Impact de la crise sur l'immobilier

ChristianLPI

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Bonjour

Depuis 15 ans que j’exerce ce métier d’agent immobilier, j’entends parler de crise en permanence (de chute de prix, de hausse de prix, de risques, d’immobilier-danger.com), j’entends tout et n’importe quoi.

Aujourd’hui sur la planète, il y a une énorme création de masse monétaire. Les taux d’intérêts sont très très loin de remonter un jour. Nous sommes dans une spirale des taux bas.

Ainsi, effectivement il y a des mouvements sur les marchés, notamment immobilier, mais comme en bourse tous les jours. L’immobilier c’est des cycles plus longs, c’est beaucoup moins violent mais ne vous posez pas trop de question sur les prix qui vont monter ou vont baisser en permanence.

Si vous achetez une résidence principale, il est toujours intéressant d’acheter. La durée moyenne de détention d’un bien immobilier est de 7 ans et demi. En 7 ans et demi, vous pouvez tout à fait faire une plus-value qui est exonérée d’impôt sur la résidence principale.

Bien évidemment le gain on le fait à l’achat donc si vous achetez un bien ancien à rénover, en négociant bien, vous ferez une bonne affaire. Si vous achetez du neuf, bien évidemment vous allez payer le plus cher possible donc ne vous posez pas de question, il vaut mieux acheter de l’ancien à rénover.

Si vous faites un investissement locatif, c’est toujours pareil. C’est à l’achat qu’on fait une rentabilité locative. Si vous achetez bien, si vous achetez pas cher et vous rénovez, vous aurez une rentabilité locative. Une rentabilité locative ça se fait, ça se crée, c’est-à-dire qu’on s’achète un bien en mauvais état, on le rénove et on le loue, on l’exploite avec différents types de stratégies.

La stratégie de base c’est l’investissement locatif nu en résidence principale à l’année. C’est donc le truc le plus simple mais franchement c’est le moins intéressant. Le mieux c’est du meublé, et du meublé à l’annuité, en courte durée.

Il y a différentes stratégies aujourd’hui, notamment de la collocation. Là en mixte, on est plutôt sur la moyenne durée donc ce qui est vraiment intéressant c’est de faire une recherche en tant qu’investisseur immobilier, de trouver des biens qui sont peu attractifs, des canards à la patte cassée pour les retaper et générer du profit donc même en période de crise, il y a toujours des transactions. On s’en moque vraiment de savoir si ça va monter de 5%, si ça va baisser de 5%, 10%, 15% ou 20%. Ce qui compte c’est ce que vous faites. La plupart des gens qui parlent ne font rien parce qu’ils se posent trop de questions et réfléchissent trop. Les résultats sont donc uniquement dans le passage à l’action.

Voilà mes conseils en tant qu’agent immobilier, investisseur immobilier et marchand de bien.
 

moietmoi

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Bonjour ChristianLpi,
Presque totalement d' accord, sauf une phrase
En 7 ans et demi, vous pouvez tout à fait faire une plus-value qui est exonérée d’impôt sur la résidence principale.
On peut aussi faire une perte..
Sur le reste, il ne faut pas cacher que cela demande beaucoup de temps et d'être très organisé.
Cependant, il n'en reste pas moins que même avec la bonne stratégie que tu décris des milliers de lcd sont vides ou transformées en coloc et font baisser les prix de location donc le rendement des colocs...
Pour mon prochain achat, je prévois par exemple un loyer tout compris 12% de moins ...au même endroit
 
Dernière modification:

Pikaoups

Contributeur
Je note que beaucoup d'investisseurs particuliers se sont placés sur le créneau des locations à destination des étudiants (studio ou collocations), qui offrent en général de meilleures rentabilités que les surfaces moyennes ou grandes.
Ce marché a été porteur, puisque depuis des années, le nombre des étudiants était en constante augmentation, donc afflux de demande sur un marché dont les capacités d'évolution sont lentes. Cependant, la crise du Covid pourrait avoir des conséquences sur ce marché des étudiants (et plus largement le marché des petites surfaces dans les villes universitaires).
Dans la ville où je réside (ville universitaire d'environ 200 000 habitants), les étudiants (hors école de commerce et grande école) viennent majoritairement de la région. Or, avec le COVID, l'Université met en place du distanciel, alternance une semaine sur deux entre présentiel et distanciel pour la moitié de chaque promo, même les TD sont à 50% en distanciel. Dans un tel cas de figure, pour tous les étudiants venant de la région, il n'y a plus vraiment d'intérêt ou en tout cas de nécessité à prendre un logement.
Si les solutions mises en oeuvre durant cette crise devaient se pérenniser il y aura forcément des conséquences sur ce marché des petites surfaces.
 

moietmoi

Top contributeur
je note que beaucoup d'investisseurs particuliers se sont placés sur le créneau des locations à destination des étudiants (studio ou collocations), qui offrent en général de meilleures rentabilités
Dans la ville où je réside (ville universitaire d'environ 200 000 habitants), les étudiants (hors école de commerce et grande école) viennent majoritairement de la région. Or, avec le COVID, l'Université met en place du distanciel, alternance une semaine sur deux entre présentiel et distanciel pour la moitié de chaque promo, même les TD sont à 50% en distanciel. Dans un tel cas de figure, pour tous les étudiants venant de la région, il n'y a plus vraiment d'intérêt ou en tout cas de nécessité à prendre un logement.
Voilà pourquoi j'ai toujours privilégié le centre ville( les étudiants en sont friands pour les soirées, même si c'est loin de la fac). cela permet aisément d'avoir une colocation avec des jeunes actifs ou des séniors, qui eux ne viendraient pas à coté de la fac; les étudiants sont mobiles, les séniors et jeunes actifs moins...

Par ailleurs effectivement les étudiants viennent de toute la région avoisinante, voir d'une autre région, donc l'été sur une colocation étudiante pure, on a 2 mois de vacances l'été sans locataires, alosr qu'en ville on fait le plein tout le temps....
 
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