Bonjour à tous,
J'ai pour souhait de me lancer dans l'immobilier locatif. J'ai 26 ans et gagne entre 32 et 33k brut à l'année soit un peu plus de 2150 euros net par mois. Je suis locataire à hauteur de 375 euros de loyer mensuel (moitié-moitié avec ma conjointe).
Afin de partir serein dans l'immobilier locatif, j'ai imaginé après quelques recherches une potentielle méthode d'augmentation de mon capital afin de partir avec un peu plus gros et pouvoir ajuster au mieux pour dégager un CF positif et ainsi avoir la confiance des banques pour enchainer sur d'autres achats.
Mon idée repose sur une variable que tout le monde ne peut pas avoir forcément: pouvoir rénover (abattage/pose de cloisons, pose de carrelage/parquet, pose de cuisine équipée, modification de la SdB, pose de nouvelles fenêtre...) avec un très faible coût de main d’œuvre et profiter de déstockage ou autre sur le matériel posé.
Mon idée est la suivante:
ETAPE 1: Utiliser le maximum de mon pouvoir d'endettement (jusqu'à 150k sur 25 ans d'après plusieurs simulateurs avec un apports de 10k) pour trouver et rénover un appartement en maximisant la plus-value possible (beau standing, transformer un T3 en T2 spacieux, faible coût de main d'oeuvre comme cité plus haut, bien négocier à la vente en utilisant l'état du bien comme levier). Suite à ça le mettre en location éventuellement le temps de le mettre sur le marché et le vendre avec plus value (en prenant bien sûr en compte que cette plus value doit couvrir les frais de notaire).
ETAPE 2: Rembourser le crédit en cours (bien négocier les frais de remboursement anticipé). Faire valoir l'exonération sur la plus value pour une telle cession si l'ensemble ou une partie (100% dans mon cas) de cette argent est utilisé pour acquérir ma RP.
ETAPE 3: Contracter un nouveau prêt pour une résidence principale (appartement), toujours à rénover avec comme optique d'y habiter (une fois les travaux effectués) le temps nécessaire pour être reconnue comme RP et la revendre tout en étant exonéré une fois de plus sur la plus-value.
ETAPE 4: Avec un capital qui serait égal à mes quelques économies + les plus-values sur les dernières transactions, pouvoir me lancer dans l'immobilier locatif à une échelle un peu plus grande que si j'étais parti de "zéro".
Suis-je trop optimiste ? D'après vos expériences est-ce que la potentielle plus-value générale dégagée par un telle démarche peut justifier sa mise en pratique ? Des points de vigilances ?
N'hésitez pas à critiquer ma pensée de manière constructive bien sûr
A bientôt,
WhatIMean
J'ai pour souhait de me lancer dans l'immobilier locatif. J'ai 26 ans et gagne entre 32 et 33k brut à l'année soit un peu plus de 2150 euros net par mois. Je suis locataire à hauteur de 375 euros de loyer mensuel (moitié-moitié avec ma conjointe).
Afin de partir serein dans l'immobilier locatif, j'ai imaginé après quelques recherches une potentielle méthode d'augmentation de mon capital afin de partir avec un peu plus gros et pouvoir ajuster au mieux pour dégager un CF positif et ainsi avoir la confiance des banques pour enchainer sur d'autres achats.
Mon idée repose sur une variable que tout le monde ne peut pas avoir forcément: pouvoir rénover (abattage/pose de cloisons, pose de carrelage/parquet, pose de cuisine équipée, modification de la SdB, pose de nouvelles fenêtre...) avec un très faible coût de main d’œuvre et profiter de déstockage ou autre sur le matériel posé.
Mon idée est la suivante:
ETAPE 1: Utiliser le maximum de mon pouvoir d'endettement (jusqu'à 150k sur 25 ans d'après plusieurs simulateurs avec un apports de 10k) pour trouver et rénover un appartement en maximisant la plus-value possible (beau standing, transformer un T3 en T2 spacieux, faible coût de main d'oeuvre comme cité plus haut, bien négocier à la vente en utilisant l'état du bien comme levier). Suite à ça le mettre en location éventuellement le temps de le mettre sur le marché et le vendre avec plus value (en prenant bien sûr en compte que cette plus value doit couvrir les frais de notaire).
ETAPE 2: Rembourser le crédit en cours (bien négocier les frais de remboursement anticipé). Faire valoir l'exonération sur la plus value pour une telle cession si l'ensemble ou une partie (100% dans mon cas) de cette argent est utilisé pour acquérir ma RP.
ETAPE 3: Contracter un nouveau prêt pour une résidence principale (appartement), toujours à rénover avec comme optique d'y habiter (une fois les travaux effectués) le temps nécessaire pour être reconnue comme RP et la revendre tout en étant exonéré une fois de plus sur la plus-value.
ETAPE 4: Avec un capital qui serait égal à mes quelques économies + les plus-values sur les dernières transactions, pouvoir me lancer dans l'immobilier locatif à une échelle un peu plus grande que si j'étais parti de "zéro".
Suis-je trop optimiste ? D'après vos expériences est-ce que la potentielle plus-value générale dégagée par un telle démarche peut justifier sa mise en pratique ? Des points de vigilances ?
N'hésitez pas à critiquer ma pensée de manière constructive bien sûr
A bientôt,
WhatIMean