Mettre sa résidence principale en SCI

kimbus

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Bonjour a tous.
Je suis nouveau sur le forum et néophyte en gestion et optimisation de patrimoine, je voulais quelques éclaircissement.
Je vous explique mon cas:
- J'ai fait construire ma maison il y a 3 ans d'une valeur de 300000 euros et il me reste 200000 euros a rembourser sur 15 ans
Ayant une opportunité d'emploi ailleurs je vais être amené a déménager , cependant je ne veux pas vendre mon bien je voudrais le mettre en location (valeur locative très intéressante dans le secteur , rendement 15 a 20% minimum).
-Mon analyse était de de crée une SCI soumis a IS et y intégré ma maison comme cela elle ne pèsera pas sur mes IR chaque année et la SCI pourrai investir constamment pour ne pas payer beaucoup d'impôts.

Mes questions:
1- Mettre sa résidence principale greffé a un crédit immobilier est-elle viable? et les frais sont-ils très élevé?
2- Ya t-il un autre moyen de gérer un bien locatif sans qu'elle ne s'intègre dans ta vie financière courante (IR)?
3= Est-il vrai que si je met ma RP en SCI, pour un nouveau credit de RP dans ma nouvelle ville , l'endettement de la SCI ne n'impactera pas ma capacité d'endettement?
PS:je pose cette question car je suis actionnaire d'une SCI qui détient une societé et lors de demande de credit IMMO la banque n'a pas impacté son endettement sur moi.
Désolé je suis neophyte

Merci j'attends vos réponses pour qu'on en discute
 

Nefaste

Contributeur
Bonsoir, êtes vous sur de savoir calculer le rendement ?

Pour une maison valant 300k

Un rendement brut de 15% => 45000€ de loyer/an soit 3750 par mois
Un rendement brut de 20% => 60000€ de loyer/an soit 5000 par mois

Personne ne loue des maisons à ce prix là, c'est des loyers pour des villas de 1 d'€
Et généralement les personnes avec ses moyens achètent plutôt que de payer un loyer.
Ou des locations pendant la haute saison en LCD.

Pour vos questions :

1) La faire passer en SCI, revient à vendre la maison à la SCI donc faire repasser devant le notaire (et les frais qui vont avec) et surtout il faut que la banque vous suive sur le montage (pas gagné) - elles aiment pas trop les ventes à soi-même.

2) La louer en meublé est une option pour diminuer fortement l'impots (simulation à faire)

3) Normalement l'endettement de la SCI pèse sur vous, sinon il suffirait de faire des SCI à volonté pour enchaîner les crédits immo...
 

kimbus

Nouveau membre
Bonsoir, êtes vous sur de savoir calculer le rendement ?

Pour une maison valant 300k

Un rendement brut de 15% => 45000€ de loyer/an soit 3750 par mois
Un rendement brut de 20% => 60000€ de loyer/an soit 5000 par mois

Personne ne loue des maisons à ce prix là, c'est des loyers pour des villas de 1 d'€
Et généralement les personnes avec ses moyens achètent plutôt que de payer un loyer.
Ou des locations pendant la haute saison en LCD.

Pour vos questions :

1) La faire passer en SCI, revient à vendre la maison à la SCI donc faire repasser devant le notaire (et les frais qui vont avec) et surtout il faut que la banque vous suive sur le montage (pas gagné) - elles aiment pas trop les ventes à soi-même.

2) La louer en meublé est une option pour diminuer fortement l'impots (simulation à faire)

3) Normalement l'endettement de la SCI pèse sur vous, sinon il suffirait de faire des SCI à volonté pour enchaîner les crédits immo...
Salut je me suis mal exprimé sur le rendement. en fait j'ai une mensualité bancaire de 1000 euros et j'ai la possibilité de la louer a 1700 euros. ps: je suis dans la dom-tom.
Merci je regarde ca
 

Nefaste

Contributeur
Bonjour,

1700*12 = 20400
20400/300k = 6,8% brut beaucoup plus cohérent pour une maison et pas forcément un très bon investissement (hors plus value)

ça à le mérité d'être correct et pas forcément en cash flow négatif du fait de la faible mensualité.
 

moietmoi

Top contributeur
2- Ya t-il un autre moyen de gérer un bien locatif sans qu'elle ne s'intègre dans ta vie financière courante (IR)?
y a t il un moyen de gagner de l'argent sans payer d'impots de manière durable? non, mais il y a dans chaque cas des possibilités d'optimisation légale; Dans ton cas, le marché locatif de ta maison permet il de faire du méublé? ou pas? une maison familiale attirera sans doute pas une famille(sauf cas sociaux) en meublé; donc sauf si tu veux te lancer dans un véritable job de loueur,avec restructuration de ta maison, avant de penser aux impôts il faut penser au marché;
quelle location envisages tu? du nu classique? ou du meublé?

3= Est-il vrai que si je met ma RP en SCI, pour un nouveau credit de RP dans ma nouvelle ville , l'endettement de la SCI ne n'impactera pas ma capacité d'endettement?
PS:je pose cette question car je suis actionnaire d'une SCI qui détient une societé et lors de demande de credit IMMO la banque n'a pas impacté son endettement sur moi.
même si je ne suis pas sûr de comprendre ce que tu veux dire par" la sci qui détient une société"(montage très pointu), une banque doit prendre en compte le risque, donc les crédits en cours;
 
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