Nouvelles règles baux commerciaux en résidence gérée

Lacarbre

Contributeur
Bonjour,

Dans le cadre d'un nouveau bail que va nous proposer un exploitant en résidence d'affaire, une première information nous a été transmise nous indiquant que le nouveau bail proposé serait d'une durée ferme de 9 ans sans possibilité de sortie triennale par le preneur à bail ni par le bailleur (en tant que bailleur nous avions une clause spécifique dans le bail actuel précisant que le bailleur pouvait sortir tous les 3 ans sans indemnité d'éviction).

Il nous a aussi été précisé qu'à l'échéance de 9 ans, le bail prendra automatiquement fin sans possibilité pour le preneur à bail de le prolonger sans accord du bailleur.

Ces dispositions seraient la conséquence d'une évolution récente des textes régissant les baux commerciaux portant le nom d'un ministre dont je n'ai malheureusement pas noté le nom

J'ai eu beau chercher sur internet mais je n'ai rien trouvé au sujet de cette évolution. Avez vous entendu parler de ces règles récentes concernant les baux ?
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
la loi Pinel, (pas la loi de la réduction) a changé pas mal de choses pour les baux commerciaux; entre autre, cette loi a supprimé la possibilité pour le preneur de renoncer à l'avance à la sortie prématurée; la clause de renonciation à la sortie prématurée, donnait donc confiance au bailleur(propriétaire) puisqu'il était sûr que son locataire(preneur) ne s'en aille pas avant la fin des 9 ans; la loi Pinel a interdit de renoncer a cette sortie possible;(les pratiques cachaient des loyers peu clairs)
Cela fait qu'un bail répondant à la loi, peut présenter une faiblesse pour le propriétaire qui risque de voir son locataire partir à 3 ans ou 6 ans;
Afin de sécuriser le bailleur propriétaire, les preneurs gestionnaires proposent non plus des baux avec clause triennale, mais des baux fermes de 9 ans, qui plus est, en renouvellement, vu certaines contraintes que je n'ai plus en tête, comme la législation applicable à ces fameux baux qui , parce que fermes, ne peuvent être tacitement renouvelables; ( pour tes recherches loi pinel 2014 baux commerciaux, il y a souvent confusion entre bail ferme et interdiction de renoncer dans un bail à la faculté de sortie)....
 

moietmoi

Top contributeur
Merci. Ce serait une évolution postérieure à Pinel et beaucoup plus récente...
il ya tout le temps des évolutions , cependant cette loi répond parfaitement aux sujets que tu évoques;
et tous les gestionnaires sont dans la même problématique;
et tous les investisseurs en lmnp gérés sont confrontés aux questions que tu poses, une réponse ministérielle récente indiquant que ce n'est pas seulement lors du renouvellement que la loi s'applique, mais aussi aux baux en cours........et donc même si ton bail comprend les clauses de renonciation, elle sont léoninnes car contraire à une loi d'ordre public;
on est bien d'accord que cette loi pinel, n'a rien à voir avec ce qui est communément appelé la loi pinel; et il faut distinguer prolongation et renouvellement; la prolongation aux conditions antérieures n'est pas un renouvellement , qui lui doit être demandé par le locataire ; ce qui est nouveau depuis la loi pinel:
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous

Au passage, quels seraient les aspects non traités?
 
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Lacarbre

Contributeur
Ce que je ne saisis pas c'est pourquoi ce gestionnaire de renom nous a signifié par acte d'huissier 6 mois avant l'échéance son congés alors qu'il souhaite poursuivre l'exploitation. Il aurait très bien pu demander une reconduction ou prolonger le bail avec les conditions actuelles.

Au lieu de cela nous avons reçu un congrès et nous allons recevoir une nouvelle proposition assujettie d'une augmentation de loyer significative (plus le nombre de signataires est élevé et plus l'augmentation sera importante).

Donc visiblement ils souhaitent continuer l'exploitation d'où mon incompréhension du congés donné.

Pourquoi nous avoir aussi confirmé que le bail serait de 9 ans ferme sans possibilité pour le preneur de renoncer tous les 3 ans alors que c'est contraire aux textes ?

L'impossibilité de prolonger ou renouveler le bail au delà de 9 ans serait aussi contraire aux textes si je comprends bien ?
 

moietmoi

Top contributeur
prolonger le bail avec les conditions actuelles.
une prolongation n'est que provisoire et dangereuse,
Ce que je ne saisis pas c'est pourquoi ce gestionnaire de renom nous a signifié par acte d'huissier 6 mois avant l'échéance son congés alors qu'il souhaite poursuivre l'exploitation
c'est la procédure lorsque le propriétaire veut modifier quelque chose dans le bail, entre autre le loyer; Est la même procédure obligatoire par la loi, lorsque le locataire veut changer quelque chose..à vérifier; mais je pense que oui;
Pourquoi nous avoir aussi confirmé que le bail serait de 9 ans ferme sans possibilité pour le preneur de renoncer tous les 3 ans alors que c'est contraire aux textes ?
cela me semble au contraire conforme aux textes; ce qui ne l'est pas , c'est la formulation du bail en cours; en fait j'ai peur d'un quiproquo sur la double négation :
Votre bail initial permettait comme tous les baux commerciaux, au preneur de dénoncer le bail au bout de 3 ans; Mais un article complémentaire indiquait que le preneur renonce à l'avance à exercer cette faculté; c'est cet atricle complémentaire qui n'a plus le droit d'être; cependant rien n'interdit de signer un bail de 9 ans ferme dans le cadre d'un local monovalent,loi pinel -(une seule utilisation) - c'est à dire un bien qui ne peut sans modification substantielle n'être utilisé qu'à l'affectation commerciale du bail; un salon de coiffure peut devenir boucherie, mais il est difficile de faire un salon de coiffure ou une boucherie dans votre chambre lmnp qui a un usage d'habitation; donc pour une boucherie ou salon de coiffure , le bail ferme est interdit(loi pinel) mais pour les hotels , ou des lots de résidence c'est possible;
 
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