LMNP estimation valeur du bien après occupation propre du bien pendant 6 ans

[Lolol75]

Bonjour,
Je suis un particulier et je me lance dans la LMNP. Le contexte :
J'ai acheté un appartement en 2015 à 200k€, je l'ai occupé personnellement 6 ans, puis je l'ai mis en location meublé en ce début de 2021, la valeur de l'appartement est maintenant de 300k€.

Ma question concerne la valeur d'estimation du bien pour l'amortissement en LMNP, suite consultation d'Expert-comptable, j'ai 2 information divergente :
- le 1er Expert me dit que je dois prendre la valeur initiale de l'appartement en 2015, et l'amortir sur 25ans, et comme je l'ai occupé 6 ans, il ne me reste que 19 ans à amortir à environ 200k*0,85/25=6800€/an.
Si je souhaite partir avec la valeur actuelle (300k€) il faut alors que je paie l'impot sur la plus value entre 2021 et 2015 (impot sur plus value de 100k€) puis ensuite, je peux amortir le bien sur 25ans avec un amortissement d'environ 300*0,85/25 = 10 200€/an sur 25 ans.
- le 2e Expert me dit qu'en tant que particulier, je ne suis pas soumis à l'impot sur le revenu sur la plus-value et que je peux me baser directement sur la valeur initiale de du bien en 2021 soit 300k€ à amortir en 25ans car l'activité LMNP ne commence que maintenant en 2021 et qu'il n'y a pas de notion de plus value car je suis Non Professionel et donc soumis au régime des particuliers

Je vous avoue être perdu, je souhaiterais avoir vos avis sur ces 2 versions si vous comme moi, avez occupé vous même votre bien un certain temps avant de le mettre en location LMNP.

Vous remerciant d'avance,
Lolol75

 

[moietmoi]

- le 2e Expert me dit qu'en tant que particulier, je ne suis pas soumis à l'impot sur le revenu sur la plus-value et que je peux me baser directement sur la valeur initiale de du bien en 2021 soit 300k€ à amortir en 25ans car l'activité LMNP ne commence que maintenant en 2021 et qu'il n'y a pas de notion de plus value car je suis Non Professionel et donc soumis au régime des particuliers

Bonjour, à quelques virgules près, cette version est la bonne;

la distinction entre professionnel et non professionnelle est subtile dans ces conséquences, et est peu connue des experts comptable lmp/lmnp;

il faut aller voir la notion d'affectation d'un bien à l'exploitation; quand on est lmnp, le bien même si il est bien inscrit à l'actif de l'entreprise, n'est pas affecté à l'exploitation; et lorsque l'on est particulier, il n' y a pas d'affectation...donc pas d'amortissement;
Alors que si on est LMP, le bien est toujours inscrit à l'actif, mais est affecté à l'exploitation de l'entreprise;
le 2 éme expert, en faisant cette distinction, a bien raison;

le 1er comptable se trompe en plein de points, d'abord il a oublié cette notion d'affectation... et surtout, lorsqu 'il te parle de payer un impot sur la plus value, il en oublie complètement 2 choses importantes dans le code des impots;
-la théorie des bien migrants( passage du patrimoine perso vers entreprise ou vice versa)
-le non paiement des plus value latentes...

bref ce premier comptable a oublié son métier et il vaut mieux l'oublier...

Si je souhaite partir avec la valeur actuelle (300k€)

il te faut 2 ou 3 estimations d'agence ou une valeur par un expert immobilier, ou alors les impôts pourront, si ils le souhaitent, par la suite, contredire cette valeur, sans défense possible ..

il faut alors que je paie l'impot sur la plus value entre 2021 et 2015 (impot sur plus value de 100k€)

il devrait relire la plus value des biens migrants...

je peux amortir le bien sur 25ans

bof... un expert comptable peut te dire qu'en première approximation, les valeurs seront comme si on le faisait sur 25 ou 30 ans..mais le vrai expert comptable fera conformément aux codes des impots un amortissement par composants.... mais là, peut être les 2 comptables ont ils voulu, juste résumer la chose;

300*0,85/25 = 10 200€/an sur 25 ans.

tout dépend pour le coéficient de la localisation du bien et de sa constrcution; la cour de cassation a indiqué pour uen affaire à Paris que le coef était de 0,40%; si tu es en rase campagne terre agricole avec juste la maison dessus, tu peux aller à 0,95%; en ville traditionnellement de 0,70 à 0,80; 0,85 me semble élevé, mais cela peut se tenter...

me dit qu'en tant que particulier, je ne suis pas soumis à l'impot sur le revenu sur la plus-value

ce n'est pas la bonne explication; la plus value latente n'est pas imposée.... et il faut mixer cela avec la théorie des bien migrants

que je peux me baser directement sur la valeur initiale de du bien en 2021 soit 300k€

tout à fait, avec estimations

qu'il n'y a pas de notion de plus value car je suis Non Professionel

il y a notion de plus value latente.... ne faisant pas payer un impot;

si tu n'a pas peur du mal de tête:
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6229-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-20-20150805

 

[moietmoi]

en complément de l'argumentation ci dessus , le petit schéma fait par l'administration ficsale indiquant bien qu'il n'y a pas de paiement d'impot de plus value au moment de l'inscription à l'actif: et comme au moment du retrait d'actif , on suppose que l'on est encore lmnp, la plus value n'est pas pro mais des particuliers... ceci est donner à l'expert comptable..pas si expert.... extait du bofip cité ci dessus......

 

[Lolol75]

Merci pour tes réponses moietmoi.
Je pense que ce que l'Expert n°1 dit est correct pour une LMP, car LMP est une activité pro donc on tombe dans le patrimoine pro.
Et ce que l'Expert n°2 est correct pour une LMNP car c'est une activité Non professionnel et qu'on reste dans le patrimoine privé (et donc régime plus value privée)
J'ai trouvé ce document (voir III - B - 270)
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/...40-20-20210224#Regime_fiscal_des_locations_12
Confirmes-tu ma compréhension du sujet ?

 

[moietmoi]

Je pense que ce que l'Expert n°1 dit est correct pour une LMP, car LMP est une activité pro donc on tombe dans le patrimoine pro.

non, pour tes questions , il fait erreur, même si tu commençais directement à être direct LMP; le passage du patrimoine privé vers LMP se fait sans imposition de la plus value; il a tort; (voir le schéma et le texte);
Et concernant la partie "consommée" des amortissements, il a aussi tort;
La situation qu'il décrit serait valable, si quelqu'un est LMP déclaré au Micro bic ,passait quelques années plus tard au réél; alors dans ce cas, il faut décompter les années microbic, car le Bofip précise que lorsque le bien est affecté à l'exploitation(donc en LMP) , la réduction micro bic, de 50% comprend les amortissements;

Mais pour un bien passant du patrimoine privé vers lmp ou lmnp, il n' y jamais imposition de la plus value latente;

Et pour un lmnp au microbic qui passe au bout de 5/6 ans au réél, il n'y a pas annulation des amortissements, car en tant que lmnp, le bien est inscrit à l'actif, mais n'est pas affecté à l'exploitation;

là, où cela changerait quelque chose, c'est si tu étais LMP à la place de LMnp , au moment de la sortie vers le patrimoine privé ou la revente , la plus value serait calculée et imposée