impact DPE classe F sur investissement locatif meublé

[Cibie]

Bonjour,

Je cherche à acheter un bien dans une station balnéaire du sud de la France (immeuble années 70) pour un investissement locatif en meublé.
ce petit F2 de 26 m2 + 6 m2 loggia qui m'intéresse est déjà loué en meublé à l'année, jusqu'à fin Décembre au loyer de 500 € HC /550 CC, ce qui est déjà assez bas pour le secteur et aussi peu intéressant en rentabilité pour un bien à 156 KE .

Or, cet appartement a un DPE classé F (nombre indiqué =398) . J'ai lu qu'il y a des conséquences suite à une loi de 2021 : gel des loyers en 2022 et interdiction de louer à partir de 2028.

Mes questions :

- Cela concerne t-il les locations meublées ( à l'année ou touristiques)?

- Si je ne souhaite pas garder les locataires en place pour le mettre en location au prix du marché local, la notion de "gel des loyers à partir de 2022" signifie-elle que je ne pourrai pas augmenter le loyer existant ?


- Questions très bête mais je ne connais rien aux travaux : comment améliore t-on la performance énergétique d'un appartement : pour le moment il y a bien du double vitrage, radiateur électrique, du coup qu'est-ce qui est faisable ? Et à quel coût pour 26m2?

Merci


D'avance un grand merci

 

[moietmoi]

Bonjour,

- Si je ne souhaite pas garder les locataires

Bonjour,
cela ne se passe pas comme cela; le locataire est en place à vie, sauf quandd il a décidé de quitté, avec un préavis d'un mois ou de 3 mois suivant les conditions;
Pour donner congé à l'issue de la période du bail, le propriétaire peut le faire pour vendre le bien, ou pour l'occuper personnellement;(ou sa famille restreinte)

signifie-elle que je ne pourrai pas augmenter le loyer existant ?

même au changement de locataire, tu ne peux pas changer le loyer, sauf dans des conditions très particulières de travaux coutants x fois le loyer et que la classe énergétique soit modifié à la hausse; ( à voir exactement le décret)

- Cela concerne t-il les locations meublées ( à l'année

oui

touristiques)?

à voir suivant les cas...

- Questions très bête mais je ne connais rien aux travaux : comment améliore t-on la performance énergétique d'un appartement : pour le moment il y a bien du double vitrage, radiateur électrique, du coup qu'est-ce qui est faisable ? Et à quel coût pour 26m2?

le document du dpe doit indiquer quelques solutions; souvent il s'agit des murs...donc isolation extérieure ou intérieure...

 

[Cibie]

Merci pour ces réponses

Sur la station et dans cette résidence, nombre de propriétaires louent à des étudiants via des baux de septembre à juin et reprennent l'appartement pour la période estivale pour une location à la semaine. Et les loyers sont assez variables, là où le F2 en question est loué 500 € , des F1 de la résidence sont à 580 et les proprio les récupèrent l'été pour des 500/600 € la semaine.
Pour ma part, je suis à 700 kms, je préfère moins de rentabilité et louer à l'année mais à ce tarif et au vu du pris de vente (avec parking et les places de parking sont maintenant valorisés autour de 20 KE sur la station) la rentabilité est très mauvaise

Pour être sûre d'avoir compris, dans mon cas, si le proprio actuel vend son bien avec des locataires dans les murs dont le bail meublé se termine fin décembre, si je signe en mars je suis obligée de prendre les locataires avec et de les garder tant qu'ils restent ? Pas moyen pour l'acquéreur de reprendre la main sur le bien qu'il acquiert ?
Donc dans tous les cas, si j'achète avec des locataires en place même en meublé, je dois les garder et donc être sûre que le rapport prix de vente/loyer est OK pour moi, sinon ensuite je ne peux rien faire ?

une autre question : Sur l'annonce est précisé en majuscule "DPE ancienne version" : pourquoi ?
D'avance un grand Merci!

 

[moietmoi]

Pour être sûre d'avoir compris, dans mon cas, si le proprio actuel vend son bien avec des locataires dans les murs dont le bail meublé se termine fin décembre, si je signe en mars je suis obligée de prendre les locataires avec et de les garder tant qu'ils restent ? Pas moyen pour l'acquéreur de reprendre la main sur le bien qu'il acquiert ?

Si il s'agit d'un bail " classique" oui.
Il existe le bail étudiants, ou le bail mobilité, autrement le locataire est là.

une autre question : Sur l'annonce est précisé en majuscule "DPE ancienne version" : pourquoi ?

Depuis Juillet 2021, il a été mis en place une nouvelle version pour la méthode des diagnostics, plus sévère.
Il est très dangereux de se fier aux anciens.

 

[Cibie]

Vraiment, un grand merci pour ce retour, qui m'a permis de prendre connaissance d'un point de vigilance supplémentaire sur ce bien avec des locataires déjà en place, et pour la précision sur la notion de DPE ancienne version . Je vais donc passer mon tour pour celui-ci, le ROI à court et moyen terme n'est vraiment pas top.

 

[baboune]

Bonjour,
un très grand nombre de propriétaire bailleurs se débarrassent de leurs biens locatifs en classe F ou G et surtout s'il s'agit de classifications réalisées avec l'ancien DPE
il y a fort à parier qu'un nouveau DPE pourrait "aggraver" la classification.
et dans le cas d'immeubles en co-propriété la note pour améliorer les performances énergétiques peut être salée.
Cdt

 

[jp19]

(Cibie : "si je signe en mars je suis obligée de prendre les locataires avec et de les garder")

Si il s'agit d'un bail " classique" oui.
Il existe le bail étudiants, ou le bail mobilité, autrement le locataire est là.

Et pourquoi ne pas profiter de la possibilité ci-dessous :

Pour donner congé à l'issue de la période du bail, le propriétaire peut le faire pour vendre le bien

 

[moietmoi]

Et pourquoi ne pas profiter de la possibilité ci-dessous :

tu veux dire que l'actuel propriétaire donnerait en temps et en heure congé au locataire..pour décembre 2022? et la vente se ferait vide en décembre 2022?
cela règlerait un peu mais comme le loyer pour un bail d'habitation n'a pas le doit d'être augmenté(juste l'irl de l'année si cela n'a pas été fait) cela restreint l'utilisation; mais c'est faisable, oui tout à fait..

 

[jp19]

tu veux dire que l'actuel propriétaire donnerait en temps et en heure congé au locataire..pour décembre 2022?

C'était en effet ma question, oui ;-)
Merci pour ta réponse

et la vente se ferait vide en décembre 2022?

Ou se ferait maintenant, mais en sachant que dans 9 mois tout au plus, le locataire serait parti.
Mais en effet, ca ne règlerait pas le problème du montant du loyer

 

[Cibie]

Merci pour les retours et remarques.
Globalement, entre prix de vente 156 K€, loyer actuel avec des locataires à qui je ne pourrai donner congés (500 euros HC) , charges (1150) et foncier (675), quelques travaux (remplacement des volets accordéons en volet roulant et déplacement des baies vitrées pour intégrer la loggia) et surtout la problématique du classement F (398) sur l'ancienne classification DPE mais qui pourrait passer en G (et donc des dépenses à prévoir à courte terme) , vous m'avez aidé à conclure que si c'est la résidence dans laquelle je recherche un bien depuis 15 mois (attachement affectif), en termes d'investissement locatif , ça pue

Comme quoi ça peut éviter des erreurs de demander l'avis de gens qui s'y connaissent !