Investissement résidence principale LMNP

NEF

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Bonjour à tous !

Ma femme et moi-même avons un F2 en location depuis maintenant presque 3 ans en LMNP au régime réel et tout se passe bien, nous ne payons pas d’impôts grâce à l'amortissement. Revenu annuel des loyers : 5600€.

Nous sommes sur le point d'acheter un ensemble immobiliser constitué de la sorte : parcelle de 7,5a sur laquelle se répartissent :
  1. Une maison d'habitation qui sera notre résidence principale
  2. Un gîte 12 personnes actuellement déclaré en meublé de tourisme par la propriétaire (abattement à 71%). CA 2019 à environ 18.000€. Nous souhaitons garder cette fonction de gîte.
  3. Un studio non utilisé actuellement pour lequel nous souhaiterions faire des travaux et le louer en tourisme aussi. CA probable d'environ 5.000€
J'ai vu qu'il n'était pas possible de déclarer à la fois du réel (pour l'appartement que nous louons actuellement) et du micro-BIC.

Le problème est que la propriétaire a scindé la vente à 400.000€ pour le lot 1+3 et 130.000€ pour le lot 2. Ce sera donc mentionné dans l'acte notarié global. C'est très sous-évalué, le lot 2 en vaut au moins 250.000€.

Nous avons donc plusieurs questions :
  • Les 130.000€ ne seront pas suffisants en comptabilité réelle pour amortir les 18.000€ de CA du gîte. Peut-on faire réestimer le lot 2 après la vente pour amortir sur une autre somme ? Nous ne pourrions donc pas déduire les frais de notaire ?
  • Le studio 3 sera rattaché à la maison 1 (résidence principale) dans l'acte notarié, possible également de la faire expertiser à part pour l'amortir ? J'ai vu quelques cas qui parlaient de ça sur le forum mais ça n'a pas l'air très clair.
  • Si nous souhaitons revendre dans X années, est-ce que l'ensemble immobilier 1+2+3 est considéré comme notre résidence principale ou devrons-nous payer une plus-value sur 2+3 ? Auquel cas la plus-value serait très importante puisque le lot 2 aura été sous-évalué à l'achat.
  • Il n'y a aucun moyen d'avoir à la fois du LMNP réel et du micro-Bic meublé de tourisme ?

Merci beaucoup pour vos retours et bon WE ! :)
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
C'est très sous-évalué, le lot 2 en vaut au moins 250.000€.
le montage étant complexe il faut l'analyser à tete reposée mais la toute première remarque vient de ta phrase .

es tu sur que le fisc ne va pas se poser de question si le bien est manifestement sous évalué ?
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
je vais un peu réfléchir et j'essaierai d'avoir quelques idées, mais en premier lieu
Ma femme et moi-même avons un F2 en location depuis maintenant presque 3 ans en LMNP au régime réel et tout se passe bien, nous ne payons pas d’impôts grâce à l'amortissement. Revenu annuel des loyers : 5600€.
Qui en est propriétaire? l'entreprise lmnp est à vos 2 noms? ou comme en général avec un seul exploitant?
Le problème est que la propriétaire a scindé la vente à 400.000€ pour le lot 1+3 et 130.000€ pour le lot 2. Ce sera donc mentionné dans l'acte notarié global. C'est très sous-évalué, le lot 2 en vaut au moins 250.000€.
Si vous le pensez, alors le fisc peut le penser aussi, et dès la vente faite, considérer qu'il y a eu dessous de table; il n'est pas très bon, ni pour le vendeur, ni l'acquéreur de ne pas établir le vrai prix;
Par ailleurs si le prix est au dessous de 7/12ème du prix du marché la vente peut être annulé par le vendeur, par la suite ou il peut réclamer le versement du complément en invoquant la lésion en acte de réscision;
Donc il n'est vraiment pas recommandé de signer un tel acte....
Bon maintenant le vendeur veut vendre comme cela et vous voulez acheter comme cela..... dont acte...


je viens de voir le message de Buffeto..+1
 

NEF

Nouveau membre
Merci à vous pour vos retours ! Je ne connaissais pas du tout la rescision, on va en parler au notaire ! La propriétaire a clairement fait ça pour ne pas payer de plus-value immobilière d’après ses dires. C’est également pour ça que je demandais s’il y a bien une plus valeur immobilière dans ce cas là alors que c’est la même propriété que sa résidence principale ?

Pour notre LMNP, oui elle est bien à nos deux noms.

merci
 

moietmoi

Top contributeur
c’est la même propriété que sa résidence principale ?
je comprends ce que tu veux dire..c'est le même acte.... mais une résidence principale, ne peut être un bien locatif comme dans ce cas, qui plus est losrqu'il est classé meublé de tourisme....

Si nous souhaitons revendre dans X années, est-ce que l'ensemble immobilier 1+2+3 est considéré comme notre résidence principale ou devrons-nous payer une plus-value sur 2+3 ? Auquel cas la plus-value serait très importante puisque le lot 2 aura été sous-évalué à l'achat.
exactement, le notaire distinguera la rp et le locatif, et c'est toi qui paiera l'impot lié à la plus value, que ta vendeuse ne veut pas payer.... rien ne se perd....
 
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