Cerise sur le gâteau on peut déduire 100 % des frais d'un cabinet d'expert comptable qui fera la déclaration IR.
Bonjour
Encore heureux que ces frais se déduisent puisque vous les payez !
Pour un seul appartement, si la comptabilité ne vous rebute pas, c'est peut-être plus rentable de vous passer du comptable car de toutes façons, vous serez "déficitaire" (surtout avec des intérêts d'emprunt) pour un bon moment... avec déficit reportable pendant 10 ans (après amortissements qui eux, souvent non consommés dans leur totalité, sont reportables à l'infini, enfin pour le moment...
jusqu'à une prochaine réforme fiscale (annoncée par qui ?) pour supprimer cette "niche" mais... ça risque de faire tanguer le marché et créer une pénurie de logements étudiants alors...)
1/ quelle durée d'amortissement appliquée sur cet appartement ; j'ai lu que c'était entre 25 et 40 ans mais comment définir une durée précise 25, 26 , 30, 35 ans, etc. Quelle durée va être retenue par l'administration fiscale ?
S'ils ont le temps d'y mettre le nez vu qu'ils sont de moins en moins nombreux...
voir BoFiP (4A-13-05) n°213 du 30 décembre 2005, page 86 (en PJ)
L'amortissement se fait "par tranche", le terrain (en moyenne 15% de la Valeur Vénale du bien) est à déduire. Je confirme les propos de moietmoi concernant le début de l'amortissement (le jour où il entre dans l'actif de l'entreprise à déclarer au Tribunal de Commerce si elle n'existe pas encore).
Les autres tranches sont : Gros œuvre, toiture-façade-étanchéité (avec menuiseries), I.G.T. (chauffage, plomberie, elec...), agencements (cloisons, placards, finitions...). Le total avec le terrain = 100% (le mobilier se compte en plus pour une durée de 5 à 10 ans).
Les quote part ainsi que les durées des tranches doivent être dans les "fourchettes" indiquées p 86 colonnes logements si vous voulez être "dans les clous".
Enfin, ne cherchez pas gros œuvre et étanchéité lorsque vous ferez votre déclaration dans l'espace pro (à créer avec votre SIRET si ce n'est fait), ils sont regroupés dans "constructions" concernant les immobilisations corporelles brutes et les amortissements cumulés en début d'exercice.
Par contre, dans l'onglet de votre tableur consacré aux amortissements, il est utile de les distinguer car les durées et quote-part ne sont pas les mêmes ! (A côté, si vous manipulez les tableurs, vous pouvez faire apparaître les immo brutes (par tranches : construction/immo equip (IGT))/Immo agencements/autres pour le mobilier) en début d'année et les amortissements cumulés toujours en début d'année. Vous gagnerez du temps au moment de la déclaration
Pour ma part, pour un studio à moins de 5000€ de chiffre d'affaire annuel (loyers+charges locatives à déclarer en produits), pas de CFE. Je m'y suis collé car l'économie d’impôt était inférieure au coût du comptable et j'ai quelques notions. Cela m'a pris un peu de temps mais les feuilles de calculs sont déjà prêtes pour les prochaines années (les montants sont déjà préinscrits et je les modifie au fur et à mesure que l'agence m'envoie les relevés, ce qui permet d'avoir un prévisionnel sur quelques années, hors changement de locataire évidemment qui avec frais divers, bouffe 1 ou 2 mois de loyers... Sur la déclaration, je me suis déclaré comme "comptable" (Le LMNP est au nom de ma mère usufruitière dont je suis mandataire par procuration générale).
Bonjour, quelque soit l'âge du bien, l'amortissement commence pour un bien dans ton patrimoine privé, le jour où tu l'inscris à l'actif de l'entreprise.
( Certains disent le jour de la location, mais le code des impôts indiqué que c'est a la date de décision.)
Si j'avais su avant ... (entreprise créée le 1er janvier 2020 mais par la suite, j'ai fait correspondre le début de l'activité au changement de locataire, pour meubler, qui avait eu lieu mi octobre 2019).
J'ai donc repris toute la compta, avec bien évidemment le tableau d'amortissement de novembre 2019 à oct 2069 pour le G.O., signalé à la DGFiP qu'il fallait éventuellement revoir les revenus fonciers de 2019 car évidemment il y avait eu des réparations en fin 2019 qui étaient de fait comptabilisées, diminuant le rev foncier de 2019 (sans conséquence car de gros travaux et une vacance dans un autre logement créait déjà un gros déficit foncier et ne rendait pas imposable pour autant).
Tout cela en créant sur le LMNP, un déficit reportable du à ces travaux équivalents aux 2 derniers mois de loyer de 2019 auxquels s'ajoutaient les frais de bail, EDL etc... ( ce déficit reportable ne s'applique qu'après la dotation aux amortissements et disparaîtra probablement au bout de 10 ans si non utilisé).
Ces travaux pour une somme de l'ordre de 500€ de mémoire sont donc comptés 2 fois. Après explications au téléphone, il m'a été indiqué qu'il n'y avait pas lieu de s'inquiéter quant à une éventuelle pénalité puisque j'avais signalé mais ...
J'ai surtout compris qu'ils ne reviendraient probablement pas sur les revenus de 2019 et il apparait bien un déficit reportable pour 2019 ! ...
Tout cela sans emprunt ! Avec emprunt, il faut être sûr d'avoir des revenus fonciers bénéficiaires... Si c'est régulièrement le cas -> LMNP au réel bien entendu.
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