Méthode d'augmentation de capitale avant achat immo

WhatIMean

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Bonjour à tous,

J'ai pour souhait de me lancer dans l'immobilier locatif. J'ai 26 ans et gagne entre 32 et 33k brut à l'année soit un peu plus de 2150 euros net par mois. Je suis locataire à hauteur de 375 euros de loyer mensuel (moitié-moitié avec ma conjointe).
Afin de partir serein dans l'immobilier locatif, j'ai imaginé après quelques recherches une potentielle méthode d'augmentation de mon capital afin de partir avec un peu plus gros et pouvoir ajuster au mieux pour dégager un CF positif et ainsi avoir la confiance des banques pour enchainer sur d'autres achats.
Mon idée repose sur une variable que tout le monde ne peut pas avoir forcément: pouvoir rénover (abattage/pose de cloisons, pose de carrelage/parquet, pose de cuisine équipée, modification de la SdB, pose de nouvelles fenêtre...) avec un très faible coût de main d’œuvre et profiter de déstockage ou autre sur le matériel posé.
Mon idée est la suivante:
ETAPE 1: Utiliser le maximum de mon pouvoir d'endettement (jusqu'à 150k sur 25 ans d'après plusieurs simulateurs avec un apports de 10k) pour trouver et rénover un appartement en maximisant la plus-value possible (beau standing, transformer un T3 en T2 spacieux, faible coût de main d'oeuvre comme cité plus haut, bien négocier à la vente en utilisant l'état du bien comme levier). Suite à ça le mettre en location éventuellement le temps de le mettre sur le marché et le vendre avec plus value (en prenant bien sûr en compte que cette plus value doit couvrir les frais de notaire).
ETAPE 2: Rembourser le crédit en cours (bien négocier les frais de remboursement anticipé). Faire valoir l'exonération sur la plus value pour une telle cession si l'ensemble ou une partie (100% dans mon cas) de cette argent est utilisé pour acquérir ma RP.
ETAPE 3: Contracter un nouveau prêt pour une résidence principale (appartement), toujours à rénover avec comme optique d'y habiter (une fois les travaux effectués) le temps nécessaire pour être reconnue comme RP et la revendre tout en étant exonéré une fois de plus sur la plus-value.
ETAPE 4: Avec un capital qui serait égal à mes quelques économies + les plus-values sur les dernières transactions, pouvoir me lancer dans l'immobilier locatif à une échelle un peu plus grande que si j'étais parti de "zéro".

Suis-je trop optimiste ? D'après vos expériences est-ce que la potentielle plus-value générale dégagée par un telle démarche peut justifier sa mise en pratique ? Des points de vigilances ?

N'hésitez pas à critiquer ma pensée de manière constructive bien sûr :)

A bientôt,
WhatIMean
 

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour, oui pour moi vous êtes beaucoup trop optimiste.

Au mieux vous pourrez avoir 90 000 euro de crédit et çà c'est uniquement si la banque accepte de tenir compte de votre loyer "moitié moitié" car ce n'est pas comme cela qu'on procède habituellement. Votre compagne ne participe pas au crédit, donc la banque ne va pas évaluer sa capacité/volonté à payer une part du loyer.

Ensuite revendre pour faire une plus value après des travaux, oui çà parait facile mais dans la réalité çà ne fonctionne pas toujours aussi simplement. Il y a aussi des droits de mutation à compenser donc le bénéficie de l'opération est en général pas si évident que cela mais si c'est possible.

Vos réflexions sur la façon d'éviter l'imposition sur la plus value me semble correctes, mais comme je le dis, ce n'est pas aussi facile de générer de la plus value rapide sur de l'immobilier.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
pourquoi pas?
cependant personne ne sait quels seront les taux de crédits lors de ton 2 ème achat;

Je suis locataire à hauteur de 375 euros de loyer mensuel (moitié-moitié avec ma conjointe).
il n'est pas sûr que la banque ne compte pas le loyer total; cela dépend du bail et votre statut, concubin, pacs...

Suite à ça le mettre en location éventuellement le temps de le mettre sur le marché
c'est plus difficile; soit il est loué et vendu loué et dans ce cas, il n'y a que les investisseurs qui achètent et le bien est décoté de 20 à 30%
soit il est vendu libre, donc au minimum 3 ans après la mise en location...(1ere échéance du bail) congé pour vente;

Faire valoir l'exonération sur la plus value pour une telle cession si l'ensemble ou une partie (100% dans mon cas) de cette argent est utilisé pour acquérir ma RP.

le temps nécessaire pour être reconnue comme RP et la revendre tout en étant exonéré une fois de plus sur la plus-value.
sur cet enchainement, il y a un risque de requalification; pas une certitude, mais un risque; je pense que le fisc suit ceux qui ont bénéficié de l'éxoneration pour ré-achat de leur rp;
le crédit sera peut être à 12% d'où la fin du rêve, mais si les conditions perdurent, pourquoi pas...
 

felis

Contributeur régulier
bonjour
Si vous faites des travaux et que vous louiez en nu, les travaux sont déductibles,mais la déduction n'est acquise que si vous louez au moins 3 ans.
Il faudra virer le locataire;
Il faudra repeindre pour revendre; il existe des locataires qui rendent le logement en meilleur état qu'ils l'ont reçu, mais le modèle est très très rare et très demandé. Il y en a aussi qui partent en emportant les ampoules, parfois les prises et les interrupteurs, des fois mêmes les canalisations en cuivre;

Bailleur c'est un peu un métier. Il ne faut jamais le sous-estimer;
 

hargneux

Top contributeur
ETAPE 1: Utiliser le maximum de mon pouvoir d'endettement (jusqu'à 150k sur 25 ans d'après plusieurs simulateurs avec un apports de 10k) pour trouver et rénover un appartement en maximisant la plus-value possible (beau standing, transformer un T3 en T2 spacieux, faible coût de main d'oeuvre comme cité plus haut, bien négocier à la vente en utilisant l'état du bien comme levier). Suite à ça le mettre en location éventuellement le temps de le mettre sur le marché et le vendre avec plus value (en prenant bien sûr en compte que cette plus value doit couvrir les frais de notaire).

Comment sont financés les matériaux si votre capacité d'endettement est à son maximum ?
Comptez également que pendant la durée des travaux, il n'y aura pas de loyer pour couvrir une partie du crédit.
Pour avoir une PV, il faut donc, au prix d'achat initial ajouter les frais, les intérêts de l'emprunt et le coût des matériaux, a priori pas simple sur un seul bail de 3 ans.
Je rejoins les autres commentaires, la banque prendra en compte l'intégralité du loyer pour calculer le taux d'endettement, donc il faudra revoir le montant max emprunté.


ETAPE 2: Rembourser le crédit en cours (bien négocier les frais de remboursement anticipé). Faire valoir l'exonération sur la plus value pour une telle cession si l'ensemble ou une partie (100% dans mon cas) de cette argent est utilisé pour acquérir ma RP.

Ok, vous pouvez aussi négocier la transférabilité de votre prêt sur une autre acquisition, cela vous garantirait sur la hausse des taux. Sachant que, pour la banque, cette possibilité ouverte s'apprécie au moment de la seconde acquisition et reste une possibilité, en aucun cas une obligation.


ETAPE 3: Contracter un nouveau prêt pour une résidence principale (appartement), toujours à rénover avec comme optique d'y habiter (une fois les travaux effectués) le temps nécessaire pour être reconnue comme RP et la revendre tout en étant exonéré une fois de plus sur la plus-value.

Ras sur ce point à l'exception d'une habitude bien Française, l'incertitude fiscale, rien ne vous garantit que lorsque vous en serez à cette étape la fiscalité sera toujours la même !



ETAPE 4: Avec un capital qui serait égal à mes quelques économies + les plus-values sur les dernières transactions, pouvoir me lancer dans l'immobilier locatif à une échelle un peu plus grande que si j'étais parti de "zéro".

Je n'appréhende pas très bien cette étape. Soit vous avez vendu votre RP et alors où habitez vous si vous réinjectez le tout dans du locatif ?
Soit vous avez repris une nouvelle RP et dès lors avec quel fonds vous lancez vous dans du locatif ?


Ce projet ne repose que sur une hypothèse d' espérance de plusieurs plus-value qui peuvent être là ou pas.
Votre projet écarte également toute modification personnelle (à 26 ans, il peut arriver d'avoir des enfants) ce qui modifie les besoins, surface, emplacement, cadre de vie. Votre raisonnement ne parait pas prendre en compte des aléas professionnels, mutations....
Vous paraissez avoirs une approche purement comptable de l'avenir. (C'est pas forcément un défaut)
Il me parait que pour obtenir ce que vous cherchez il se sera passé 10 ou 15 ans.

Dans le passé, des PV rapides ont été vues, cela peut revenir, tout dépendra du secteur où vous faites vos investissements, des schémas de développement de votre région et de bien d'autres critères que personne ne maitrise vraiment.

Dernier point, si vous êtes en couple, pourquoi faire seul, en ajoutant les revenus du conjoint vous pourriez gagner en souplesse en bordant les conditions d'entrée et de sortie de chacun.
Bon courage
 
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