Nouveaux contrats de crédits immobiliers

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
j'ai de nombreuses fois mis en garde contre ces assurances qui accumulent un maximum de cotisation durant les 10 premières années et il n'y a pas que ce système d'assurance intégrée dans le prêt qui le fasse.
on trouve de nombreux contrats en délégation qui maximisent les cotisations des 10 premières années tout en affichant un coût total sur 20 ou 25 ans très performant.

Il faut bien retenir un chiffre: la durée de vie moyenne d'un prêt immobilier en France est inférieure à 9 ans.
donc, statistiquement, on sait que si on rentabilise un maximum sur 10 ans les primes d'assurances la compagnie est gagnante sur l'ensemble de portefeuille assurance emprunteur.

Combien de personnes vont garder leur prêt jusqu'au terme des 20 ou 25 ans ? les statistiques vous donne la réponse..............

et cette durée de 9 ans n'est pas nouvelle, elle tient depuis plus de 10 ans.....

ainsi un assureur qui prend 60% des primes sur 10 ans pourra faire effondrer celles-ci ensuite sans aucun problème et sortir un "taux moyen d'assurance" très performant.

par contre dire que la méthode de l'assurance intégrée pratiqué par la BPCE empêche de prendre une délégation externe par la suite est complètement erroné.
la banque accepte la substitution est recalcule son tableau d'amortissement sans assurance.
j'ai eu plusieurs exemples cette année.....

j'avais fait le calcul il y a un an pour une cliente: 125.000 € empruntés sur 20 ans
si elle remboursait son prêt avec assurance intégrée au bout de 6 ans le capital restant du était supérieur de 4.000 € par rapport à ce qu'il aurait été avec une assurance à prime constante.
à l'époque j'en avait discuté avec le directeur de l'agence chargé du dossier de la cliente, il n'était même pas au courant de cela.
on a vendu au personnel de la banque le fait que l'assurance en coût total était plus performant .......

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Dont acte que sur toute la durée, la formule 0,54% ADI calculée sur capital restant dû technique in à 0,54 % l’an est plus avantageuse que celle sur capital initial à 0,40 %, et qu’au bout de huit ans, le capital restant dû n’est pas scandaleusement plus élevé (6.785,28€) ; on aurait imaginé que ce soit bien pire.
Vous mettez en exergue le fait que dans cette technique l'amortissement est moins rapide que dans les deux autres techniques ce qui est exact.

Mais n'aurait-il pas été également opportun de mettre en parallèle les autres incidences :

=> En premier:
Ledit CRD est effectivement supérieur, mais du fait encore des taux de primes différentiés dont ces prétendus professionnels n'ont pas tenu compte la différence n'est que de 186.724,71€ - 179.939,43€ = 6.785,28€.

Et à ce terme les coûts du crédit (= intérêts + assurances) sont de:

+ ADI sur capital initial....................41;924,14€
+ ADI sur CRD technique out.......46.663,46€
+ ADI sur CRD technique in...........45.362,22€
=> En second:
Il s'agit là d'un moindre amortissement qui conduit à un supplément d'intérêts payés; soit.

Mais dans le même temps l'emprunteur a conservé cette somme dans ses avoirs/patrimoine puisqu'il n'a pas eu à la payer à la banque.
Dès lors il a pu les rentabiliser à son profit.

Ainsi qu'expliqué antérieurement la vraie incidence se mesure alors par la comparaison des TEG respectifs soit au bout de 8 ans:

+ ADI sur capital initial...................2,491%
+ ADI sur CRD technique out.......2,769%
+ ADI sur CRD technique in...........2,651% => Plus cher que "CI" mais moins cher que "out".

Mais dans cet exemple, le taux de 0,54 % est uniforme sur toute la durée du prêt. Dans les nouvelles formules évoquées par les intervenants de cette file, ce taux variait, très élevé sur les premiers mois, et plus faible ensuite
Non

; dans l’exemple étudié (250.000 €, taux débiteur 1,5 %, 300 mensualités de 1131,64 € assurance comprise), si l’assurance est entièrement comptée dans les huit premières années (il faudrait un taux de 0,956772 % par tête), le capital restant dû au bout de 96 mois (sauf erreur due à l’heure tardive et aux films débiles qui se sont succédés à la TV) est de 203.659,07 € au lieu de 179.939,38 €, ce qui fait une différence considérable (23.720 €)
Oui, l'on dira que vous avez de bonnes excuses:)
Car les primes d'assurances ne sont pas du tout payées sur les huit premières années.

Dans le commentaire qui accompagne la vidéo ci-dessus il est mentionné :
Pire encore il aura déjà remboursé la moitié de son assurance du prêt alors qu'officiellement il restait encore 17 années de crédit.
Et si vous regardez le fichier Excel aménagé que j'ai joint à ma dernière réponse vous verrez que - avec les caractéristiques que j'ai utilisées - au terme de 8 ans le total des primes d'assurances payé est de 18.988,84€ sur un total de 37.461,86€ si le crédit avait été mené à son terme contratuel de 25 ans

Or 18.988,84€ / 37.461,86€ x 100 = 50,69% soit "pile poil" dans le même rapport que celui annoncé ci-dessus.

A noter par ailleurs que, si tel avait été le cas, le tableau d'amortissement aurait fait apparaître des primes beaucoup plus élevées les 96 premiers mois (= incidence à la hausse sur le TEG) et 0,00€ de primes les 17 dernières années.

Ne confondez vous pas avec le procédé décrit par Atys page 3 et repris ci-dessus par baboune ?
=> C'est tout à fait autre chose.

Cdt
 

Casaminor

Contributeur régulier
Bonjour,



Vous mettez en exergue le fait que dans cette technique l'amortissement est moins rapide que dans les deux autres techniques ce qui est exact.

Mais n'aurait-il pas été également opportun de mettre en parallèle les autres incidences :

=> En premier:


=> En second:
Il s'agit là d'un moindre amortissement qui conduit à un supplément d'intérêts payés; soit.

Mais dans le même temps l'emprunteur a conservé cette somme dans ses avoirs/patrimoine puisqu'il n'a pas eu à la payer à la banque.
Dès lors il a pu les rentabiliser à son profit.

Ainsi qu'expliqué antérieurement la vraie incidence se mesure alors par la comparaison des TEG respectifs soit au bout de 8 ans:





Non


Oui, l'on dira que vous avez de bonnes excuses:)
Car les primes d'assurances ne sont pas du tout payées sur les huit premières années.

Dans le commentaire qui accompagne la vidéo ci-dessus il est mentionné :


Et si vous regardez le fichier Excel aménagé que j'ai joint à ma dernière réponse vous verrez que - avec les caractéristiques que j'ai utilisées - au terme de 8 ans le total des primes d'assurances payé est de 18.988,84€ sur un total de 37.461,86€ si le crédit avait été mené à son terme contratuel de 25 ans

Or 18.988,84€ / 37.461,86€ x 100 = 50,69% soit "pile poil" dans le même rapport que celui annoncé ci-dessus.

A noter par ailleurs que, si tel avait été le cas, le tableau d'amortissement aurait fait apparaître des primes beaucoup plus élevées les 96 premiers mois (= incidence à la hausse sur le TEG) et 0,00€ de primes les 17 dernières années.

Ne confondez vous pas avec le procédé décrit par Atys page 3 et repris ci-dessus par baboune ?
=> C'est tout à fait autre chose.

Cdt
Oui je parlais de la technique dénoncée par Atys (taux d'adi élevés dans les premières années, très réduit sur les suivantes) et non et non du cas Magnolia pour lequel vos calculs sont convaincants. J'ai vérifié les miens à la fraîche, ils sont exacts, la différence est bien de 23.720 € si l'assurance est concentrée dans les huit premières années (donc on peut continuer à regarder les films abrutissants de TF1). Quel que soit le cas de figure, ça montre l'importance d'un tableau d'amortissement très détaillé annexé à l'offre
 
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