LMP Ehpad Elysée Vendome

Pascal59

Membre
:cool: Je suis sur le point de contracter avec Elysée Vendome pour l'achat de deux lots en EHPAD (ancien) afin d'obtenir un statut LMP :

certaines choses m'interrogent :

1/ Bail 3-6-9 : pas très engageant. J'avais eu 11 ans sur une précédente opération avec un autre opérateur, mais dans le neuf (VEFA)

2/ Répartitions des charges de grosses réparations (art 606 du code civil) pour ma pomme. je ne sais pas trop à quoi ça correspond. Certains d'entre vous ont ils des baux avec ces frais à charge de l'exploitant (Preneur) et non du Bailleur (vous) ? Savez vous ce qu'on y met dedans (toiture, couverture, remplacement d'une climatisation, ...) ?

3/ financement par crédit in fine sur 15 ans adossé à un PEE et non un contrat d'assurance vie. Y a t'il quelqu'un ayant adossé sur un PEE ? A priori les banques sont plutot étonnées, voire frileuses.
Quels sont les taux couremment pratiqués en ce moment ?

Si quelqu'un connait cet opérateur et ce type de bail, et peux me donner son avis sur les points ci-dessus, je suis preneur. merci d'avance.

nb : Je peux donner des tuyaux sur LMNP EHPAD si ça interesse certains (déclaration, fiscalité, chiffres, publications...). Je suis un particulier et non un pro qui cherche à vendre.
 
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Babar

Contributeur régulier
Les conditions du bail spécifient-elles bien que le preneur renonce expréssément à donner congé à l'issue de chaque période triennale?
Dans le cas contraire, danger.
Par ailleurs, l'article 606 du code civil est relaif aux grosses réparations de nature, si elles ne sont pas effectuées à mettre en danger la tenue de l'immeuble (murs porteurs, refections totales de toiture, etc...)
Cependant, dans les faits la jurisprudence est moins précise et plus sujette à caution.
En tout état de cause, il et plus rassurant d'accepter les dépenses relatives à l'art. 606 du code civil quand le bien est neuf que quand il est ancien.
Une dernière chose; vérifiez la cohérence du prix au m²; en effet, s'il semble trop élevé mais que la rentabilité locative reste bonne, il est à craindre que le preneur demande une réduction du loyer au plus tard au terme du bail en arguant de la difficulté à louer à un prix correspondant à celui qui vous est consenti.
Pour le nantissement sur un PEE, je n'ai pas d'expérience, mais il paraît naturel que la banque soit plus frileuse que sur de l'AV, le risque lié au support étant plus important.
 

vero

Membre
je veux bien des renseignements sur le LMNP en EHPAD: quels sont les risques , les points a surveiller dans les propositions, je debute dans ma recherche et quand on regarde les depliants, tout est rose et sans risques... j'en doute:confused: .
donc si quelque a des renseignements pour un placement avec 0 apport, avec lequel on peut defiscaliser, se creer un capital et sans trop de risque ce serait sympa de me faire profiter de ces conseils...:p
cordialement.
 

Babar

Contributeur régulier
Trop vaste question pour y répondre à travers un forum; si vous me laissez en boîte personnelle un N° (fixe de préférence, à cause du coût) et un créneau horaire, je vous appelle et nous en parlerons.
 

Pascal59

Membre
Un des avantages de ce placement réside dans le montage financier, mais il nécessite des fonds propres que vous placez en assurance-vie, adossé à un crédit in fine. Si vous n'avez pas de fond propre ou peu, l'opération perd de son intérêt.
A disposition pour parler de ma première expérience sur mail.
 

Pascal59

Membre
merci Babar,
petite question complémentaire
Une banque est prete à me nantir un placement sous condition d'un mandat de gestion privé. la gestion sous mandat est elle accessible aux particulier ? est ce suffisant pour garantir la sécurité d'un placement nanti en vue de rembourser un crédit in fine ? Quel en est le cout moyen et avez vous des noms de gestionnaires privés sérieux et reconnus dans la profession.
15 ans, c'est long, et je ne veux pas me retrouver avec mon crédit à rembourser, en pleine période de morosité boursière.
merci d'avance
 

Babar

Contributeur régulier
Tout gestionnaire n'a qu'une obligation de moyens et non une obligation de résultat en matière de placement boursier. Le resultat n'est donc jamais garanti, même s'il reste fortement probable si la durée de gestion est suffisament longue.
 

DCI

Membre
:confused:
bonjour

je suis gérant d'un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant, nous avons également le statut de société de courtage en assurance vie, et celui de CIF conseil en investissement financier

le LM¨P
1 - financement
je n'ai jamais vu un nantissement sur du PEE, normal que votre ne soit pas trés chaude...
2 - qui est le preneur ?
c'est sur lui et sa pérénité que repose toute l'opération...
3 - le bail
à lire et faire lire
4 ancien
si c'est de l'ancien il est clair que les travaux d'entretien et rénovation seront pour vous...
5 Elysées Vendôme
je ne travaille pas avec eux...

franck caldarella
 
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DMB

Nouveau membre
Bonjour Pascal,

Pourriez-vous me communiquer copies des différents baux pour EHPAD dont vous disposez? Je souhaiterai consulter ceux des grands groupes pour m'aider à rédiger les miens. Si d'autres personnes disposent de baux, je suis également preneur.

Cordialement,
Didier
 
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