Intérêt d un logement locatif vers logement locatif meublé ?

steph12002

Contributeur régulier
Merci naif34 pour cette réponse plus que complète ! Ca parait chaud quand même pour la compta ! Il faut que je trouve un site avec les tableurs et les explications qui vont avec !
 

moietmoi

Top contributeur
Le LMNP est au nom de ma mère usufruitière dont je suis mandataire
Bonjour,
Euh, comment dire....
Elle est usufruitière? Le nu propriétaire est il dans l'indivision exploitant le LMNP?
La règle des amortissements n'est pas du tout la même pour un usufruitier que pour un possesseur en pleine propriété....
 

steph12002

Contributeur régulier
le fichier joint (BoFIP) est trop lourd
p86 ici : (lien non sécurisé)
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005/4fepub/textes/4a1305/4a1305.pdfPour le site officiel, vous trouverez d'autres infos à partir de la page 83 pour ceux que ça intéresse ..
Pour conclure, un amortissement par tranche me paraît plus conforme à la réalité. A chacun de faire des choses réalistes.
Petite réflexion : lorsqu'on revend un bien qui a été amorti de 50% dans nos comptes, à sensiblement la même valeur que l'on l'a acheté, (on ne le revend pas à la moitié de sa valeur) et on est pas imposés sur la plus value (de 50%) ... Qu'elle est belle cette niche fiscale !
grand merci naif34 pour ce document. Le souci est qu'il donne des fourchettes sur le % des composants et des durées.
Si l'on reprend ces données, peut-on considérer que l'on est dans les clous si on applique les "barèmes" suivants :
- Gros œuvre 50 % 50 ans ;
- Façade-étancheité 20 % 20 ans ;
- IGT 15 % 15 ans ;
- Agencement 15 % 10 ans.
En gros c'est à la tête du client cette affaire là, non ?
 

moietmoi

Top contributeur
faut-il retrancher au prix du bien la valeur du terrain ? et de combien 10, 15 % ?
c'est traité sur le forum, pas mal de fois, le bofip y consacre plusieurs pages de proses , cela dépend du lieu, du nombre d'étages, de la construction, , par exemple à Paris la cour de cassation a indiqué que c'est 60% ; en rase campagne , un maison isolée, on doit pouvoir compter 10%.... il est souvent utilisé 15-25%...
 

naïf34

Contributeur régulier
Bonjour,
Euh, comment dire....
Elle est usufruitière? Le nu propriétaire est il dans l'indivision exploitant le LMNP?
La règle des amortissements n'est pas du tout la même pour un usufruitier que pour un possesseur en pleine propriété....
Merci moietmoi pour cette info que j'ignorais. Il se trouve que je suis le nu propriétaire de ce bien depuis 2003 (donation de mes deux parents mais qui en ont toujours eu la jouissance en tant que bien locatif). Mon père, décédé en 2014, ma mère s'est retrouvée seule usufruitière de ce bien loué vide (avec qq équipements tout de même). Ensuite, en 2018, procuration générale à ma sœur et moi pour gérer l'ensemble de ses affaires. Puis au 1er janvier 2020, inscription de l'entreprise au registre du commerce à son nom suivi de LMNP et à l'adresse du bien.
J'ai indiqué mes coordonnées pour le "comptable".
On a fait une boulette ?
Quelle est la règle des amortissements pour un usufruitier ?
Le nom de l'entreprise ne révèle nulle part les "actionnaires" ou "indivisaires"
En tant que nu propriétaire, "j'exploite" le bien à son profit puisqu'elle touche les loyers.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour.
Concernant la gestion, et le comptable, il me semble qu'il n'y a aucun souci.
Là,où je me pose des questions, c'est concernant les amortissements ;
Je ne sais pas quelle valeur de base tu as pris pour calculer les amortissements.
le cas est complexe puisque tu es nu pro et dans l'exploitation;
mais si il n'y avait que l'usufruitière, il aurait fallut calculer la valeur de l'usufruit et l'amortir sur la durée de l'espérance de vie; donc un bien valant 100 ke avec une usufuitière de 91 ans ne vaudrait que 10 000 euros à amortir sur la dureé de 5 ans et 1 mois;
mais ton cas est complexe... et il est bien possible que tu puisses amortir "normalement" vu que la pleine propriété est réunie pour l'exploitation;
en plus le fisc y est sans doute gagnant...
 

naïf34

Contributeur régulier
Bonjour.
Concernant la gestion, et le comptable, il me semble qu'il n'y a aucun souci.
Là,où je me pose des questions, c'est concernant les amortissements ;
Je ne sais pas quelle valeur de base tu as pris pour calculer les amortissements.
le cas est complexe puisque tu es nu pro et dans l'exploitation;
mais si il n'y avait que l'usufruitière, il aurait fallut calculer la valeur de l'usufruit et l'amortir sur la durée de l'espérance de vie; donc un bien valant 100 ke avec une usufuitière de 91 ans ne vaudrait que 10 000 euros à amortir sur la dureé de 5 ans et 1 mois;
mais ton cas est complexe... et il est bien possible que tu puisses amortir "normalement" vu que la pleine propriété est réunie pour l'exploitation;
en plus le fisc y est sans doute gagnant...
La VV retenue est de 51000€ (assez difficile à définir d'ailleurs). J'ai pris plein d'estimations ainsi que des données de ventes dur le site gouv.fr, j'ai écarté les extrêmes, fait une moyenne, suis arrivé à 55k€, ai estimé à 54k€ pour avoir des valeur annuelles entières, puis ai descendu à 51000€ pour que ce soit incontestable. (même une VV de 48k€ la rendrait non imposable pendant plus de 10 ans).

Mon cas est complexe dis-tu, je le conçois ! Si maintenant l'amortissement ne doit se pratiquer que sur la valeur de l'usufruit (10% à partir de 2023) et sur l'espérance de vie (5 ans et 1 mois), le fisc n'est pas gagnant... ni perdant puisque le benef fisc sera de toute façons à 0.

Quant à ce qui se passerait après son décès si avant moi (elle est en pleine forme !), on verra le moment venu... d'ici là, les règles ...
 
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