Intérêt d'un rachat de crédit d'une opération de défiscalisation SCELLIER

bionic75

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Bonjour,

J'aurais souhaité vous exposer mon questionnement relatif à une opération de rachat de crédit par la concurrence et concernant un investissement Scellier.
Pour cet investissement, nous avons choisi le Scellier social sur 15 ans (9+3+3)

Nous avons emprunté fin 2009 dans le cadre d'un VEFA (donc avec un différé d'amortissement) sous forme de 3 prêts comportant des paliers pour une mensualité fixe hors assurance de 1462€.

Voici les caractéristiques des 3 prêts souscrits:
Prêt n°1: 146.468,87€ à 3,96% sur 250 mois
Prêt n°2: 81.419,89€ à 3,65% sur 135 mois
Prêt n°3 (prêt CEL qui ne sera pas racheté): 17.111,24€ à 3,18€ sur 96 mois

Aujourd'hui, nous avons vendu notre résidence principale et d'ici moins d'un an, nous espérons racheter de nouveau.

2 banques nous font des propositions de rachat mais avec des philosophies différentes:

Banque A: 2 prêts de durée différentes sans lissage de la mensualité
Prêt n°1': 146.300€ sur 17 ans à 3.10%
Prêt n°2': 57.213 sur 6 ans à 2.40%
Ainsi pendant 52 mois nous paieront 2005€, puis jusqu'à la 6ème année 1778€ et enfin jusqu'à la 17ème année 924€.

Banque A: 2 prêts mais sur une durée plus courte de 12 ans toujours sans lissage de la mensualité
Prêt n°1': 146.300€ sur 12 ans à 2.90%
Prêt n°2': 57.213 sur 12 ans à 2.90%
Ainsi pendant 52 mois nous paieront 1946€, puis jusqu'à la 12ème année 1718€.

Les indemnités de remboursement se chiffrent à 4.000€ (j'ai pris 6 mois d'intérêts sur chacun des tableaux d'amortissement à partir de la date de rachat)

Pour faire notre choix, je n'ai pas pris que la réduction des intérêts d'emprunt. En effet, j'ai considéré que chaque fois que je minore la quantité d'intérêts à rembourser j'ai une réduction d'impôts qui disparaît. Puisqu'imposé à un TMI de 30%, je dois réduire d'autant le différentiel d'avec mon prêt actuel.

Pour déterminer quelle est la solution la plus avantageuse, j'ai pris en compte une seconde opération immobilière pour notre résidence principale en considérant pour les remboursements la situation actuelle:

Actuellement nous remboursons un loyer ainsi que le Scellier, ce sera notre endettement mensuel cible, je choisis donc un emprunt à paliers. Les paliers correspondront à la mensualité totale réduite des paliers de remboursement du nouveau prêt souscrit à la concurrence.
La méthode est-elle bonne?

Dans notre cas, y a-t-il une solution à privilégier plutôt qu'une autre.

J'ai découvert des outils très intéressants pour déterminer l'opportunité d'un rachat de crédit mais cela ne s'applique pas à notre cas (plusieurs prêts lissés rachetés par 2 prêts sans lissage).
Comment faire pour savoir si c'est intéressant de se lancer dans une opération de rachat?

Merci de vos lumières.

Nicolas
 
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