Groupe Pierre et Vacances (P&V) Renouvellement bail et Baisse des loyers

Emy74

Membre
Si un jour quelqu'un sous pretexte qu'il y a une grande piscine et autres vous vends juste à coté un studio à 5000 euros/m².... pourquoi pas?
libre à vous...
mais si quelqu un vous prétend que ceci va rapporter 4 ou 5% de rendement, cela reviendrait à dire que la maison standard achetée à coté d'une piscine de luxe (style centre de thermalisme, balneo en campagne) serait a un rendement de 17%
vous comprenez de suite que le gestionnaire ne pourra pas tenir longtemps les 17%
17% à 1500 euros/m² c est la même chose que 5% à 5000m²

donc pour tenir ce rendement les premières années du bail... comment font ils?

le promoteur reverse au gestionnaire une ristourne sur le prix de vente; ainsi sur les 5000 euros du m² le gestionnaire récupère par exmeple 1000 euros/m² ... donc pendant les premières années, il peut vous payer le loyer... et quand cette ristourne est épuisée , il se retrouve face à son vrai compte d'exploitation... et doit baisser le loyer; les sages qui maîtrisent cette technique l'ont appelé les fonds de concours( le promoteur concoure à la "bonne" gestion....:devilish:)


Bonjour

ça me fait penser à une offre que j'ai eu de la part de "re..id-etu....s"
Un gestionnaire dont on entend très peu parler (pour le moment).

Dernier programme en construction sur NICE, livrable 2016, 50% étudiants et 50% séniors.
J'ai reçu la commerciale à mon domicile....
Dans un quartier populaire de la ville (très loin de la promenade des Anglais).
40m2 vendu 250 000€ TTC soit 6250€/m2.
Parking 50 000€ TTC en sus.

Renta proposée 4%/HT
Tout est presque vendu selon ses dires ! Il ne reste que très peu de lot dispo, ça se vend mieux que les croissants du matin dans la boulangerie d'à côté.....
Bien entendu, elle me fait valoir que la TVA est réglée directement par le promoteur et que j'ai pas à la débourser, la belle affaire !!!!!

Au début, je pensais qu'elle me proposait un lot en région parisienne, et bien non...
C'est là que je lui demande si elle peut me garantir (par écrit) qu'il n'y a aucun fond de concours sur ce programme immo.
Là d'un coup, la conversation prend une tournure "glaciale", elle a rangé ses dépliants et elle est partie.....

Bref comment peut-on proposer des prix pareils alors que la moyenne du quartier se situe à 3000€ TTC.

Comme quoi, ce genre de business continue son bonhomme de chemin avec ces sociétés de brigands qui excellent dans ces montages à la limite de la légalité.

Emy
 

Christophe_lyon

Contributeur
exact ...il y a LMNP et LMNP.....

perso depuis 2007 je n'ai eu aucun problème avec mon gestionnaire . encore faut il que les bases sur lesquels sont calculés les loyers soient saines .....
il est clair que le secteur des loisirs est beaucoup trop conjoncturo-dépendant.
2007 ce n'est pas encore très vieux car en général les baux d'origine c'est 9 ans donc attendez le premier renouvellement pour juger
Avec dvs tout allait bien pendant 9 ans et après le piège c'est refermé sur nous
 
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moietmoi

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Bonjour

ça me fait penser à une offre que j'ai eu de la part de "re..id-etu....s"
Un gestionnaire dont on entend très peu parler (pour le moment).

Dernier programme en construction sur NICE, livrable 2016, 50% étudiants et 50% séniors.
40m2 vendu 250 000€ TTC soit 6250€/m2.
Parking 50 000€ TTC en sus.

Renta proposée 4%/HT

Bien entendu, elle me fait valoir que la TVA est réglée directement par le promoteur et que j'ai pas à la débourser, la belle affaire !!!!!

Au début, je pensais qu'elle me proposait un lot en région parisienne, et bien non...
C'est là que je lui demande si elle peut me garantir (par écrit) qu'il n'y a aucun fond de concours sur ce programme immo.
Là d'un coup, la conversation prend une tournure "glaciale", elle a rangé ses dépliants et elle est partie.....

Bref comment peut-on proposer des prix pareils alors que la moyenne du quartier se situe à 3000€ TTC.

Comme quoi, ce genre de business continue son bonhomme de chemin avec ces sociétés de brigands qui excellent dans ces montages à la limite de la légalité.

Emy

chacun son expérience, il ne faut pas tout mettre dans le mec sac...
Bien entendu, elle me fait valoir que la TVA est réglée directement par le promoteur et que j'ai pas à la débourser, la belle affaire !!!!!

pour la comparaison avec les prix du quartier il faut effectivment voir ce que vous allez payer donc Hors TVA; mais par la suite vous revendrez Hors TVA...(normalement) donc oui ce n' est pas a négliger; sur 200 000 c est quand même 40 000.. vous ne pouvez pas balancer cela par dessus la jambe donc déjà on est plus proche des prix..

50% étudiants et 50% séniors
alors là je ne comprends pas ..... l'interêt des résidences étudiantes c'est le peu de partie commune, une salle wifi.. et une cafet..et hop on place pleins de studios au m²; donc peu de parties communes; en senior il ya des salles retau, des salles fitness, des salles pour aceuilir d'éventuelles infirmières, un regisseur, tout cela c"est des parties communes et quand vous achetez un studio de 20m² à 3000 euros du m², vous achetez aussi au moins 2000 euros de parties communes qui amène (si on est réducteur à 5000 du m²) par exemple;

alors là Resides Etudes qui est plutôt bien connu me déçoit dans la stratégie, à moins que certaines informations me manquent; (par exemple un accord avec un ehpad pas loin) ; mais le prix au m² dans le cas ou il ya 50% seniors , sera bien sur plus élevé que le prix de l'habitat classique car vous achetez beaucoup de m² des parties communes;

C'est là que je lui demande si elle peut me garantir (par écrit) qu'il n'y a aucun fond de concours sur ce programme immo.
Là d'un coup, la conversation prend une tournure "glaciale", elle a rangé ses dépliants et elle est partie.....

bien joué:)
 

Christophe_lyon

Contributeur
Revendre ?
C'est bien la le problème si ça marche il faut trouver un plus naîf que vous pour reprendre le bail sinon vous payez l'indemnité d'éviction et si ça ne marche pas c'est encore plus invendable...
Pour acheter un truc comme ça il faut être sur de ne pas avoir besoin d'argent pendant 20 ans et si vous divorcez laissez le à votre ex...
6250 € le m2 il doit y avoir du marbre partout il vont être bien les étudiants...
Vraiment plus c'est gros plus ça passe
 
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Emy74

Membre
Bonjour

alors là je ne comprends pas ..... l’intérêt des résidences étudiantes c'est le peu de partie commune, une salle wifi.. et une cafet..et hop on place pleins de studios au m²; donc peu de parties communes; en senior il y a des salles restau, des salles fitness, des salles pour accueillir d'éventuelles infirmières, un régisseur, tout cela c"est des parties communes et quand vous achetez un studio de 20m² à 3000 euros du m², vous achetez aussi au moins 2000 euros de parties communes qui amène (si on est réducteur à 5000 du m²) par exemple;

Désolé, je ne peux adhérer à ce concept où l'on achète 2000€/m2 de parties communes, c'est irréaliste, comme le dit Christophe, comme peut-on revendre ce genre de bien 2 fois plus cher que le marché local, c'est impensable, il faut vraiment trouver la bonne "poire"...
Surtout que ces parties communes restent la propriété du gestionnaire et ne font pas parties de la copro...., on achète quelque chose qui ne nous appartient pas au final !


pour la comparaison avec les prix du quartier il faut effectivement voir ce que vous allez payer donc Hors TVA; mais par la suite vous revendrez Hors TVA...(normalement) donc oui ce n' est pas a négliger; sur 200 000 c est quand même 40 000.. vous ne pouvez pas balancer cela par dessus la jambe donc déjà on est plus proche des prix..

Je suis pratiquement certaine que ce remboursement de TVA va surtout dans la poche du promoteur, le prix de vente étant augmenté de ces 20% de TVA. L'acheteur ayant l'impression qu'on lui rembourse 20% du prix d'achat alors qu'il n'en n'est rien du tout.
Exemple :
On met sur le marché des appartements qui devraient être vendus 100 000€ TTC prix normal.
On annonce au client un prix TTC de 25% + cher = 125 000€.
Le promoteur récupère le remboursement de TVA soit 25 000€, on donne l'impression au client qu'on lui a remboursé 20% du prix d'achat alors qu'il n'en est rien, ce prix ayant été majoré du montant du remboursement de cette TVA.
C'est le promoteur qui a profité à 100% de ce remboursement.

Et c'est pas tout, sur ces 100 000€ qui sont devenus le prix HT, on ajoute le montant du loyer qui sera versé par la durée du bail.
4% de 100 000€ pendant 9 ans = +36 000€, cette majoration, c'est le fameux fond de concours......

Ensuite il faut encore ajouter la commission du conseiller qui vous a vendu cette superbe affaire et les frais de notaire....

Voilà comment on obtient des prix à 6250€/m2.
100 000€ + TVA 25 000€ + Loyers autofinancés 36 000€ + com 5%mini 5000€ = 166 000€ pour un bien qui devrait être vendu 100 000€, prix du marché local.

C'est un calcul grossier que je viens de faire là, mais je suis persuadée que je ne suis pas loin de la réalité....

Voilà comment fonctionne ce marché de dupe et attrape-nigauds, les appâts principaux étant le remboursement de TVA qui en réalité est le bénéfice du promoteur et l'amortissement du bien qui évite de payer des impôts sur les loyers perçus pendant x années, nul doute beaucoup de gens se font encore hameçonner par ce genre de propositions.

Résid'Etudes met en pratique cela au même titre que P&V, au bout de 9 ou 11 ans tout s'arrête.......

Emy
 
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moietmoi

Top contributeur
Désolé, je ne peux adhérer à ce concept où l'on achète 2000€/m2 de parties communes, c'est irréaliste, comme le dit Christophe, comme peut-on revendre ce genre de bien 2 fois plus cher que le marché local, c'est impensable, il faut vraiment trouver la bonne "poire"...

ah bon?
Tout a un prix.. il est des hôtels , résidences hotelières de vacances où le m² des parties communes est a 8/10 000 euros voir même plus, le prix en lui même ne veut rien dire; mais est-ce que cela les vaut?

par exemple pour prendre des exemples dans l'immobilier classique, une villa dans un lotissement de copropriété, ou un appartement dans un immeuble avec piscine sur le toit ou dans les parties communes(75013, 75019, Cassis(13) Marseille (13)....)
ou ailleurs, posera la même question; si on compare le prix d'un appartement sans ces parties communes à ceux là ; on dira, quoi?!! payer le m² à paris 19 eme autour de 8000 euros /m² c'est beaucoup trop puisque l'arrondissement est a 5/6000...
eh bien celui qui achète un studio aura aussi un bout de piscine....( et les charges de la piscine).... et cela s'achète et se revend...

Surtout que ces parties communes restent la propriété du gestionnaire et ne font pas parties de la copro...., on achète quelque chose qui ne nous appartient pas au final !
ca c est un vrai problème.... il faut vérifier dans l'acte d'achat que l'on achète les parties communes,; je n'y peux rien si vous achetez un appartement avec un parking et que vous oubliez de regarder qu'il y a bien l'appartement dans l'acte d'achat....;)

Plus sérieusement dans la vente des lmnp, il faut effectivement vérifier que les parties communes sont bien dans l'acte d'achat; cela veut dire que les propriétaires ne sont pas pieds et poings liés a un exploitant qui aurait force de chantage... l'état a d'ailleurs rendu oblifatoire cette clause dans la loi Pinel de juin 2014 concernant les résidences de tourisme;

On met sur le marché des appartements qui devraient être vendus 100 000€ TTC prix normal.
On annonce au client un prix TTC de 25% + cher = 125 000€.
Le promoteur récupère le remboursement de TVA soit 25 000€, on donne l'impression au client qu'on lui a remboursé 20% du prix d'achat alors qu'il n'en est rien, ce prix ayant été majoré du montant du remboursement de cette TVA.
C'est le promoteur qui a profité à 100% de ce remboursement.

libre à chacun d 'acheter au dessus du prix..... mais " Le promoteur récupère le remboursement de TVA soit 25 000€, " le promoteur ne récupère pas... il paye la TVA à l'état, mais je comprends ce que vous voulez dire... certains vendeurs malhonnêtes profitent du "remboursement" pour faire croire que c'est moins cher;

il n est quand même pas difficile de se renseigner sur les prix du quartier avant d'acheter?

Les premiers lmnp, sous la version gérés que vous critiqué, ont vu le jour sous De Gaulle( le plan tourisme qui a construit toute la côte roussillon dans les marais de Séte à Perpignan et les principales station de sports d'hiver en France) et sont toujours là... en faisant le bonheur de milliers de propriétaires investisseurs....et qui changent encore de mains régulièrement...
Il est vrai que comme beaucoup de chose dans cette société, l'exigence de profit pour certains, laisse en arrière la qualité et l' honnêteté, il faut donc comme dans tout investissemnent faire attention, mais malgré cela effectivement il y a eu, et il y aura encore des investisseurs qui se retrouveront avec des problèmes tels que ceux qui ont initiés cette discussion;
 

Christophe_lyon

Contributeur
La référence à De Gaulle est légèrement decalée car c'était une économie complètement dirigée notamment par des plans et nous ne sommes plus du tout dans ce cadre. Que ces produit valaient le coup dans les années 70 pourquoi pas mais maintenant ils sont à fuir car les meilleurs ne valent rien.
Aujourdhui ils vont faire le malheur de miliers de foyers sur endettés par des promesses intenables. Ce sont les subprimes à la française...
Si on parle des programme plus anciens de P&V cap Estérel est bien l'exemple d'immobilier qui va finir par valoir pas grand chose...
Quand au prix de vente il est toujours adossé au mythe d'un rendement garanti de 4 ou 5 % sur 20 ans comme un placement financier donc les gens ne regarde pas trop le prix.
Si on leur disait la vérité de l'impossibilité de sortir à un prix décent sans arnaquer son prochain personne n'achèterai plus...
Ne parlons pas des merveilleux parcs au milieu de nulle part au prix de Paris.
Notre propos n'est pas de nous plaindre car nous assumons nos erreurs mais d'empêcher de petits épargnants de se faire pigeonner ceux qui ne savent pas quoi faire de leur argent n'ont pas besoin de nos conseils ils ont sûrement essayé Maddof et le soutienne encore
 

moietmoi

Top contributeur
La référence à De Gaulle est légèrement decalée car c'était une économie complètement dirigée notamment par des plans et nous ne sommes plus du tout dans ce cadre. Que ces produit valaient le coup dans les années 70 pourquoi pas mais maintenant ils sont à fuir car les meilleurs ne valent rien

De très nombreux lmnp actuels sont ceux, avec rénovation successives au fil des ans, construits et vendus à l'époque ,(sans aucun jugement de qualité, ni de rentabilité de ma part )Le groupe Belambra par exemple avec plus de 40 000 lits exploitent actuellement les lmnp voulus par De Gaulle...comme ceci a été fait bien avant la loi littorale, cela explique les situations en bord de mer, ou en montagne bien placé; ce qui ne veut pas dire que c'est bien... mais qu'il ne s'agit pas d'un piège à gogos, en soi..comme tout investissement
 
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