Impacte d'un prêt SCI pour un prêt immobilier

tanuki329

Membre
Bonjour,

Pour préciser le titre, je souhaiterait savoir concrètement comment était pris en compte par les banques un prêt SCI.

Avec mon père on a monté une SCI dont il possède 60% des parts et moi 40% des parts.La SCI à fait un prêt pour l'achat d'un appartement dont nous remboursons tous les 2 deux selon nos parts.Je suis actuellement logé à titre gratuit dans cette appartement.
Je souhaiterais maintenant acheter mon propre appartement, et la SCI louera alors son appartement.

Je souhaiterais connaitre la/les formules de calculs des banques pour savoir si je devrais vendre mes parts pour pouvoir emprunter.

Merci
 

hargneux

Top contributeur
La SCI ayant fait un prêt, il convient de voir à quelle hauteur sont les cautions de chacun des associés.
Si vous êtes caution solidaire de la SCI à hauteur de la totalité du prêt c'est le montant total de l'échéance qui sera retenu.
 

Parasaber

Contributeur régulier
Il n’est pas nécessaire d’être caution de la SCI pour être engagé.

Voir article 1857 du code civil

Article 1857

Création Loi 78-9 1978-01-04 JORF 5 janvier 1978 rectificatif JORF 15 janvier, 12 mai 1978 en vigueur le 1er juillet 1978

A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.
 

hargneux

Top contributeur
Je ne suis pas sur qu'on parle de la même chose.
Pour souscrire un prêt pour acquérir un nouveau bien, l'endettement tiendra compte du prêt de la SCI pour peu qu'il soit caution du dit prêt.

Les dettes sociales c'est autre chose
 

Parasaber

Contributeur régulier
Voir cet article de votre site qui précise

Il ne faut pas oublier que la SCI n'est pas une société à responsabilité limitée. Cela signifie que les associés sont responsables des dettes de la société sur leur propre patrimoine et ce, jusqu'à 5 ans après leur départ. Néanmoins, les associés ne sont pas solidairement responsables, c'est-à-dire qu'ils ne peuvent rembourser les dettes qu'en proportion de leur quote-part du capital. Par conséquent, un créancier ne peut donc pas se retourner contre un seul associé pour réclamer le paiement de l'intégralité de la dette. De surcroît, cette responsabilité est subsidiaire, en ce sens que le créancier devra justifier d'avoir d'abord vainement poursuivi la SCI.

Les dettes sociales de l'article 1857 du cc sont les dettes de la société.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Il n'en reste pas moins vrai qu'une banque peut très bien conditionner l'accord de crédit au nom de leur SCI à la caution solidaire des associés ; en pratique c'est d'ailleurs le cas le plus fréquent.

Dans cette hypothèse, en cas de défaillance dans le paiement des échéances, ladite banque peut très bien appeler au remboursement l'associé de son choix pour la totalité des sommes dues indépendamment de sa quote-part dans le capital; et sans qu'il puisse prétendre au bénéfice de la discussion et/ou de la division.

Et par rapport à la question initiale, ainsi que hargneux le souligne, 100% de l'échéance du prêt SCI sera alors ajouté aux charges propres des associés, cautions solidaires, pour l'appréciation des risques et le calcul des divers critères d'endettement.

Cdt
 

tanuki329

Membre
Merci à tous pour vos réponse.

Pour répondre à Hargneux, il me semble que le notaire qui nous a rédigé les contrats nous ai bien préciser que chaque associés était impliqués à hauteur de son pourcentage d'engagement.

@Aristide Auriez-vous la formule de calcul utilisée en prenant en compte le remboursement des 2 prêts (SCI + immo pour bien personnel), les revenue locatif + salaire
 

moietmoi

Top contributeur
me semble que le notaire qui nous a rédigé les contrats nous ai bien préciser que chaque associés était impliqués à hauteur de son pourcentage d'engagement.
Bonjour,
Il y a donc 2 engagements distincts.
Celui dû à la loi, concernant la responsabilité de chaque associé de la la sci.
Et un engagement contractuel , demandé par la banque initiale ,qui est plus étendu que ce que la loi prévoit .
Le notaire faisait peut être référence à l'engagement légal.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Pour répondre à Hargneux, il me semble que le notaire qui nous a rédigé les contrats nous ai bien préciser que chaque associés était impliqués à hauteur de son pourcentage d'engagement.
Oui dans le cas général.
Mais dans l'hypothèse prise où la banque exige la caution solidaire des associés, ainsi qu'expliqué antérieurement, en cas de défaillance elle pourra parfaitement appeler au remboursement n'importe lequel des associèé sans qu'il puisse faire valoir le bénéfice de la discussion et/ou de la division et quel que soit sa quote-part dans le capital.

@Aristide Auriez-vous la formule de calcul utilisée en prenant en compte le remboursement des 2 prêts (SCI + immo pour bien personnel), les revenue locatif + salaire
Suivant les directives du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) ce devrait normalement être:
+ Somme des charges personnelles de chacun + charge crédit SCI (100% si caution solidaire)
+ Somme des revenus de chacun
=> Pourcentage Charges/Revenus......qui, sauf exception, ne peut dépasser 35%

Cdt
 

tanuki329

Membre
Merci par contre je pense qu'il y a un aspect de mon premier message qui n'a pas été pris en compte.

Je souhaite faire un prêt immobilier à mon nom pour l'achat de ma résidence principale, pas un nouveau prêt via la SCI.

Je viens de réaliser un calcul rapide pour me faire une estimation :

prêt en cours de la SCI : 800€
salaire : 2100€
si location moyen 1000€ donc 700€ (les banques ne prenant que 70% du loyer comme revenue)

Cela me ferait donc avant prêt un taux d’endettement de 29% (800 / 2800), et en partant du principe que le taux d’endettement maximal accepté est de 35% je pourrais prétendre à une mensualité max de 200€
 
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