Le crowdfunding immo: quels inconvénients?

top_kek

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Salut à tous,

J'envisage d'investir dans des projets de crowdfunding immo (via Anaxago) et j'essaie de faire le tour des inconvénients et de comparer ça à un simple ETF world sur PEA (mon autre choix).
On suppose ici que l'investissement proposé n'est pas éligible à une défisc ou enveloppe fiscale (PEA, ...)

Voici déjà ceux que je vois:
- Fiscalité: pas de défiscalisation même pour les investissements longs. Flat tax.
- Fiscalité: contrairement à une enveloppe comme le PEA, les intérêts sont imposés dès leur versement. Et ce même s'ils sont réinvestis dans d'autres projets sur la plateforme, sans sortir du portefeuille.
- Risque de retard dans le projet ou de défaut de paiement. Dans les projets que j'ai consultés, en cas de retard les intérêts continuent d'être versés jusqu'au remboursement. Je ne sais pas si Anaxago protège systématiquement les investisseurs en cas de défaut mais il me semble que c'est déjà arrivé.
- Risque d'illiquidité à la revente.. Il me semble que les montages d'Anaxago protègent assez bien les investisseurs contre ce risque mais pour être franc je ne comprends pas vraiment dans quel cas ça peut se produire.
- Délais non négligeables (semaines/mois) entre le versement initial et le début effectif de l'investissement, donc manque à gagner pendant ce temps.
- Immobilisation du capital: la plupart des projets ont un remboursement in fine.

Bref, inconvénients pas négligeables mais ça me semble quand même intéressant si:
- On a pas besoin du capital pendant la durée du projet
- On peut se permettre de perdre le capital misé

Est-ce que j'ai bon?

En terme de rapport rendement/risque, sur un horizon de disons 8 ans, un tel investissement vaut-il le coup face à un ETF world sur PEA, en supposant une croissance annuelle moyenne de 5% sur l'ETF?

Merci.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
En terme de rapport rendement/risque, sur un horizon de disons 8 ans, un tel investissement vaut-il le coup face à un ETF world sur PEA, en supposant une croissance annuelle moyenne de 5% sur l'ETF?
Bonsoir,
Je ne vois pas pourquoi opposer 2 placements qui n'ont rien à voir entre-eux.
J'utilise le crowdfunding immo en diversification des autres placements que j'ai, dont la bourse.
Mais peut-être voulez-vous faire un choix entre les 2, et vous hésitez?

La fiscalité est celle des placements à revenus, donc la flat tax.
Il est toutefois possible de mettre maintenant du crowdfunding immo en PEA.
Problème : On perd en frais ce que l'on gagne en fiscalité.
D'un autre côté, prendre un ETF WLD en PEA n'est pas tout à fait juste en point de comparaison.
Le PEA est fait pour des valeurs zone euro.
Un ETF World est forcément synthétique pour pouvoir entrer dans un PEA.
C'est un risque supplémentaire qui pèse sur l'ETF du fait de l'établissement tiers chargé de produire la performance à l'ETF. Il faut le prendre en compte.
Risque supplémentaire : il peut disparaître à tout moment parce que la tendance est à la suppression des ETF synthétiques au profit des physiques.
Rien ne garantit qu'un ETF monde logé dans un PEA aujourd'hui existera toujours dans 4 ou 5 ans.
Mi-2019, 43 ETF d'Amundi ont perdu leur éligibilité au PEA. pas d'autre choix que de les vendre!
Choisir un ETF qui ne devrait pas être destiné au PEA comporte donc un certain nombre de risques qu'il faut aussi intégrer dans sa grille de décision.

Un inconvénient du placement en actions est sa grande volatilité comparé au crowdfunding immo.
Vous partez d'une progression moyenne annuelle de 5% pendant 8 ans.
Après une longue période haussière, retenir cette perspective est presque logique.
Pourtant, rien ne nous permet d'affirmer que ce sera ainsi pour les 8 prochaines années.
Peut-être sommes-nous au début d'un marché baissier qui verra le placement en action perdre 5% par an en moyenne sur les 8 prochaines années.
Mon placement en crowdfunding immo n'a pas de volatilité. Le rendement est connu d'avance.
C'est la raison pour laquelle j'ai diversifié mes placements depuis 3 ans, pour éviter de tout mettre en bourse alors que les marchés atteignaient des sommets.

Le temps perdu entre investissement et début réel de la production d'intérêts : Ce n'est pas des mois... Ou alors, si vous le constatez, changez de plateforme. Des plateformes dynamiques affectent les fonds au promoteur 1 semaine après collecte.

Les retards ne sont pas un défaut, ils font partie de la vie d'un projet immobilier qui subit fréquemment des retards pour de multiples raisons, dont les plus courantes sont causées par l'inertie des pouvoirs publics.

Le défaut reste possible, même s'il est très rare.
Le rendement élevé proposé avec les projets est une rémunération de ce risque pris.

Il reste le fait que l'argent investi est bloqué, c'est vrai.
A mes yeux, c'est le principal inconvénient du placement.
Ceci dit, les projets durent en moyenne 18 à 24 mois. L'illiquidité est totale, mais de courte durée.
On peut aussi faire remarquer que l'argent placé en PEA n'est pas non plus disponible immédiatement... Surtout si notre PEA a moins de 5 ans d'ancienneté, sauf à perdre les avantages fiscaux du produit.

Quant au rendement : 9% brut en moyenne = 6,3% net.
Je trouve que c'est une belle manière de diversifier son épargne.
 

top_kek

Membre
Merci poam pour ta réponse. C'est vrai que ma comparaison avec l'ETF est un peu bancale. Je ne la fais pas pour leurs similarités mais parce que c'est les 2 types de placements que j'étudie pour l'instant.

Une autre question: à l'heure des taux directeurs très bas, pourquoi les promoteurs immobiliers ont-ils recours au crowdfunding à des taux si élevés, plutôt qu'à un crédit classique?
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Une autre question: à l'heure des taux directeurs très bas, pourquoi les promoteurs immobiliers ont-ils recours au crowdfunding à des taux si élevés, plutôt qu'à un crédit classique?
Parce que la banque qui finance le projet impose au promoteur d'apporter une partie des fonds nécessaires au financement du projet.
De la même manière que la banque demande au particulier qui veut acheter un bien immobilier d'avoir un apport personnel.
Le crowdfunding est alors la meilleure solution en souplesse et rapidité : 2 semaines max en comptant le montage de l'opération.
Avant, le promoteur devait trouver des associés qui apportaient les fonds, et avec lesquels il devait ensuite partager les bénéfices. Il y perdait bien plus que maintenant.
 

top_kek

Membre
OK, je comprends.

Encore des questions:
- Vaut-il mieux privilégier les projets courts ou longs? J'imagine que la réponse dépend de l'objectif de l'investisseur. Personnellement, je préfère ne pas avoir à réinvestir trop souvent, j'aurais donc plutôt tendance à m'orienter vers un projet long...
- Vaut-il mieux multiplier les projets simultanés ou tout miser sur un cheval? La dernière option semble plus risquée.
- J'ai l'opportunité de financer un de ces projets à crédit via une avance sur titres (Boursorama). J'ai l'impression que ce genre d'investissement se prête parfaitement à l'AST, qui est un crédit in fine. Bonne ou mauvaise idée? Je pense qu'il faut juste veiller à se laisser une bonne marge temporelle pour éviter de se retrouver à poil en cas de retard de remboursement de l'investissement.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
- Vaut-il mieux privilégier les projets courts ou longs? J'imagine que la réponse dépend de l'objectif de l'investisseur. Personnellement, je préfère ne pas avoir à réinvestir trop souvent, j'aurais donc plutôt tendance à m'orienter vers un projet long...
Bonjour,
Je n'aurais pas la prétention de dire ce qui est mieux, ou moins bien.
Perso, je préfère les projets sur 12 à 18 mois.
Ils concernent souvent des plus petits projets qui sont déjà bien avancés et sur lesquels les causes de retard ne sont plus à craindre, même si les imprévus sont du domaine du possible... Exemple avec le coronavirus qui a retardé les projets en cours de 6 à 8 semaines.
Il est bon aussi de prendre en compte la solidité du promoteur.

- Vaut-il mieux multiplier les projets simultanés ou tout miser sur un cheval?
Je préfère la diversification. Actuellement, je suis investi sur 76 projets immo.


- J'ai l'opportunité de financer un de ces projets à crédit via une avance sur titres (Boursorama). J'ai l'impression que ce genre d'investissement se prête parfaitement à l'AST, qui est un crédit in fine. Bonne ou mauvaise idée?
L'investissement étant in fine, recourir au crédit in fine s'y prête bien. Mais qui dit crédit, dit alors investissement conséquent sur 1 seul projet?
J'imagine que vous avez bien étudié cet investissement.
 

top_kek

Membre
L'investissement étant in fine, recourir au crédit in fine s'y prête bien. Mais qui dit crédit, dit alors investissement conséquent sur 1 seul projet?
Les AST boursorama sont très souples: pas d'adossement à un projet particulier, on fait ce qu'on veut du capital prêté. Prêt initialement sur 3 ans, extensible à 6 ans, ce qui laisse assez de marge pour diversifier sur plusieurs projets.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Ah, ok, je ne connais pas ces prêts de Boursorama.
Le taux est à combien?
Je comprends mieux votre interrogation sur le temps perdu entre investissement et début de production d'intérêts.
 

top_kek

Membre
Le taux est à 0.95% actuellement. Le montant prêté est au maximum de 50% des actifs nantis. Les enveloppes éligibles sont le PEA, le CTO et l'AV de Bourso.
Pour le PEA et le CTO, seuls les titres éligibles au SRD sont nantissables;
En revanche, aucune restriction pour l'AV, elle est nantissable à 100% que ça soit du fonds euros ou un support plus risqué.
Les arbitrages et rachats partiels sur l'AV restent possible tant qu'on reste au-dessus de 140% du montant emprunté.
En cas de défaut de remboursement des intérêts ou de la somme empruntée, Bourso se rembourse en ponctionnant les actifs nantis.
Aucun justificatif d'usage des fonds n'est demandé. En revanche le contrat interdit de les utiliser pour investir. Mais ils ne contrôlent pas.
Bref, ça me semble très intéressant.
 

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
Bonjour,
- Vaut-il mieux privilégier les projets courts ou longs?
Je préfère également courts.

- Vaut-il mieux multiplier les projets simultanés ou tout miser sur un cheval?
Multiplication = lissage du risque.

- J'ai l'opportunité de financer un de ces projets à crédit via une avance sur titres (Boursorama). J'ai l'impression que ce genre d'investissement se prête parfaitement à l'AST, qui est un crédit in fine. Bonne ou mauvaise idée?
J'en use. :ange:

Je pense qu'il faut juste veiller à se laisser une bonne marge temporelle pour éviter de se retrouver à poil en cas de retard de remboursement de l'investissement.
Même en cas de retard, vous ne serez jamais moins habillé qu'avant de faire l'AST. ;)
Par contre, en cas de défaut... On ne joue pas sur le même niveau de risque.

Cdlt.
 
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