LMNP réel vs micro-BIC vs micro-foncier : quel est le plus rentable ?

[larrygf]

Bonjour,

Je souhaite acheter un appartement en banlieue parisienne (petite couronne), de 200k€ (frais de notaire inclus), à louer en meublé LMNP.
Voici mes questions :

1) Le régime réel me semble de loin plus intéressant que le micro-BIC. Etes-vous d'accord ?

2) Le LMNP me semble de loin plus intéressant que la location meublée en régime micro-foncier.
En effet, dans le premier cas, je ne paie presque pas d'impôt, alors que dans le second, 25% de mes revenus locatifs partent en impôts (étant dans la tranche marginale d'IR à 30%).
Etes-vous d'accord ?
Si oui, quel est l'intérêt pour l'Etat de ne presque pas prélever d'impôt ?

3) J'ai fait une simulation approximative de mon compte de résultat.
Y a-t-il une grosse erreur qui changerait l'ordre de grandeur des impôts payés ?
Mes hypothèses vous semblent-elles raisonnables ?

REVENUS	€
Loyers HC (hypothèse 750€/mois)	9000
Charges récupérables (hypothèse 100€/mois)	1200
CHARGES
Intérêts d'emprunts (2,3% par an)	2400
Amortissement du bien (3% du bien sauf terrain par an)	4800
Charges diverses (réparations, etc.)	500
Expert-comptable	1000
RESULTAT
Résultat imposable	1500
Résultat imposable après réduction CGA	830
Impôts et prélèvements sociaux (TMI 30%)	390€

Merci beaucoup,
Larry

 

[moietmoi]

Le régime réel me semble de loin plus intéressant que le micro-BIC. Etes-vous d'accord ?

Bonjour, c'est très souvent le cas..fiscalement parlant.

Le LMNP me semble de loin plus intéressant que la location meublée en régime micro-foncier.
En effet, dans le premier cas, je ne paie presque pas d'impôt, alors que dans le second, 25% de mes revenus locatifs partent en impôts (étant dans la tranche marginale d'IR à 30%).
Etes-vous d'accord ?

Je suppose que tu veux opposer la location nue et meublée..?
Il est clair que c'est une niche.

oui, quel est l'intérêt pour l'Etat de ne presque pas prélever d'impôt ?

C'est très vieux, du temps où De Gaulle a constitué la France en nation touristique.
Station de sports d hiver, la grande motte, cap d'Agde, la côte Aquitaine, tout cela bénéficiait des avantages.

Mais depuis des années, des projets de lois voient le jour pour corriger cela.

Concernant tes comptes, je ne vois pas les meubles en amortissement
Par ailleurs les charges que tu factures 100 euros par mois, doivent aussi se retrouver en dépenses augmentées des non récupérables.
Ton expert comptable me semble cher.
Tu as oublié la CFE.
Je ne 'comprends pas la ligne cga. Il n'y a plus de réduction depuis pleins d'années. Au contraire si tu n'a pas de cga le résultat est augmenté. ( Encore 1 an et cela disparaît..)

 

[larrygf]

Merci beaucoup @moietmoi !

Je suppose que tu veux opposer la location nue et meublée..?
Il est clair que c'est une niche.

Oui, j'opposais location nue et meublée, autant pour moi.

C'est très vieux, du temps où De Gaulle a constitué la France en nation touristique.
Station de sports d hiver, la grande motte, cap d'Agde, la côte Aquitaine, tout cela bénéficiait des avantages.

Mais depuis des années, des projets de lois voient le jour pour corriger cela.

Que veux-tu dire par là ? A l'avenir, le gouvernement va supprimer les incitations à louer en meublé (LMNP) ?

Concernant tes comptes, je ne vois pas les meubles en amortissement
Par ailleurs les charges que tu factures 100 euros par mois, doivent aussi se retrouver en dépenses augmentées des non récupérables.
Ton expert comptable me semble cher.
Tu as oublié la CFE.
Je ne 'comprends pas la ligne cga. Il n'y a plus de réduction depuis pleins d'années. Au contraire si tu n'a pas de cga le résultat est augmenté. ( Encore 1 an et cela disparaît..)

J'ai pris en compte tes remarques.

• Charges qui doivent se retrouver dans les dépenses : je ne suis pas sûr d'avoir compris, je te laisse voir ce que j'ai fait ci-dessous (en comptant 100€ de charges récupérables + 50€ de charges non récupérables, si tu trouves cela réaliste)
• CFE : je n'ai aucune idée de la valeur locative cadastrale de mon bien, j'ai donc choisi arbitrairement une CFE de 1000€. Si tu as une idée d'estimation pour un logement en petite couronne parisienne de 30 m², je suis preneur.

REVENUS	€
Loyers HC (hypothèse 750€/mois)	9000
Charges récupérables (hypothèse 100€/mois)	1200
CHARGES
Intérêts d'emprunts (2,3% par an)	2400
Amortissement du bien (3% du bien sauf terrain par an)	4800
Amortissement des meubles (5000€ de meubles sur 10 ans)	500
Charges diverses (réparations, etc.)	500
Expert-comptable	500
Charges récupérables	1200
Charges non récupérables	600
CFE	1000
RESULTAT
Résultat imposable	-1300
Impôts et prélèvements sociaux (TMI 30%)	0€

Merci,
Larry