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Aristide

Top contributeur
Bonsoir,

je vous embête encore mais je viens de relire la partie qui concerne le prêt investisseur immobilier lisseur ... ça me choque que pour 1e emprunté je rembourse 1.36e je trouve ça énorme !!! Pouvez vous m’éclairer svp je comprend pas pk elle me parle de moyenne et que Ça correspond à 1.30 sur 25 ans.

je suis un peu perdue je vous avoue
Ce rapport 1,36€ pour 1€ ne concerne pas que les intérêts

=> Voir colonne "4" tableau d'amortissement et renvoi concerné en haut de ce tableau.

=> Tous les frais sont comptés
+ Intérêts
+ Frais dossier
+ Primes assurance
+ Cotisation CAMCA

J'ai reconstitué vos tableaux d'amortissement en ne considérant que la phase d'amortissement car, pour la phase d'anticipation, l'on ne connait pas les dates exactes des mises à disposition de fonds ni leurs montants successifs.

En phase d'amortissement, sur le prêt long lisseur (= PII) ce rapport devient
=> (146.336 + 33.764,23) / 146.336 = 1,23.

Le taux d'ensemble ( => qui n'est pas un taux moyen mais un taux réel) de vos trois crédits confondus ressort à 1,1099% = arrondi à 1,11%.

Cdt
 

Pièces jointes

Hannakad

Membre
Bonsoir,



Ce rapport 1,36€ pour 1€ ne concerne pas que les intérêts

=> Voir colonne "4" tableau d'amortissement et renvoi concerné en haut de ce tableau.

=> Tous les frais sont comptés
+ Intérêts
+ Frais dossier
+ Primes assurance
+ Cotisation CAMCA

J'ai reconstitué vos tableaux d'amortissement en ne considérant que la phase d'amortissement car, pour la phase d'anticipation, l'on ne connait pas les dates exactes des mises à disposition de fonds ni leurs montants successifs.

En phase d'amortissement, sur le prêt long lisseur (= PII) ce rapport devient
=> (146.336 + 33.764,23) / 146.336 = 1,23.

Le taux d'ensemble ( => qui n'est pas un taux moyen mais un taux réel) de vos trois crédits confondus ressort à 1,1099% = arrondi à 1,11%.

Cdt
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merci bcp pour ces réponses claires et précises ...

Trouvez vous du coup que je m’en sors bien en terme de taux et au vue de la conjoncture ?
Merci bcp pour vos précieuses réponses
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Trouvez vous du coup que je m’en sors bien en terme de taux et au vue de la conjoncture ?
Les taux me semblent corrects.

En revanche les durées "rondes" me laissent penser que ce plan de financement n'est pas bien optimisé.

Sur ce forum et dans mon blog j'ai de très nombreuses fois expliqué et démontré que pour une bonne optimisation il faut raisonner à l'envers; c'est à dire :

+ Déterminer l'échéance cible assurances comprises; c'est celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

+ A partir de la hiérarchie des taux pratiqués par votre banque (= paliers de durées et taux associés)

=> Pour le besoin de financement exprimé, rechercher la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants" générant le moindre coût possible.

=> Dans la hiérarchie des taux, plus la durée est réduite plus ledit taux est faible.

=> Dans cette démarche les durées ne sont donc plus choisies/imposées ni, au taux correspondant, les échéances calculées puisque une échéance cible est déterminée dès le départ.

=> Dès lors ce sont les durées qui deviennent la variable calculée entrainant des taux optimum correspondant dans la hiérarchie de taux.

=> D'où
+ Durées réduites
+ Taux plus faibles
+ Intérêts moindres (effet durées réduites + effet taux réduits)
+ Primes assurances payées moindres (effet durées réduites)

Cdt
 

Hannakad

Membre
J'aurais pas pu réduire la durée car là je dépassais les 33% d'endettement même si on aurait aimer emprunter sur 20 ans ...

merci en tout cas pour vos réponses !!
 

Aristide

Top contributeur
Vous ne pouvez le savoir.

Pour une même échéance lissée correspondant à votre capacité de remboursement avec un prêt court emboîté d'un autre montant optimisé plus court et donc à un taux moindre , la durée du prêt long lisseur peut aussi se trouver réduite et son montant également optimisé……..donc également avec un taux plus faible………..donc:
+ Intérêts moindres (effet durées réduites + effet taux réduits)
+ Primes assurances payées moindres (effet durées réduites)

Cdt
 

Hannakad

Membre
Mais franchement avec mes petits 15000 e d’apport on peut pas trop négocier le taux et en plus pour avoir fait les autres banques c’était la meilleure proposition que j’ai eu après certe je ne suis pas passé par un courtier ... choix perso pck elle m’a tout de suite recalée en plein confinement en me disant que pour le moment tout est bloqué alors que pas du tout en faisant des simulations sur le net on m’a rappeler et j’ai tout fait à distance en tous les cas pour ce qui est du lissage peut on vrmt dire quelque chose ? Pour qu’il soit mieux optimisé? Merci
 

Aristide

Top contributeur
Vous m'avez demandé mon avis; je vous ai donc dit que les taux semblaient corrects mais qu'avec des durées "rondes" ce montage n'est probablement pas optimisé.

Maintenant pour ce faire il faut une banque qui ait la technique nécessaire et un conseiller qui sache l'utiliser et en prenne le temps.

Il est probable que la banque que vous avez choisie ne remplisse pas ces conditions.

Cdt
 
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