables, certains me disent que je peux ne rien payer pendant 10 voire 15 ans....d'autres que je paierai au moins 420€ d'impôts par an dessus + PS
il y a le choix ici aussi entre micro(bic) et Bic réél , complètement indépendant des biens loués en nus;

Au réel ,effectivement cela dépend des comptables et des risques légaux pris: le code des impôts fixe pas mal de chose , mais laisse un grande lattitude sur les valeurs à prendre pour la base amortissable( la justice regorge de recours) et sur la durée et répartition des amortissements; et comme en meublé , on passe les amortissements en charge,on arrive a des grosses différences entre 2 comptabilités..
 

Charly26

Contributeur régulier
En effet j'ai enchaîné avec l'achat d'un Pinel, qui vient de m'être livré en Novembre 2019.
A combien est ta facture fiscale annuelle ?
De combien vas tu bénéficier de réduction annuelle d'IR
Et quel niveau d'imposition te paraît acceptable ?
on aura déjà des bases pour te répondre.

.tu as des "favoris" à me conseiller là dedans? Sachant que j'ai déjà fait deux enfants, que je donne déjà aux assos, et que je ne veux pas changer de femme ni devenir paysan!
Donc 3 parts fiscales à priori, c'est déjà bien, ça divise, même si y'a un plafond.
Des favoris oui, mais seront-ce les tiens ?
FIPs Corse et FIP outre-mer

Avantages:
38% de défiscalisation donc efficace à l'entrée
Accessibles à partir de 1000€
Soutien de l'économie et des PME insulaires

Inconvénients:
solution one-shot (faut recommencer l'an prochain)
indisponibilité de ton pognon pendant 8/10 ans
risque de perte en capital à terme
donc rendement incertain mais j'attire ton attention sur les points suivants:
- l'avantage fiscal fait que tu risques réellement "seulement" 62% de ton Capital (100-38%)
- et encore: une partie du pognon est conservée en liquidité (10 à 15%) par le fonds
- l'argent est réparti sur 1 dizaine de boites: toutes ne performeront peut-être pas, mais toutes ne se casseront pas la gueule non plus
- les sociétés de gestion des fonds (notamment VATEL mais pas que) commencent à avoir plus de 15 ans d'expérience du secteur
- sur 2 fonds débouclés ( Corses: 2009 et 2010) j'ai encore jamais perdu d'argent et j'ai même sur le fonds 2009 +8,5% de rendement moyen annualisé (avantage fiscal inclu naturellement)

Qu'entends tu par là?
J'entends qu'en meublé LMNP, une fois que c'est fait ça roule et l'imposition est nulle ou dérisoire, mais si cette solution est pertinente pour la maison louée, tu ne pourrais le faire qu'à l'entrée d'un nouveau locataire voilà tout; entre temps il faut défiscaliser autrement.


J'achète en ce moment un studio situé à 100m de la fac d'Arras, que je vais mettre en LMNP. J'ai commencé à consulter les comptables, certains me disent que je peux ne rien payer pendant 10 voire 15 ans....d'autres que je paierai au moins 420€ d'impôts par an dessus + PS (sur 3800€ de revenus locatifs, ça fait un peu mal au c**).
Me paraît efectivement très élevé, mais moi je raisonne avec une réduction d'IR CENSI BOUVARD de 25% en 2010 vs 11% je crois ces temps ci, alors évidemment ...
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
tant que tu n'atteins pas le niveau de l'IFI et/ou les 10k€ d'IR par an mon avis est qu'il faut continuer à augmenter ton patrimoine et à t'enrichir à crédit dans l'ancien ( voire le Denormandy )

sinon il y a aussi les SCPi de déficit foncier , j'en parle dans le blog à buffeto :cool:
 
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