LMNP deduction fiscale frais de notaire

isisaxel

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Bonjour, j'ai acquis en 2019 deux studios dans la but d'une LMNP et j'ai opté pour une declaration au reel.
J'ai réglé en provision de frais d'acte notarié : environ 15000 euros
Ma comptable (après concertation avec mon notaire) a passé en charge seulement 7500 euros ...
Connaissez vous la part ou le pourcentage des frais de notaire que l'on peut déduire fiscalement des revenus lmnp ?

Merci d'avance pour vos lumières

Peg
 

moietmoi

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Bonjour,
J'ai réglé en provision de frais d'acte notarié : environ 15000 euros
Vu que tu as fait l'achat, le notaire a du te remettre le décompte, donc tu dois savoir pour chaque bien combien il y a des frais d'acquisition ( appelés à tort, par tout le monde, frais de notaire) et non pas juste la provision que tu as versée
Un notaire ne connait pas forcément ce qu'est la comptabilité et la fiscalité d'un lmnp;mais en général ils connaissent la location nue;
En location nue classique, seule une partie des frais d'acquisition est déductible, le notaire a du indiquer cette partie;

Un comptable ne connait pas non plus forcément bien la comptabilité lmnp, sauf si c'est sa spécialité:
D'ailleurs si le comptable faisait bien son boulot, il aurait en main l'acte de propriété avec le décompte des frais, sans avoir besoin d'interroger le notaire;
En comptabilité Bic (comme une entreprise) la totalité des dépenses liés à l'acquisition, dénommée frais de notaire, sont soit déductibles, soit amortissables; (Ce choix t 'engage pour la vie, quelque soit les futurs biens achétés et mis en location meublée)

Donc doivent être passés en frais, la totalité des frais, si tu as choisi de les passer en frais, plutôt qu'en amortissement;

il faut bien que ta comptabilité soit faite par bien ,et pas ensemble, y compris pour les frais d'acquisition de chaque bien; sinon le jour venu où tu en vendras un, il faudra reprendre la totalité de toutes les comptabilités....
Les comptables "amateurs" regroupent les biens par exemple au total il ya 200 000 euros inscrits à l'actif plutôt que que 2 *100 000( moins de boulot et tout à fait autorisé) mais attention à l'avenir, quand tu changeras une douche ou une fenêtre de l'un des biens, tout se mélangera au niveau des amortissements;
 
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paal

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Bonjour,
Vu que tu as fait l'achat, le notaire a du te remettre le décompte, donc tu dois savoir pour chaque bien combien il y a des frais d'acquisition (appelés à tort, par tout le monde, frais de notaire) et non pas juste la provision que tu as versée .....
Reprenons un peu les données de l'exercice ; l'achat des deux biens a eu lieu en 2019 (et on va faire une hypothèse que c'était même en juillet 2019 ; donc lors de la rédaction de l'acte, le notaire ne connaît pas encore le détail précis de l'ensemble des droits et émoluments qui seront pris en charge de façon définitive ....

A ce titre, le notaire va demander à percevoir une avance ou une provision au titre de ces frais ...

Un notaire ne connait pas forcément ce qu'est la comptabilité et la fiscalité d'un lmnp ; mais en général ils connaissent la location nue ;
En location nue classique, seule une partie des frais d'acquisition est déductible, le notaire a dû indiquer cette partie
A la clôture du premier exercice (supposé avoir été clos au 31/12/2019 ??), rien ne permet d'affirmer que le montant exact des frais soit connu .....

Un comptable ne connait pas non plus forcément bien la comptabilité lmnp, sauf si c'est sa spécialité :
D'ailleurs si le comptable faisait bien son boulot, il aurait en main l'acte de propriété avec le décompte des frais, sans avoir besoin d'interroger le notaire;
En comptabilité Bic (comme une entreprise) la totalité des dépenses liés à l'acquisition, dénommée frais de notaire, sont soit déductibles, soit amortissables...
Vous devez bien savoir qu'entre la date de la signature d'un acte authentique, et la réception d'une copie de cet acte, il se passe un certain temps (comme l'aura pérennisé Fernand Raynaud), et qu'à l'instant de la clôture de l'exercice (toujours fin 2019 ??), personne ne dispose pas plus de l'acte de propriété, que du décompte précis engendrés des frais d'acquisition ....

S'agissant d'un lot de 2 biens immobiliers pouvant présenter chacun des valeurs unitaires différentes (une immobilisation en terme d'objet social de la lmnp), le comptable a obligation d'enregistrer les valeurs de cession des 2 biens achetés, et il s'agira de régulariser plus tard le montant des frais notariaux occasionnés ; à défaut de montant précis, une provision (ou un amortissement) me semble une solution préférable ....

il faut bien que ta comptabilité soit faite par bien ,et pas ensemble, y compris pour les frais d'acquisition de chaque bien; sinon le jour venu où tu en vendras un, il faudra reprendre la totalité de toutes les comptabilités....
Se souvenir qu'en matière comptable, il est toujours plus facile de regrouper des données, plutôt que d'éclater un montant global ....
 
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jmi12

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Reprenons un peu les données de l'exercice ; l'achat des deux biens a eu lieu en 2019 (et on va faire une hypothèse que c'était même en juillet 2019 ; donc lors de la rédaction de l'acte, le notaire ne connaît pas encore le détail précis de l'ensemble des droits et émoluments qui seront pris en charge de façon définitive ....

A ce titre, le notaire va demander à percevoir une avance ou une provision au titre de ces frais ...


A la clôture du premier exercice (supposé avoir été clos au 31/12/2019 ??), rien ne permet d'affirmer que le montant exact des frais soit connu .....


Vous devez bien savoir qu'entre la date de la signature d'un acte authentique, et la réception d'une copie de cet acte, il se passe un certain temps (comme l'aura pérennisé Fernand Raynaud), et qu'à l'instant de la clôture de l'exercice (toujours fin 2019 ??), personne ne dispose pas plus de l'acte de propriété, que du décompte précis engendrés des frais d'acquisition ....

S'agissant d'un lot de 2 biens immobiliers pouvant présenter chacun des valeurs unitaires différentes (une immobilisation en terme d'objet social de la lmnp), le comptable a obligation d'enregistrer les valeurs de cession des 2 biens achetés, et il s'agira de régulariser plus tard le montant des frais notariaux occasionnés ; à défaut de montant précis, une provision (ou un amortissement) me semble une solution préférable ....


Se souvenir qu'en matière comptable, il est toujours plus facile de regrouper des données, plutôt que d'éclater un montant global ....
Tout à fait d'accord avec ta supposition. Isisaxel n'a pas fourni tous les éléments permettant d'apporter une réponse fiable. Mais, vu que l'auteur de la question parle de provision, je suppose, comme toi, qu'à l'arrêté des comptes 2019, la dette n'était pas déterminée dans son montant, de sorte qu'elle ne pouvait pas être comptabilisée et déduite en tant que telle. Par contre, une provision était déductible dans la mesure où la charge était probable et qu'elle résultait de l'acquisition intervenue au cours de l'exercice. Le comptable, qui doit connaître son métier, l'a chiffrée à 50 % des sommes versées au notaire. Il doit pouvoir justifier le montant provisionné.
Dans tous les cas, s'il s'agit bien de la déduction d'une provision constituée par un compte de dotation, la provision sera régularisée au cours de l'exercice suivant, lorsque la charge, devenue certaine dans le principe mais surtout déterminée dans son montant, pourra être déduite. La charge sera alors déduite en totalité et la provision reprise, la différence se trouvant imputée sur les résultats 2020.
Ceci n'est que supposition rectifiable en fonction des informations complémentaires qui pourraient être communiquées.
 

moietmoi

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si on y va comme cela, avec la somme totale:
D 40918 Avance sur frais d'acte......
C 401 Fournisseur - SCP XXX..........

avec régularisation
D 6227 Frais d'acte.........................................
C 4081 Fournisseur - Factures non parvenues...

mais alors comment faire si on fait le choix amortissement?

pour le choix entre amortissement et charges: bofip:
160 L’option relative au traitement des frais d’acquisition des immobilisations est exercée par la simple comptabilisation des frais d’acquisition concernés en immobilisation ou en charges.

et 40: Les coûts devant être intégrés au prix d’achat de l’immobilisation correspondent aux coûts engagés pour mettre en place et en état de fonctionnement l’immobilisation selon l’utilisation prévue par l’entreprise. ......... Il s’agit de ceux engagés au cours de la période d’incorporation des coûts définie par l’article 321-11 du PCG.
- le point de départ de cette période est la date à laquelle la direction a pris la décision d’acquérir l’immobilisation pour l’utiliser ou la céder ultérieurement,


La décision d'amortir étant un acte de gestion, prise lors de l'achat, on va devoir inscrire une immobilisation sans en connaître le montant........
 

paal

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si on y va comme cela, avec la somme totale:
D 40918 Avance sur frais d'acte......
C 401 Fournisseur - SCP XXX..........

avec régularisation
D 6227 Frais d'acte.........................................
C 4081 Fournisseur - Factures non parvenues...
mais alors comment faire si on fait le choix amortissement ?
.......
La décision d'amortir étant un acte de gestion, prise lors de l'achat, on va devoir inscrire une immobilisation sans en connaître le montant........
Primo, cela rafraîchit de retourner au petit plan comptable dont je ne me souviens plus du nom de l'éditeur ...
:LOL:😘

Ensuite, et en dehors des dispositions fiscales de déductibilité, il existe souvent dans les entreprises ayant un bon comptable un recueil des procédures comptables qu'un auditeur va demander à se trouver mis en place ....

S 'agissant d'une exploitation dans laquelle le traitement comptable des acquisitions immobilières (activité de Lmnp) est prédominant, il devrait s'y trouver un paragraphe spécifique ; mais c'est logiquement du domaine d'intervention du service comptable (ou du comptable unique) que de le préciser ...

Sur le plan du point de départ de l'amortissement d'un bien (quel qu'il soit), et dans le monde de l'entreprise il peut y avoir :
- une date de prise de décision d'acquisition d'un bien
- une date de livraison du bien (assez proche de la date de l'acte authentique d'achat d'un bien immobilier destiné à la location)
- une date de première mise en service, constatant le délai dans lequel le bien sera pourvu de tout son équipement permettant la location meublée ....

Dans l'ensemble des recueils de procédures sur lesquels j'ai eu à me prononcer, j'ai toujours privilégié cette dernière date .....


Mais dans le cas présent, vous répondez au comptable d'Isis-Axel, mais pas à l'EXPLOITANT qui vous questionne .... ; pas certain qu'aussi bien les numéros de comptes que le schéma d'écriture lui soit d'une forte utilité .....
 
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jmi12

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Pour essayer de répondre à la question de moietmoi et bien que cela ne réponde pas forcément aux préoccupations de l'auteur de la question, si le choix est fait d'intégrer les frais d'acte au coût de revient des immeubles, il faudrait d'abord connaître la date de mise en service des immeubles destinés à la location meublée, puisque le point de départ de l'amortissement linéaire est en principe, la date de mise en service.
S'il n'y a pas mise en service et donc location à la clôture de l'exercice, je ne pense pas que l'on puisse amortir, sauf à prouver qu'il y a eu dépréciation, avant la location, ce qui ne me paraît pas évident.
Si la location démarre avant que la facture des frais d'acte soit établie, il faudrait, à mon avis, intégrer une partie des frais au coût de revient pour pratiquer les amortissements, la base amortissable et les amortissements étant rectifiés, si nécessaire, dès que les frais seront définitivement fixés. Le notaire peut manifestement estimer assez finement le montant des frais intégrables au coût de revient, de sorte que les régularisations devraient être limitées.
 

paal

Top contributeur
Mais alors comment faire si on fait le choix amortissement ?

pour le choix entre amortissement et charges: bofip:
160 L’option relative au traitement des frais d’acquisition des immobilisations est exercée par la simple comptabilisation des frais d’acquisition concernés en immobilisation ou en charges.

La décision d'amortir étant un acte de gestion, prise lors de l'achat, on va devoir inscrire une immobilisation sans en connaître le montant précis........
Je vais vous livrer le sentiment du médiocre comptable que je suis peut-être, n'ayant pratiqué aucun amortissement au cours de mes 25 dernières années (organisme logé gratuitement ....)

Lors des années précédentes, j'ai eu à m'intéresser (en France) à des amortissements, que ce soit sur des bâtiments, des équipements voire même des flottes de véhicules de collaborateurs commerciaux ....

Pour cette dernière catégorie de biens (la plus facile sous l'angle de la justification), il avait été convenu que les véhicules subissaient une assez forte dépréciation dès l'acquisition, et qu'ensuite il était fait une analyse (en compta analytique) amalgamant une dépréciation sous un mode dégressif, en combinaison avec la progression des charges d'entretien ; lorsque cet ensemble de charge devenait importante on vendait le véhicule .... ; de plus il y avait un bon baromètre, à savoir l'argus des véhicules ; rien de tout cela en matière d'acquisition immobilière ....

Ensuite, la législation fiscale autorise plusieurs durées d'amortissement, et pour les bâtiments c'est souvent de l'ordre de 20 ou 25 ans (soit entre 4 et 5% l'an en mode linéaire ....), le tout assis sur la valeur d'achat des biens (hors droits de mutation et autres frais notariaux, qui ne seront aucunement récupérables au moment d'une éventuelle cession ...)

Tenant compte de ce facteur particulier (aucune valeur de récupération des frais d'acquisition), cela justifie que l'administration admette une prise en charge directe de ces frais, voire un amortissement sur très courte durée, comme c'est le cas pour ce que l'on appelle les frais d'établissement ....

Cela conduirait alors à un amortissement selon plusieurs composantes du bien :
- un taux d'amortissement sur longue durée pour les murs
- un autre taux d'amortissement sur durée moyenne pour le mobilier et l'électroménager installé
- une modalité d'absorption des frais d'acquisition sur une durée courte (2 ou 3 ans maxi) avec faculté de pratiquer un mode dégressif ....

Maintenant, ce n'est que l'avis d'un cadre financier en retraite, qui aura tout de même passé quelques épreuves de comptabilité et aura souvent conversé avec des auditeurs et autres commissaires aux comptes ....
 
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isisaxel

Nouveau membre
Merci pour vos réponses. Effectivement le notaire ne peux me fournir de facture donc on se basera sur la provision en attendant la clôture des comptes.... Dans un an !!!
Peg
 

jmi12

Contributeur régulier
Au vu de ce qui a été dit, je comprends que le comptable d'isisaxel a choisi la déduction immédiate des frais d'acte, ce qui me semble la meilleure solution.
La facture n'étant pas établie à la clôture de l'exercice 2019, il provisionne à hauteur de 50% des sommes payées au notaire. Solution logique. Il n'était certainement pas nécessaire de provisionner au maximum, sur un premier exercice avec peu ou pas de loyers. La régularisation interviendra sur 2020.
C'est du moins ma vision des choses, sur la base des éléments parcellaires dont nous disposons. Dans tous les cas, Isisaxel a un comptable qui, n'en doutons pas, connaît la comptabilité.
Cdt
 
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