Investissement SCPI : prêt perso, prêt avance sur titre, ou les 2 ?

ico7liv

Membre
Bonsoir à tous,

Je retourne le problème sur papier dans tous les sens depuis quelques jours, je pense que certains ici pourront m'aider dans mes calculs et avec leurs conseils.

L'objectif : diversifier et faire fructifier mon patrimoine via une SCPI

Profil :

la trentaine, celib, propriétaire RP
TMI 30%
deux AV, un PEA.
un PEL à 2.5% + du crowdfunding > à liquider => 70K à placer
Capacité d'emprunt ou d'épargne : 6K/an
Je ne souhaite pas m'endetter à + de 4 ans, pour raisons pro et perso

Les différents solutions envisagées :

1. Prêt perso (on vise le 0.95% de boursorama sur 4 ans)
Pret perso de 23,5K
>remb 6K/an sur 4 ans
Ouverture SCPI : 70+23,5 = 93,5K
> rendement net après impot si la SCPI tourne dans les 5% : environ 1,2K /an


2. Prêt in fine (avance sur titre, boursorama : 0,95% sur 3 ans, montant prêté = 50% de mes actifs AV/PEA chez Bourso)
Ouverture d'une AV Bourso sur un fond modéré/dynamique bien noté : 70K
> rendement 2% (mini, on espère plutot 3 ou 4%) = 0,8K/an
Ces 70K en AV Bourso permettent un Pret in fine de 35K sur 3 ans
> Cout crédit : 513eur à payer sur 3 ans
> Remboursement des 35K à la fin des 3 ans (en revendant une partie de l'AV, donc sans avantage fiscal)
Ouverture SCPI : 35K
> rendement 0.9k/an
Placement épargne personelle 6K/an > 18 530 a la fin des 3 ans si c'est sur l'AV à 2%


3. Mix des 2 solutions : Pret in fine + pret perso
On retrouve donc :
70K en AV dont 35K partent rembourser le pret in fine à la fin des 3 ans
35K + 23.5K en SCPI

Vous l'aurez compris, je suis perdu dans la rentabilité sur 4 ans des différentes pistes
Idem pour la fiscalité :différence si SCPI dans une AV ou en direct. En parcourant les assureurs, j'ai l'impression que les meilleures SCPI ne sont pas dans leur catalogue AV.

Evidemment, je suis ouvert à la critique et aux points de vue différents ;-)
Merci d'avance
 

Softy

Membre
Bonjour, je vous conseille plutôt la 1ere solution (prêt perso + scpi en direct) mais à condition d'acheter des scpi qui investissent essentiellement hors de France ( Corum, Pierval Santé, Novapierre 2 par exemple) car la fiscalité est beaucoup plus faible pour les loyers provenant d'immeubles étrangers.
L'assurance vie me semble moins rentable car les meilleures Scpi n'y sont pas et à cause des frais de gestion qui rognent sur le rendement.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonsoir à tous,
Evidemment, je suis ouvert à la critique et aux points de vue différents ;-)
Merci d'avance
Bonjour,
Je suis plutôt d'accord avec les propos de Softy.
Les paramètres que vous retenez me semblent beaucoup optimistes.
5% du rendement pour la SCPI, c'est plutôt élevé comme rendement. Pas sûr que celle que vous choisirez aura ce rendement. 4,4% de rendement moyen en 2018, si je ne me trompe pas.
Vous devriez faire vos estimations avec des chiffres dans le bas des fourchettes indicatives. La réalité ne pourrait ensuite qu'être meilleure pour vous.
C'est comme pour le rendement du fonds euros de l'AV... S'il est toujours à 2% dans 4 ans... Il faudra s'estimer heureux. Alors, du 4%, abandonnez cette idée.
Avez-vous compté les frais dans l'achat des parts de la SCPI?
Avez-vous aussi évalué la rentabilité au delà des 4 ans?
Vous allez payer plein pot la fiscalité sur les revenus... Pratiquement la moitié de ceux-ci vont partir en imposition.
C'est du lourd. est-ce que, ramené à votre investissement, le placement est alors toujours performant?
Couvre-t-il, au moins, la dépréciation de la monnaie?
Avez-vous évalué la scpi en nue-propriété?
Autre possibilité : pourquoi pas de la SCI en AV?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
le plus simple un crédit immo de 100k€ sur 7 ans ( on doit pouvoir trouver aux alentours de 1% et éventuellement rachetable au bout de 4ans sans IRA si négocié dès le départ ) comme ca tu peux déduire les intérêts d'emprunt si SCPI française .

sinon 2 autres solutions : SCPI à fiscalité allemande en cash ou si tu n'as pas besoin de revenus complémentaires immédiatement achat de NP pour profiter de la grosse décote .
 

ico7liv

Membre
Merci à tous les 3 pour vos réponses

à condition d'acheter des scpi qui investissent essentiellement hors de France ( Corum, Pierval Santé, Novapierre 2 par exemple) car la fiscalité est beaucoup plus faible (...)
Oui, j'y pensais également pour le cas où je les achète en direct !

le plus simple un crédit immo de 100k€ sur 7 ans ( on doit pouvoir trouver aux alentours de 1% et éventuellement rachetable au bout de 4ans sans IRA si négocié dès le départ ) comme ca tu peux déduire les intérêts d'emprunt si SCPI française .
Crédit immo : j'y ai pensé. J'ai déjà un petit crédit immo sur le dos, avec 6K/an de marge de manoeuvre par rapport au taux d'endettement. Ma banque de prêt immo va vouloir me refiler ses SCPI maison à faible rendement.
+ mon objectif qui est de ne pas être au taquet de mon endettement dans 4 ans :
> 7 ans avec remboursement anticipé possible à la 4è année. Il faut qd même que je rembourse + de la moitié du prêt d'un coup à cette date, hors je n'aurai pas l'argent (placé en SCPI)
> ainsi, le prêt conso ça me semblait bcp + simple à mettre en place.

achat de NP pour profiter de la grosse décote
des exemples intéressants à proposer pour que j'étudie la question ? merci

5% du rendement pour la SCPI, c'est plutôt élevé comme rendement.
Je m'étais basé sur les Corum, Epargne Pierre, qui performent bien + ces dernières années (+de 7 pour les Corum). Du coup, 5 ça me semblait prudent (?)

Vous devriez faire vos estimations avec des chiffres dans le bas des fourchettes indicatives. La réalité ne pourrait ensuite qu'être meilleure pour vous.
Ok

C'est comme pour le rendement du fonds euros de l'AV... S'il est toujours à 2% dans 4 ans... Il faudra s'estimer heureux. Alors, du 4%, abandonnez cette idée.
Je ne parlais pas de fond euros, mais d'AV profil dynamique/modéré. Mes calculs sont à 2%, là aussi ça me semble prudent pour ce type de profil, non ?

Avez-vous compté les frais dans l'achat des parts de la SCPI?
J'ai utilisé cette calculette : https://www.meilleurescpi.com/scpi/simulation/
J'ai l'impression que ça tient compte des impots (SCPI française), mais quid des frais d'entrée ?

Avez-vous aussi évalué la rentabilité au delà des 4 ans?
J'ai essayé de le faire,mais j'ai un peu de mal. Je vais retenter.

Autre possibilité : pourquoi pas de la SCI en AV?
J'avais juste retenu que c'était moins intéressant en terme de rendement. Mais je vais creuser
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
des exemples intéressants à proposer pour que j'étudie la question ? merci
une fourchette de tarifs : ( tirée d'un site connu et spécialisé )

DuréeClé de partage
5 ansEntre 78% et 80% de la pleine propriété
10 ansEntre 65% et 67% de la pleine propriété
À savoir
La liquidité des parts de SCPI démembrées ne faisant pas l’objet d’un marché organisé, les sommes investies peuvent ne pas être disponibles tout au long de la durée du démembrement. Au terme de la période de démembrement, les parts en nue-propriété retrouvent la liquidité attachée à une part en pleine propriété.

Exemple
Montant de votre souscription :
100.000€ en nue-propriété 5 ans

Décote sur le prix de souscription : 22 %
Economie IFI : 500€ par an pendant 5 ans
Impôt sur le revenu : 0€ pendant 5 ans

Au terme du démembrement :
Valeur de votre patrimoine : 136.092€
Votre revenu net de charges : 500€ par mois
(au lieu de 370€ pour un investissement en pleine propriété)

Hypothèses : taux de distribution SCPI : 4,43% net, revalorisation annuelle du capital et du revenu 1%, taux IFI 0,5%, revenu net avant IR et prélèvements sociaux.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Je m'étais basé sur les Corum, Epargne Pierre, qui performent bien + ces dernières années (+de 7 pour les Corum). Du coup, 5 ça me semblait prudent (?)
Je n'ai pas disséqué Epargne Pierre, mais Corum a la vilaine habitude de prendre des chiffres qui l'arrange bien, comme, par exemple : Afficher les rendements en brut de fiscalité étrangère quand les petits copains le font en net... Facilement 1% de rentabilité artificielle en plus. Ils ont fait le choix de ne pas constituer de RAN. Encore quelques fractions de % gagnées quand les autres constituent un RAN.
Le RAN n'a rien d'obligatoire, mais il n'y a pas de matelas amortisseur si besoin est. Il faut juste en être conscient.
Au final, un trop beau rendement aveugle sans doute certains qui s'y précipitent. Peut-être que tout se passera toujours bien! Ils supportent quand même un risque plus grand dans ce choix.


Je ne parlais pas de fond euros, mais d'AV profil dynamique/modéré. Mes calculs sont à 2%, là aussi ça me semble prudent pour ce type de profil, non ?
Ben... quand je vois ce que je vois, je me dis que j'ai raison de penser ce que je pense du sujet. C'est à dire le plus grand mal.
Si vous voulez un profil prudent, alors mettez le max sur le fonds euros dynamique, et le reste sur le fonds euros classique. C'est le plus sécuritaire que vous trouverez. Rendement 2% possible, mais pas assuré.
Les gestions profilées profitent en 1er aux gestionnaires, seulement ensuite aux épargnants.
Sur une année comme 2018, rares sont les profils qui ont terminé en positif, y compris dans les plus prudents. Par contre, du -4 à -5% a été assez courant. Pour des profils dont les UC ne dépassent pas 25%, c'est plutôt consternant.


J'avais juste retenu que c'était moins intéressant en terme de rendement. Mais je vais creuser
Déjà, grande différence : on met en balance des SCI en AV avec des SCPI en direct.
Les bonnes SCI affichent du 4 à 5% de rendement. Avantages : peu de frais de souscription, et des valorisations calculée par semaine ou quinzaine. L'inconvénient est qu'elles supportent les frais annuels de gestion de l'AV, mais profitent du cadre fiscal de l'AV.
Autant aujourd'hui je me tournerais vers de la SCPI en NP en direct en vue de procurer un jour un complément de retraite (par exemple), autant je mettrais de la SCI en AV pour diversification de l'épargne.
L'exemple de NP donné par Buffeto est intéressant... Me semble-t-il.
 
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