Intérêt d un logement locatif vers logement locatif meublé ?

[cityhunter33]

Bonjour,
J' ai un logement en logement locatif depuis plusieurs années. Je me pose la question si j ai intérêt à le passer en locatif meublé, par exemple pour payer moins d impôts ?
Merci pour vos éclaircissements
Bonne soirée

 

[Buffeto]

Bonjour,
J' ai un logement en logement locatif depuis plusieurs années. Je me pose la question si j ai intérêt à le passer en locatif meublé, par exemple pour payer moins d impôts ?

les revenus tirés d'un locatif nu sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ils supportent donc le TMI , les PS , l'IFI et la TF .. donc si tues en TMI 30 ça fait 47.2% +TF .....

les revenus tirés d'un meublé sont imposés dans la catégorie des BIC . l’avantage des BIC c'est que la base imposable est diminuée par l'amortissement comptable du bien .

 

[Membre50050]

Bonjour cityhunter33
Vous déclarez actuellement au réel, en régime micro?
Vous avez un emprunt, des travaux à prévoir? Un gros ou un petit rendement?
Vous comptez dépasser 23 000 euros de recettes?

 

[cityhunter33]

Bonjour Felis,
Je déclare au réel.
L emprunt sera fini d être payer en 2026. Le loyer paye l emprunt. Pas de travaux à prévoir. Rendement brut 6.9%.
Merci

 

[steph12002]

Bonsoir,

j'ai acheté un appartement il y a 6 ans. L'immeuble a été construit en 1994. Je souhaiterai le mettre en location meublé. J'hésite entre le régime BIC ou réel. Je viens de lire qu'au réel on pouvait déduire l’amortissement du bien. Mes questions : 1/ quelle durée d'amortissement appliquée sur cet appartement ; j'ai lu que c'était entre 25 et 40 ans mais comment définir une durée précise 25, 26 , 30, 35 ans, etc. Quelle durée va être retenue par l'administration fiscale ?
2/ et surtout le plus important, vu que l'immeuble est de 1994, considère t'on que le bien a déjà 27 ans d'amortissement et que l'on ne peut plus déduire d'amortissement ( si durée d'amortissement retenue de 25 ans) ou est-ce que l'amortissement commence à la mise en location. Par exemple, si je commence à le louer le 1er janvier 2022, et si je l'ai acheté 100000 € pour un amortissement de 25 ans, alors pourrais-je déduire tous les ans 4000 € ?
3/ Dans le même tonneau : je loue actuellement un logement en vide et je souhaiterai le passer en meublé au prochain locataire. Le début de l'amortissement est à la date de la mise en location (en vide) ou à la date de la mise en location en meublé ?
Merci de vos retours

 

[moietmoi]

Bonjour, quelque soit l'âge du bien, l'amortissement commence pour un bien dans ton patrimoine privé, le jour où tu l'inscris à l'actif de l'entreprise.
( Certains disent le jour de la location, mais le code des impôts indiqué que c'est a la date de décision.)
Concernant la valeur c'est la valeur vénale, le jour de l'inscription à l'actif.

 

[steph12002]

Merci moietmoi

C'est génial !

En meublé réel on ne paye donc plus d'impôts puisque l'on peut déduire des recettes, cet amortissement + TF + CFE + charges de copro + les frais de notaire + les frais d'agence immobilière + les intérêts d'emprunt + etc.
Cerise sur le gâteau on peut déduire 100 % des frais d'un cabinet d'expert comptable qui fera la déclaration IR.
Seul bémol, qui demande plus de travail, les durées des baux et des préavis raccourcis qui demandent plus de réactivité.

 

[naïf34]

Cerise sur le gâteau on peut déduire 100 % des frais d'un cabinet d'expert comptable qui fera la déclaration IR.

Bonjour

Encore heureux que ces frais se déduisent puisque vous les payez !

Pour un seul appartement, si la comptabilité ne vous rebute pas, c'est peut-être plus rentable de vous passer du comptable car de toutes façons, vous serez "déficitaire" (surtout avec des intérêts d'emprunt) pour un bon moment... avec déficit reportable pendant 10 ans (après amortissements qui eux, souvent non consommés dans leur totalité, sont reportables à l'infini, enfin pour le moment... jusqu'à une prochaine réforme fiscale (annoncée par qui ?) pour supprimer cette "niche" mais... ça risque de faire tanguer le marché et créer une pénurie de logements étudiants alors...)

1/ quelle durée d'amortissement appliquée sur cet appartement ; j'ai lu que c'était entre 25 et 40 ans mais comment définir une durée précise 25, 26 , 30, 35 ans, etc. Quelle durée va être retenue par l'administration fiscale ?

S'ils ont le temps d'y mettre le nez vu qu'ils sont de moins en moins nombreux...

voir BoFiP (4A-13-05) n°213 du 30 décembre 2005, page 86 (en PJ)

L'amortissement se fait "par tranche", le terrain (en moyenne 15% de la Valeur Vénale du bien) est à déduire. Je confirme les propos de moietmoi concernant le début de l'amortissement (le jour où il entre dans l'actif de l'entreprise à déclarer au Tribunal de Commerce si elle n'existe pas encore).

Les autres tranches sont : Gros œuvre, toiture-façade-étanchéité (avec menuiseries), I.G.T. (chauffage, plomberie, elec...), agencements (cloisons, placards, finitions...). Le total avec le terrain = 100% (le mobilier se compte en plus pour une durée de 5 à 10 ans).

Les quote part ainsi que les durées des tranches doivent être dans les "fourchettes" indiquées p 86 colonnes logements si vous voulez être "dans les clous".

Enfin, ne cherchez pas gros œuvre et étanchéité lorsque vous ferez votre déclaration dans l'espace pro (à créer avec votre SIRET si ce n'est fait), ils sont regroupés dans "constructions" concernant les immobilisations corporelles brutes et les amortissements cumulés en début d'exercice.

Par contre, dans l'onglet de votre tableur consacré aux amortissements, il est utile de les distinguer car les durées et quote-part ne sont pas les mêmes ! (A côté, si vous manipulez les tableurs, vous pouvez faire apparaître les immo brutes (par tranches : construction/immo equip (IGT))/Immo agencements/autres pour le mobilier) en début d'année et les amortissements cumulés toujours en début d'année. Vous gagnerez du temps au moment de la déclaration

Pour ma part, pour un studio à moins de 5000€ de chiffre d'affaire annuel (loyers+charges locatives à déclarer en produits), pas de CFE. Je m'y suis collé car l'économie d’impôt était inférieure au coût du comptable et j'ai quelques notions. Cela m'a pris un peu de temps mais les feuilles de calculs sont déjà prêtes pour les prochaines années (les montants sont déjà préinscrits et je les modifie au fur et à mesure que l'agence m'envoie les relevés, ce qui permet d'avoir un prévisionnel sur quelques années, hors changement de locataire évidemment qui avec frais divers, bouffe 1 ou 2 mois de loyers... Sur la déclaration, je me suis déclaré comme "comptable" (Le LMNP est au nom de ma mère usufruitière dont je suis mandataire par procuration générale).

Bonjour, quelque soit l'âge du bien, l'amortissement commence pour un bien dans ton patrimoine privé, le jour où tu l'inscris à l'actif de l'entreprise.
( Certains disent le jour de la location, mais le code des impôts indiqué que c'est a la date de décision.)

Si j'avais su avant ... (entreprise créée le 1er janvier 2020 mais par la suite, j'ai fait correspondre le début de l'activité au changement de locataire, pour meubler, qui avait eu lieu mi octobre 2019).

J'ai donc repris toute la compta, avec bien évidemment le tableau d'amortissement de novembre 2019 à oct 2069 pour le G.O., signalé à la DGFiP qu'il fallait éventuellement revoir les revenus fonciers de 2019 car évidemment il y avait eu des réparations en fin 2019 qui étaient de fait comptabilisées, diminuant le rev foncier de 2019 (sans conséquence car de gros travaux et une vacance dans un autre logement créait déjà un gros déficit foncier et ne rendait pas imposable pour autant).

Tout cela en créant sur le LMNP, un déficit reportable du à ces travaux équivalents aux 2 derniers mois de loyer de 2019 auxquels s'ajoutaient les frais de bail, EDL etc... ( ce déficit reportable ne s'applique qu'après la dotation aux amortissements et disparaîtra probablement au bout de 10 ans si non utilisé).

Ces travaux pour une somme de l'ordre de 500€ de mémoire sont donc comptés 2 fois. Après explications au téléphone, il m'a été indiqué qu'il n'y avait pas lieu de s'inquiéter quant à une éventuelle pénalité puisque j'avais signalé mais ...

J'ai surtout compris qu'ils ne reviendraient probablement pas sur les revenus de 2019 et il apparait bien un déficit reportable pour 2019 ! ...

Tout cela sans emprunt ! Avec emprunt, il faut être sûr d'avoir des revenus fonciers bénéficiaires... Si c'est régulièrement le cas -> LMNP au réel bien entendu.

 

[naïf34]

le fichier joint (BoFIP) est trop lourd
p86 ici : (lien non sécurisé)
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005/4fepub/textes/4a1305/4a1305.pdfPour le site officiel, vous trouverez d'autres infos à partir de la page 83 pour ceux que ça intéresse ..
Pour conclure, un amortissement par tranche me paraît plus conforme à la réalité. A chacun de faire des choses réalistes.
Petite réflexion : lorsqu'on revend un bien qui a été amorti de 50% dans nos comptes, à sensiblement la même valeur que l'on l'a acheté, (on ne le revend pas à la moitié de sa valeur) et on est pas imposés sur la plus value (de 50%) ... Qu'elle est belle cette niche fiscale !

 

[Tornado05]

Qu'elle est belle cette niche fiscale !

pour combien de temps? C’est déjà dans le collimateur du fisc depuis de nombreuses années mais rien ne bouge et c’est tant mieux. Je souhaiterai me mettre également en LMNP pour un F2 qui arrive à la fin d´une défiscalisation dans 3 ans. Par contre tant qu,il y a mon locataire en place en location nue et bien je suis coincé, il va falloir que j’attende la sortie des lieux de ce locataire avant de me mettre en LMNP.
Merci naïf34 pour les informations👍