Investissement appartement étudiant résidence

Marie49

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Nous souhaiterions mon mari et moi investir dans un appartement résidence étudiante .
Un conseiller nous a expliqué que celui ci serait géré par un gestionnaire .
Cela a l’air avantageux peu d’impôts....
Mais on se pose la question une fois payé si on veut le revendre comment ça se passe ?
Est ce facile à revendre ?
Est ce que l’on perdrait de l’argent à la revente?
Y a t’il des personnes qui font des locations comme ça pour nous aider .
Merci d’avance .
Marie
 

Charly26

Contributeur régulier
Hello,

j'ai moi-même ce type d'invt en portefeuille, acheté en LMNP dans le dispositif CENSI-BOUVARD en 2010, dans le secteur de Lyon-Villeurbanne.
Le montage peut faire un peur au début (TVA, Comptabilité etc ..)
Bien placé, bien géré, c'est un excellent placement: il faut être situé impérativement à proximité de gros campus (au moins 2 dzines de milliers d'étudiants). Evitez absolument les villes trop "moyennement dotées" comme Nîmes, ou Béziers, par exemple.

Bon la réduction d'IR n'est + ce qu'elle était de nos jours, mais ce ne doit pas être l'alpha et l'oméga de votre invt.
Vous pouvez d'ailleurs opter pour le LMNP-amortissements, c'est sans doute + rentable à présent.

S'agissant de la revente, vous posez une excellente question, à laquelle il m'arrive de penser du haut de mes 50 ans.
Disons qu'il faut peut être éviter de le faire pendant les 20 ans de l'invt, car la TVA qu'on vous fait récupérer pèse par 1/20ième chaque année:
ex: si revente après 12 ans, vous devrez rembourser au Fisc 20 - 12 = 8/20ième deTVA.

En outre ce type de placement est bcp moins liquide qu'un studio ou T2 classique géré en "nu"; d'où souvent une décote à la revente en comparé. Mais je crois que je récupèrerai cependant assez facilement les qq 75 000 € HT que m'a coûté l'opération (100% à crédit tjs en cours): Faites le 100 à 110% à crédit et sur durée longue, n'hésitez pas, si votre effort d'épagne le permet naturellement.

il y a des agences immobilières spécialisées dans les grandes agglos pour ce type d'opération de revente.

La résidence Senior (1ier âge type "Villages d'Or", pas Ehpad) est sans doute aussi un excellent placement vu les méga tendances de nos sociétés.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
pour la revente je ne peux pas te dire . perso j'ai acheté un LMNP géré " d'occasion" . en fait le gestionnaire a un réseau de vendeurs qui sont chargés de s'occuper de ça...

je t'accorde que le marché est étroit mais au vu des baisses de rendements et rentabilité des placements classiques d'une part et de la fiscalité d'autre part , les LMNP gérés me semblent avoir un bel avenir devant eux .
 
Dernière modification:

moietmoi

Top contributeur
investir dans un appartement résidence étudiante .
bonjour,
pour éviter les soucis.....
l'emplacement.... proche de la fac ou mieux proche du centre ville;
serait géré par un gestionnaire
la qualité du gestionnaire.. de préférence un grand nom, et dans le bail, de préférence, le groupe se porte caution du loyer; ainsi si la résidence, malgré tout, n'était pas rentable, le loyer serait payé à la hauteur...

Est ce que l’on perdrait de l’argent à la revente?
l'intérêt pour un acheteur d'"occasion" est que la fiscalité par amortissements est intéressante;
Il est légitime que ce genre de biens soit un peu plus cher au m² que les biens classiques, mais il faut rester dans le raisonnable du quartier;
Pourquoi un peu plus cher?
-Si c'est un bien neuf..le neuf a beaucoup d'avantages(normes, peu de travaux....)
- Dans une résidence étudiante, avec les m² du studio, on achète aussi une partie des parties communes(salle de sport ou loisir, bibliothèque, salle du petit dej...)
mais on ne sait jamais à l'avance...
 
Si l'emplacement est bien sur important , il faut aussi être super attentif au gestionnaire et au loyer pratiqué.
Les gestionnaires ont la fâcheuse tendance à chercher à renégocier à la baisse les loyers , notamment lors du renouvellement du bail .
Un loyer qui baisse de 10 % dévalorise le bien de 10 % , l'acquéreur en seconde main achetant un rendement (de l'ordre de 5 % généralement)
 

Charly26

Contributeur régulier
Un loyer qui baisse de 10 % dévalorise le bien de 10 % , l'acquéreur en seconde main achetant un rendement (de l'ordre de 5 % généralement)
Non, 5% c'est déjà trop.

Après déjà 10 ans (et donc 3 revalorisations) et hors réduction d'IR, mon rendement brut intrinsèque HT ressort à 4,40%.
Je me méfie rien tant que tout loyer annoncé > 4,50%, qui souvent engendre la dérive sus-décrite (renégo à la baisse des loyers).
 
Parce que tu l'as surpayé en neuf : tu as bénéficié de l'avantage fiscal de l'époque (25 % ) et du coup tu as accepté une rentabilité de seulement 4 %
Mais celui qui va te le racheter n'aura plus cette décote de 25 %...il sera donc plus gourmand sur le rendement
Son seul avantage a lui , sera la possibilité de l'amortissement en LMNP, qui en passant est plus interessante que le CENSI Bouvard d'aujourd'hui.
 

Charly26

Contributeur régulier
Parce que tu l'as surpayé en neuf : tu as bénéficié de l'avantage fiscal de l'époque (25 % ) et du coup tu as accepté une rentabilité de seulement 4 %
Mais celui qui va te le racheter n'aura plus cette décote de 25 %...il sera donc plus gourmand sur le rendement
Son seul avantage a lui , sera la possibilité de l'amortissement en LMNP, qui en passant est plus interessante que le CENSI Bouvard d'aujourd'hui.
En neuf avec dispositif fiscal, c'est tjs + cher, ne serait ce que par la TVA (20%).
Mais même. Aussi gourmand soit l'investisseur, il devra se contenter du rendement servi par le bail commercial.
En revanche oui il aura les amortissements, ce qui lui fera un placement quasi non imposable, ce qui dopera sa rentabilité nette-nette.
 
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