Investissement locatif cash vs crédit : cas d'école !

maxhayes

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Bonjour les experts,

Voici ma situation :
- 29 ans / Locataire / En couple / Paris;
- Revenu mensuel net : 2200€ en CDI;
- TMI : 30%;
- Situation familiale : je serai Pacsé fin mai 2021 + papa pour le première fois en août 2021;
- Patrimoine : 100 000€ sur trois comptes (25 000€ en livret A / 45 000€ en assurance-vie / 30 000€ PEE (rémunéré à ~ 9% mais plafonné).
- Mes dépenses : loyer 750€ / mois + crédit auto 200€ / mois.

Je souhaite investir dans l'immobilier pour deux raisons :
1/ Investissement patrimonial.
Avoir un revenu complémentaire à ma retraite, ou le donner à mon enfant. Bref, du classique.

2/ Faire travailler mon argent, dont une partie dort inutilement.

Ma problématique est la suivante.

Mon courtier m'a indiqué que mes dépenses mensuelles représentaient 43% de mes revenus : Revenus [750€ (loyer) - 200€ (crédit auto)] / Salaire [2200€] = 43%.

Ainsi un investissement locatif n'est pas envisageable car supérieur au seuil des 33%.

En fait, un investissement locatif serait quand même possible...

...En faisant passer le dossier en résidence principale auprès de la banque ; que je mettrai en fait en location.

J'ai envisagé cette option.

Or, en simulant les rentabilités sur Paris et l'île de France, je dégage un gros cash-flow négatif 100% du temps.

Évidemment un cash-flow positif dans ces villes-là ne tombera jamais par magie. Cela nécessite du temps, du réseau et des connaissances que je n'ai pas encore.

Mon cas que je vous soumets est donc le suivant :

1/ Acheter un studio cash dans une ville de province que je peux connaître (Le Creusot, Paray Le Monial, alentours de la Rochelle, Tours, Angers, Le Mans...).
Prix que j'accepterai de payer cash : 35 000€.
Ainsi j'ai des revenus fonciers immédiats.
Cependant aucun effet de levier, et s'il me reste 100€ de loyer mensuel net (charges et impôts déduits) dans la poche je récupère ma mise en 29 ans. A la retraite.

2/ Accepter d'investir en IDF avec un cash-flow négatif, en simulant un achat de résidence principale pour au final faire du locatif.
Mettons que le cash-flow soit de -200€ / mois.

==> Après calculs approximatifs, j'arrive sur la finalité que le scénario 2/ reste le meilleur. Grâce à l'effet de levier et / ou à la potentielle plus-value.

==> Cependant n'ayant pas vos connaissances, je sais que mes calculs restent faux et non exhaustifs (notamment sur la partie déficit foncier et impôts).

==> Sauriez-vous calculer le meilleur des deux scénarios ?

Merci la communauté !
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Mon courtier m'a indiqué que mes dépenses mensuelles représentaient 43% de mes revenus : Revenus [750€ (loyer) - 200€ (crédit auto)] / Salaire [2200€] = 43%.
elles vont augmenter car :
papa pour le première fois en août 2021;
ne crois tu pas qu'il faut attendre de voir de combien elles vont augmenter avant de te lancer dans une opération de cette envergure ?

d'autre part
1/ Acheter un studio cash dans une ville de province que je peux connaître (Le Creusot, Paray Le Monial, alentours de la Rochelle, Tours, Angers, Le Mans...).
Prix que j'accepterai de payer cash : 35 000€.
que crois tu avoir pour ce prix ?
je connais bien Tours et Angers , à ce prix là tu as une bouse à Joue les Tours et à Cholet et encore ....
(notamment sur la partie impôts).
pour les impots c'est simple . les revenus fonciers ( loyers - interets d'emprunt -TF - charges de propriétaire ) supportent ton TMI ( 30)+ les PS 17.2 .
donc taxation des revenus fonciers = 47.2%
 
Dernière modification:

maxhayes

Nouveau membre
Merci pour votre retour rapide Buffeto.

J'ai déjà lu une grande partie de vos interventions sur ce site, qui m'ont permis d'améliorer, légèrement certes, mon Q.I financier !

J'entends bien vos retours, logiques et sur lesquels je suis aligné.

Cependant c'était plutôt sur la partie analytique : comparer cet achat cash (35k) en province vs achat crédit (>80k) à cash-flow négatif en IDF que votre retour m'aurait fait grandement grandir dans ma réflexion.

Merci encore pour votre première contribution
 

moietmoi

Top contributeur
en simulant un achat de résidence principale pour au final faire du locatif.
Bonjour,
surtout mentir a une banque c'est risqué..
Accepter d'investir en IDF
quel serait le budget total: achat, frais d'acquisition , travaux? quel serait ton apport?
les rentabilités sur Paris
élimine Paris de suite..
ne crois tu pas qu'il faut attendre de voir de combien elles vont augmenter avant de te lancer dans une opération de cette envergure ?
+1
donc taxation des revenus fonciers = 57.2%
même à 10% près, 47,2% cela ne change pas la question.. c'est très dissuasif..

- 29 ans / Locataire / En couple / Paris;
- Revenu mensuel net : 2200€ en CDI;
- TMI : 30%;
et bientôt papa..mais tu raisonnes seul sur l'investissement? et la TMI ne va t elle pas chuter?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Cependant c'était plutôt sur la partie analytique : comparer cet achat cash (35k) en province vs achat crédit (>80k) à cash-flow négatif en IDF que votre retour m'aurait fait grandement grandir dans ma réflexion.
il est toujours dommage d'investir dans le locatif en cash pour des raisons fiscales ...

dans ton cas plutôt que de mettre 35k€ dans un appart , je verrais plutôt un investissement de 20k€ sur des SCPI à fiscalité étrangère ou alors un achat de NP de SCPI pour 20k€ .
 
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