Nouvelles directives HCSF

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
prise en compte du salaire de mon amie alors en période d'essai et 37% d'endettement, calculé sur les deux salaires au début (moins lorsque le crédit pour sa voiture sera terminé) et prise en compte de 70% du loyer estimé
Bonjour Damien,
oui mais je pense que c'était encore avec le calcul différentiel que le CA a pratiqué le plus longtemps possible par rapport aux autres banques. c'était en juin que le dossier avait été monté si je ne me trompe pas.....
ceci étant le CA déroge assez facilement jusqu'à 39% de taux d'endettement pour les beaux profils
toujours dans la limite des 20 %, ils ont dans leur logiciel un indicateur de niveau atteint pour les dérog.
Cdt
 

Damienn

Contributeur régulier
Bonjour Baboune,

Les vieux singes ont bien plus de mémoire que les poissons rouges! ;)
C'est effectivement fin mai / début juin.

La conseillère n'a jamais parlé de différentiel. Les 37% sont calculés en additionnel.
Mais, peut-être le CA utilisait-il cette méthode, mais sans en parler, sans l'écrire?

Bonne soirée
 

Damienn

Contributeur régulier
Bonjour à tous,

en fait il est évident que quelqu'un qui a des gros revenus et beaucoup de liquidités sera avantagé quoique......

j'ai un client qui a un projet à 450.000 € avec 130.000 € de revenus et 400.000 € d'épargne
sauf qu'il a aussi des prêts
et bien au final il doit mettre 100.000 € en apport sinon ça coince avec la norme HCSF malgré une dérogation à 39 % de taux d'effort.

en fait les dérogations des 20% se limitent souvent à une taux d'endettement de 39 % voire 40 maxi
c'est a dire loin des 45 à 50% que l'on atteignait avant en prenant la même méthode additionnelle.

maintenant de nombreuses banques demandent aux investisseur soit un apport des frais soit une épargne de précaution représentant ces frais plus 6 à 12 mois de loyer.

Ceci étant je viens de financer un locatif sur 25 ans un client, hébergé dans sa famille, à 110% du prix de vente du bien.
mensualité 450 € pour loyer de 1100 € (2 locaux) apport 4000 €, salaire 2400 €
par contre, il me demande s'il peut refaire une seconde opération de suite.
Là je l'ai calmé en lui disant d'attendre de digérer la première.

Si les investisseurs en herbe voyaient les cas réels que j'ai eu sous les yeux ils comprendraient aussi que le locatif n'est pas toujours un long fleuve tranquille.
Location ruinée en totalité avec locataires évaporés, loyers impayés pendant 18 mois malgré une caution solvable mais qui a refusé de payer le tout se soldant au tribunal avec saisie arrêt sur les salaires du locataire et de la caution, client investisseur, chef d'entreprise qui a pris un bouillon sur un immeuble de 12 appartements: dépôt de bilan, divorce, vente de ses autres biens locatifs et vente judiciaire de sa RP et il reste encore une dette de 450.000 € à la banque.
Bref, pas évident de faire des généralités......
de toute façon les règles sont désormais claire avec le HCSF et réussir un financement de locatif qui ne rentre pas dans les clous restera désormais l'exception.
Cdt
Merci Baboune pour ces explications / cas concrets.

Mensualités de 450€ / loyers de 1100€.
C'est toujours ce genre de rentabilité pour les locaux? Ou ils sont dans une zone qui décline? Ou c'est l'affaire en or introuvable?
Si la banque suit, c'est sûrement que ce n'est pas pourri, non?
 

Damienn

Contributeur régulier
La question que je me pose :
Si les banques ne dérogent que pour 4%, cela ne va t-il pas entrainer des changements de banques en cascade?
D'après ce que j'ai lu et l'attitude du CMB lors du premier achat, j'ai l'impression que "notre" banque ne cherche pas vraiment d'emblée à faire de bonnes propositions, nous obligeant à démarcher ailleurs.
Du coup, ne vont-elles pas refuser les crédits par dérogation à leurs clients en les réservant aux autres.
 
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