Loi de Robien - Comparaison Finance Actuelle et Finance 2006

kicou

Nouveau membre
Bonjour,

Actuellement en cours de reflexion sur le bien fondé d'un investissement de
robien en neuf, j'ai cherché à réaliser la comparaison des simulations actuelles
avec les simulations prévisionnelles 2006 (ce que aujourd'hui aucun cabinet
de conseil que j'ai contacter n'est capable de me faire - ce qui me fait douter
des compétences et des buts de ces derniers !! :)).

Je vous joint les fichiers de simulations que j'ai effectué.

La question est :
- Es ce que ce bien n'est pas trop cher au vue de la nouvelle loi fiscale ?

Je pense que oui, j'aimerai avoir quelques avis avisés sur l'exactitude de mes
simulations si je ne me gourre pas complétement.

De plus je donne les fichiers excel plutot que les résultats comme ca y a
la maniere dont je calcule et puis ca peut toujours servir à quelqu'un.

Merci

PS : Les chiffres dans les fichiers sont les bons en ce qui me concerne.
 

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  • Simulation.zip
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Babar

Contributeur régulier
Travail remarquable !

Quelques remarques cependant : les tranches d’impôt sont relevées par le fisc années après année de l’inflation (1,8% l’année dernière), ce qui conduit à revoir votre base de calcul ; en fait il faudrait rajouter un tableau et faire référence aux nouvelles tranches année par année ; sur nombre d’années la dérive est importante. Mais la 1ère année le calcul est bon.

En ce qui concerne les charges déductibles, l’assurance décès invalidité est à rajouter aux intérêts ; vous avez compté 10% de frais ; cela me semble peu ; n’oubliez pas que vous aurez à payer la taxe foncière, déductible.

Surtout, l’erreur la plus importante provient du déficit déductible ; il est bien plafonné à 10700 € par an, le surplus étant reportable sur 10 ans ; mais, outre que tout le déficit enregistré année par année n’est pas systématiquement imputable sur le revenu global, le cumul du surplus de déficit et de déficit non imputable sur le revenu global reportés année après année et ainsi cumulé sur 10 ans n’est imputable que sur des revenus fonciers positifs ultérieurs. Dans votre exemple, on aura bien un déficit imputé de 10700 € par an les 5 premières années, l’excédent étant reporté, mais jamais utilisé, faute de revenu arrivant assez tôt ; vous « perdez » ainsi plus de 20000 € déficit, qui ne sera pas utilisé. -Conclusion : au niveau de l’optimisation fiscale, le montant investi est trop important ; au niveau patrimonial, c’est à voir.- En revanche à partir de la 6ème année et jusqu’à la 15ème, vous avez un déficit inférieur à 10700 €, totalement imputable et imputé sur le revenu global. Pour la clé de répartition du déficit foncier, recherchez dans impots.gouv.fr , particuliers, déclarations, 2044SPE ; vous verrez dans cette déclaration le détail du calcul.

En réalité, cela vous conduit à un déficit sur 15 ans, mais avec une participation un peu plus importante, de l’ordre de 338 € mensuel sur 9 ans au lieu des 300 € calculés par vous ; une suggestion : utilisez la fonction valeur cible pour amenez votre compte à 0 en faisant varier votre part d’épargne.

Pour le gain en cas de revente, il faudrait intégrer les coûts d’acquisition (notaire, hypothèque), les frais de remboursements anticipés (à négocier au départ), la taxation à la plus-value immobilière (s’il y a lieu) et les frais de levée de garantie bancaire, mais vous êtes sur la bonne voie !

J’ai en ce qui me concerne un logiciel à jour, que j’ai construit sur Excel, du même genre que celui que vous avez fait, un peu plus complet, et… je suis bien sur professionnel de l’investissement immobilier defiscalisant; vous voyez, vous en aurez quand même trouvé un à jour des dispositions fiscales futures ; à votre disposition et encore bravo.


Bien cordialement,

Babar
 

kicou

Nouveau membre
tout d'abord merci pour le "remarquable" !!!! :)
Et merci aussi pour avoir pris le temps de regarder.

Tranches d'impots... En cours...Si courage !

ADI rajoutée !!! Merci

Concernant les frais justement, j'essaye de trouver un peu partout une notion des frais de gestion et de garanties locatives ??? Ainsi que de taxe foncière ??? 14% sur la globalité annuelle des loyers ??? C la valeur que j'obtient en en faisant les différentes corrections que vous m'avez conseillé pour obtenir environ 330 euros d'épargne mensuelle.

Pour le déficit merci bcp car j'ai soulevé le probleme auprés de différents "conseillers" (vendeur plutot) qui etait incapable de me dire pourquoi ils faisaient pas le report, je pensais bien avoir faux sur ce point la !!! Snifff j'ai perdu du déficit !!!

Concernant la valeur du bien, je suis super embeter !!!!!!! :confused: Je suis entierement d'accord que sur le coté fiscal, le bien est trop cher... Maintenant le bien me correspond, il est ou je veux (a peut pres). Je suis d'abord acquereur d'un bien immobilier avant d'etre defiscaliseur !!!! Donc jusque la pas de probleme, mais j'etais super heureux d'avoir ce bien avec la simulation que l'on m'a faite en fiscalité d'AUJOURDHUI !!!!!!! Et bon l'effort d'épargne a beaucoup augmenter !!!! :mad: Mais bon la décision la ne peux que venir de moi... Cela reste un placement à presque 15% sur 9 ans plus vers 10% sur 15 ans est c deja pas mal sans "trop" de risque. D'ailleurs mon "conseiller" affiche un rendement annuel de 38.54 % !!!!!!! Je sais vraiment pas comment il fait, vous qui connaissait surement mieu les pratiques comment font t-ils pour tant se tromper ???

Oui pour ce qui est de plus-value et autres CSG j'avais fais un truc à un moment puis j'ai enleve car le tableau devenait bcp trop compliqué à mon gout ! Mais oui vous avez raison.
Je cherche toujours une fonction simple pour arriver à fixer le rendement de l'histoire car la fonction la ne marche pas terrible !!!!
J'ai bien trouver TRI.PAIEMENTS mais un peu compliqué à gérer car il va falloir faire ca au mois dans une autre page et plus ca va moins c lisible, si vous avez une astuce... Je suis preneur.

Y a vraiment rien de mieu qu'un bon conseiller, une petite simulation pour vérifier car c quand meme un achat que l'on réalise !!!! Alors juste un conseil aux personnes souhaitant faire du "de robien" c temps si : Demander une simulation avec le futur projet de loi de finance 2006 !!!! Car on peut avoir des surprises (comme moi -1000 euros d'économies d'impots) que d'ailleurs mon "de robien-vendeur" n'accepte toujours pas de comprendre et me soutient que "Non, ca va rien changer pour vous !!!!". Adresser vous à des vrai profesionnels comme Babar. D'ailleurs comment fais t on pour vous reconnaitre ??? C pas évident pour tout le monde, moi je l'ai cru au début, aprés j'ai fais ma simulation et la c un peu le conflit en ce moment !!!

Et encore merci Babar d'avoir usé de votre temps pour me donner quelques conseils de vrais professionnels.

Cordialement

Kicou
 

Babar

Contributeur régulier
Bonjour,

Je ne me suis contenté que de vérifier les calculs, pas les chiffres de base.
Ce qui me frappe dans vos données :
La rentabilité locative est faible : 585 € de loyer pour 178500 € de valeur immobilière, ça ne fait que 3,93% de rentabilité. Est-ce que vous ne pouvez pas en tirer un loyer supérieur ?
En revanche, en moyenne je compte environ un mois de loyer pour la taxe foncière, et si vous faites gérer par un tiers avec assurance contre le locataire (indispensable) entre 8 et 12% du loyer ; ajouter des frais à chaque changement de locataire (2% environ), un peu de travaux sur éléments non couverts par garantie décennale (2%), frais de syndic et de copropriété.
Vous arriverez au minimum à 22% de frais, en moyenne plutôt à 24%.
Cela vous parait sans doute beaucoup, mais c’est proche de la vérité.
Par ailleurs, je ne sais si on vous a fait une offre « packagée » ou si vous montez l’opération vous-même. Dans ce dernier cas n’oubliez pas les frais d’acquisition (notaire, garantie bancaire), et les frais financiers que vous paierez pendant la construction, alors que vous n’aurez ni loyer, ni gain fiscal.
En fait, si je néglige les frais d’acquisition et les frais financiers de départ, j’arrive à une participation sur 9 ans de 437 € par mois.
Pour le calcul de la rentabilité d’une opération, je fais comme vous en considérant le prix de revente (source souvent de discussions), et le capital restant du ; en tenant compte de divers frais et taxes, j’obtiens un capital net et je calcule la rentabilité nette annuelle des sommes investies (effort d’épargne). C’est à mon sens, la seule méthode de calcul que le commun des mortels, dont je suis, comprend.
Dans votre cas, je pense qu’on arrivera à un taux de 6 à 7% en cas de revente à 9 ans à valeur en € constante ; ce n’est pas un chiffre astronomique, et tout dépendra du prix auquel vous vendrez. Ceux qui ont acheté il y a 10 ans revendent aujourd’hui au double du prix auquel ils ont acheté. Il y a peu de chances que cela se reproduise.
Quant aux 34% de rentabilité, en tant que commercial, je ne vous dirai qu’une chose :
Chez les anciens Romains Mercure était le dieu des voyageurs, du commerce… et des voleurs.
Si vous voulez qu’on en discute de vive voix, laissez moi un téléphone et je vous appellerai.

Bien cordialement,

Babar
 

kicou

Nouveau membre
Bonjour,

Merci de tout vos conseils, aprés analyse et surtout avoir reboucler avec le cabinet de conseil plutot que le vendeur tout est bcp plus clair, car oui c bien un "package" dont il s'agit.

Vous avez raison, 585 c faible, en réalité c environ 660 euros brut, et 585 euros c net. Pour l'assurance 4% et 7.77% pour les frais de gestions.

Toujours en pleine reflexion sur la suite à donner mais le bien m'interresse
vraiment car je ne veux pas que desfiscaliser donc je crois que y a plus qu'une solution maintenant c d'aller voir sur place !!! Ce que je vais faire bientot ! :)

Pour les corrections, voila le fichier excel corrigé comme ca si cela interesse
quelqu'un les corrections que Babar m'a conseillé sont réalisé sauf le probleme
de l'evolution des tranches d'imposition, pour palier à ca je concidere que
mon salaire ne change pas comme ca l'impot est maintenu !!!

Voila et encore merci pour les infos et a bientot pour quand j'aurai pris ma
décision.

Cordialement

Kicou
 

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