Moment propice pour rabais ?

louiso

Membre
Bonjour,

Serait-il le moment propice d'obtenir un rabais sur l'achat en cash d' un bien immobilier en LMP vu la crise actuelle que nous traversons?

Quels arguments mettrez vous en avant face au vendeur afin d'avoir le maximum de chance de réaliser une bonne affaire?

merci
 

maxichats

Contributeur régulier
Premièrement: ne dites surtout pas que vous allez l'acheter cash mais dites, comme beaucoup d'investisseurs, vous allez financer 100 voir 110% du bien par emprunt.

Au vu des taux actuels, de la difficulté d'obtenir un crédit, de vos revenus et du loyer espéré, vous pourrez donner un prix en disant que c'est le maximum que votre banque est prete à financer...

Après ne vous attendez pas à la lune. 5% c'est très jouable, 10% ce sera à mon avis le max actuellement. SI vous visez les grands rabais, attendez encore 1 ou 2 ans.
 

Gagarine

Contributeur régulier
Sur du LMP avec gestionnaire vous n'aurez quasiment jamais de rabais sur le prix de vente car les biens sont commercialisés par le gestionnaire et ils sont rarement maitre du prix du bien. En revanche, la rentabilité est négociable puisque le gestionnaire peut augmenter votre loyer.
Problème : A l'heure actuelle on imagine mal un gestionnaire pouvant garantir un bon loyer.
Il faudra sans doute attendre que le gestionnaire négocie avec le promoteur un prix moins élevé pour ses logements.
 

louiso

Membre
Bonjour,

Pas mal l'astuce du pret, je n'y avais pas pensé.... Mon investissement (cash) serait de l'ordre de 400 000 euros, j'estime qu'une affaire saine doit me rétribuée en moyenne 6% net de net de toute charges....Je ne pense pas que cela soit éxagéré.

Merci à vous deux.
 

Gagarine

Contributeur régulier
Aujourd'hui, aucun gestionnaire serieux ne vous proposera une telle rentabilité. Le seul moyen pour y arriver (et même faire bcp mieux) c'est d'acheter vous même des appartements, de les meubler et de les louer. A condition d'avoir le temps...
 

louiso

Membre
Je vais avoir la chance d'avoir du temps disponible et je suis déjà pas mal informé sur des prix pratiqués dans ma région. Il est vrai que souhaiterais acheter directemement et meubler les biens.

Malgré la baisse actuelle ,les prix sont encore assez haut . Les prix moyens des transactions (entre 100000 à 135000 euros avant notaire)concernant des studios non meublés qui peuvent se louer entre 500 et 550 euros pour une surface moyenne de 23 à 25 m2.

Peut-etre faut-il attendre encore que la baisse s'accentue pour pouvoir acheter à bon prix....mais on es sur de rien, la hausse peut encore prendre le dessus. Pas facile tout ça.
 

Gagarine

Contributeur régulier
nous entrons normalement dans une période de baisse. Mais le marché de la LM est différent de la location nue. Il faut voir quelle est votre cible (étudiants, affaires, vacances...). En fonction de cela l'emplacement et la taille des appartements ne sont pas les même.
 

superman

Membre
Bonsoir,

Pour passer en LMP , il faudra 23 000 de revenu sur une année.
Etant donné que vous disposez de 400 000, pour obtenir des loyers équivalents à 23 000 € annuel , il vous faudra un rentabilité de 5.75 %, chose que vous n'obtiendrez que trés difficilement de la part des gestionnaires LMP, ( meme si ca existe ) et meme en essayant de négocier des taux bonnifiés, vous avez peu de chance que cela aboutisse car comme le dit gagarine, la tendance n'est pas à la hausse des loyers.
De plus pour avoir le statut LMP, vous devrez degager ces fameux 23 000 € mais ces 23 000€ devront représenter plus de 50 % de l'ensemble de vos revenus selon le projet de loi 2009 .
 

Babar

Contributeur régulier
Non, il faudra (selon le projet de loi), que les revenus, au sens fiscal, et non les recettes représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Autant dire compte tenu des amortissements pratiqués, quand le quidam sera à la retraite et sous condition de revenus.
 

superman

Membre
Je cite l'article 44 de la loi de finance 2009 qui modifie le statut de LMP

" Situation nouvelle

Afin de réserver le régime spécifique aux contribuables pour lesquels la location meublée représente une véritable activité professionnelle, il est proposé de restreindre le champ d'application du régime de la location meublée professionnelle.

Seraient ainsi considérés comme loueurs en meublé professionnels, les contribuables inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, pour lesquels les recettes annuelles retirées de cette activité :

- excèdent 23 000 euros ;

- et, de surcroît, représentent plus de 50 % des revenus d'activités professionnelles.

Ces conditions seraient appréciées au niveau du foyer fiscal."

http://www.avocats.fr/space/paul.du...4810B1-73B4-4B04-B5E8-845229F2D782/html-print
 
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