Modulé crédit pour investissement SCPI

Sm1le22

Contributeur régulier
Bonjour,

Je me permets de créer ce post afin d'avoir un avis sur une de mes interrogations :


J'ai souscris un prêt modulable sur 15 ans au taux nominal de 1.01% + 0.28% d'assurance pour l'achat de SCPI.


Je voulais savoir si il serait judicieux de faire une modulation à la baisse afin d'allonger la durée de crédit pour cet investissement.
Le but serait donc de faire un effort d'épargne moindre car les loyers rembourseront d'avantages les échéances.

Cependant, les intérêts et l'assurance auront un coût supérieur dans l'investissement général.

Selon vous, Dans mon cas, est-ce judicieux de faire cette manœuvre ou mieux vaut-il ne rien changer?

En terme de rentabilité, est-ce que cette opération serait vraiment profitable, ou sans grande influence?


Merci d'avance de vos retours.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
lorsqu'on fait un investissement locatif ( en dur ou en SCPI ) le crédit a une importance mais moindre que sur une RP puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles .
ce que tu gagnes sur les intérêts tu en reperds une bonne partie dans les impôts (TMI 30+17.2 de PS ) .

ca c'est la 1ere chose .
la deuxième effectivement c'est ta capacité à assumer les mensualités en trésorerie .

si tu peux assumer les mensualités sans problème alors peu d’intérêt à allonger la durée du crédit au delà de 15ans pour du locatif je trouve que c'est contre productif .

mais ceci n'est que mon avis .
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Il ne semble pas possible de répondre avec certitude et précision à votre question.

Ce que l'on peut dire c'est que, effectivement, si vous réduisez vos échéances la durée réelle d'amortissement du crédit s'en trouvera augmentée et, en conséquence, le coût du crédit (intérêts + assurances) s'en trouvera également majoré.

Mais, parallèlement, le moindre effort en trésorerie que vous aurez à faire générera une possibilité d'épargne rentabilisable.

A ce premier stade et si l'on s'arrêtait là, si la taux de rémunération de ladite épargne est inférieur au taux réel de votre crédit l'opération serait contreproductive.

Mais il faut poursuivre le raisonnement en intégrant l'éventuelle déductibilité des intérêts du crédit de vos revenus SCPI.

In fine, si le coût réel net de votre crédit s'en trouve moins élevé que le gain en intérêts sur le complément d'épargne généré, l'opération serait financièrement intéressante.

Au contraire, si le coût net du crédit reste supérieur au gain en intérêts sur ladite épargne, sur le strict plan financier, elle serait défavorable.

Maintenant en termes d'importance du gain ou de la perte, seules des simulations chiffrées pourraient vous renseigner.

Cdt
 

Sm1le22

Contributeur régulier
Bonjour,

Tout d'abord merci de vos réponses.

Mon épargne supplémentaire, je la place sur le marché boursier, donc c'est fort possible que cette épargne génère une rentabilité supérieur aux intérêts d'emprunts que je payerai.

Cependant après des calculs, c'est vrai que ce n'est pas forcement nécessaire, pour mon investissement locatif, de me prendre la tête pour rallonger le crédit de 1 ou 2 ans, pour au final gagner quelques euros...

Pour l'instant je suis en délai de jouissance, et c'est vrai que je peux payer les mensualités tout en continuant d'épargner énormément. Une fois les premiers loyers touchés, je les placerai immédiatement afin de continuer de capitaliser le plus possible.

Je vais donc rester sur 15 ans et une fois ce temps passer je re-débloquerai ma capacité d'emprunt.

Merci à @Buffeto et @Aristide pour vos réponses.
 
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