Loi de Robien ?

José

Membre
Bonjour à tous

Déjà un grand bravo pour ce site et félicitation pour les informations très intéressantes que j'ai pu y trouver.
j'envisage un investissement sous Robien et je souhaiterais savoir si c'est toujours un investissement intéressant ?


Alors voila ce qu'on me propose en DE ROBIEN dans le neuf

Notre situation:
50 ans
Mariés
1 enfant à charge (21 ans)
revenu 2004: 70 000 euros avant abattement
nombre de part en 2004 : 4, mais 2,5 part à partir de l'imposition 2005

Le bien proposé:
Un appartement T4 à Pau(64) d'un montant de 260 000 euros

Simulation faite avec 2.5 parts fiscales

Montant total opération: 265 301 euros
dont frais: 5 601 euros
Revalorisation du bien: 2.5% l'an
Revenus locatifs: 750 euros/mois
Revalorisation du loyer: 1.5% l'an
Taxe fonciere: exonerée pdt 2 ans

Apport 20 000 euros

Pret amortissable sur 20 ans :
Montant de la mensualité: 1500 euros (assurances comprises)
Taux 3.9%
Au final: economie d'impots cumulee= 10150 euros sur 10 ans

Je me pose les qqes questions suivantes:
- Cette étude est elle fiable et est-elle aux normes au marché?
- Choix entre pret amortissable et pret "in fine ?
- un T4 n'est-il pas complexe à louer, ne vaut-il pas mieux un T3?

Merci de me donner vos commentaires et avis sur ce package

José
 

Babar

Contributeur régulier
La rentabilité locative est faible (3,46%); en ce qui concerne la durée du prêt, elle vous contraint, sauf rentrée financière extra-ordinaire à revendre avant la fin du prêt; posez-vous bien la question de la valeur à la revente; enfin je ne vois pas l'intérêt pour vous de faire un investissement de ce montant: les déficits que vous allez générer sont plafonnés dans leur utilisation et vous "perdrez" 35000 € de déficit que vous n'utiliserez jamais; ajoutez à cela que vous n'êtes dans la TMI à 30% que de quelques € (QF à 25200 pour un seuil à 24430), le moindre déficit vous fait descendre dans la TMI à 14%, ce qui limite l'impact fiscal. Si vous tenez à faire une Robien, limitez à 150000-170000 maxi, mais même dans ce cas ça ne sera pas le Pérou; penchez-vous plutôt vers un bon lmnp.
 

Cédric

Membre
Cher José, je vous mets tout de suite a l'aise c'est mon métier !!!
Je ne comprends pas que l'on puisse vous proposez un tel produit, la réduction fiscale c'est des mathématiques...
Comme vous n'avez pas de revenus fonciers le montant maximale du De Robien que vous devez acheter est de 150 000 - 170 000 euros ( comme vous l'a préciser l'autre réponse )
Vous pouvez créer un déficit maximale de 10 700 euros par an et le robien s'amortie pour l'instant de 8% les 5 premières années et2,5% les 10 années suivantes, alors pourquoi 150 000 - 170 000 ?
10 700/8% = 133 750 + 1 garage = 15 000 +pack 20 000 = 170 000
C'est a dire si vous acheter un Robien a 260 000 ou a 170 000 la déduction fiscale sera la meme !!!!!!!
Je ne suis pas ici pour faire de la pub mais contrer les simples vendeurs de produits et sauver le métier de Gestionnaire de Patrimoine.


[admin] ... et donc pas de pub ! [/admin]
 
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José

Membre
Merci à Babar et à Cedric de leurs conseils et de leurs reserves sur le placement decrit dans mon message.

Concernant le TMI, je pense rester dans la tranche à 30% (mes revenus 2005 etant superieur à 2004) et je comprends bien qu'un investissement au alentour de 170000€ me permettrait d'obtenir une defiscalisation maxi (en loi de robien).
Est-il perminent de preferer un Credit in finé plutôt qu'un credit amortissable ?
 

futon75

Membre
C'est dans cette configuration (création d'un deficit foncier avec les interêts) que le pret in fine est le meilleur evidement.

Tous les interêts que vous allez payer (dans les limites dejà données) seront à déduire. De plus, votre banque va vous demander de nantir ce prêt avec un plan d'assurance-vie ce qui vous permettra de rembourser le capital à la dernière echeance.

Alors là se pose les questions des frais et des taux que votre banque vous propose car certains banquiers sont très frileux à cette pratique car pour peu qu'ils connaissent ce montage (ce n'est pas toujours le cas helas) leur marge est moindre....
 

José

Membre
Bonjour à tous

Après un premier projet (abandonné), voici un projet qui me semble plus raisonnnable,
c'est investissement sous Robien et je souhaiterais savoir si c'est toujours un investissement intéressant ?

Alors voila ce qu'on me propose en DE ROBIEN dans le neuf

Notre situation:
50 ans
Mariés
1 enfant à charge (21 ans)
revenu 2004: 70 000 euros avant abattement
nombre de part en 2004 : 4, mais 2,5 part à partir de l'imposition 2005

Le bien proposé:
Un appartement T3 (71m2) avec garage - à 20 minutes de Montpellier(31) d'un montant de 164 750 euros

Simulation faite avec 2.5 parts fiscales
Pret amortissable sur 25 ans :
Montant de la mensualité: 848 euros (assurances comprises)
Effort d'epargne 267 euros

Revenus locatifs: 581 euros/mois

Taxe fonciere: exonerée pdt 2 ans



Merci de me donner vos commentaires et avis sur ce package

José
 

boris

Membre
Bonjour José,

A 164000€ c'est encore un peu elevé, mais c'est bien le prix qu'il faut mettre pour un T3 à Montpellier. Pour profiter au maximum de la réduction d'impot, le montant de l'investissement est d'environ 134000 euros, mais il est vrai que la reduction d'impot n'est pas le seul objectif. A 164000 euros, vous atteindrez probablement une evaluation de capital disponible à 9 ans plus elevé qu'à 134000. Alors si vous pouvez mettre 267 euros par mois, pourquoi pas?
Ce qui est plus important, ce sont les garanties qui vous sont proposées par contrat. Y a t il une garantie de loyer à 100% sans franchise et dès le premier locataire? Y a t il une garantie degradation et à quelle hauteur? Et la garantie revente? etc.
Pourquoi demander de telle garantie? On sait jamais, 9 ans ca peut etre court, mais quand il y a un ou deux sinistres, la vie semble plus longue. Alors demandez qu'on vous donne toutes ces garanties, sinon, c'est a vous de voir.

Dans le guide "Gestion de fortune" de Janvier 2006, Montpellier est trop devenue trop chere et donc un investissement dans sa banlieue est une bonne opération.

Boris,
 
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