Gros travaux copro : Deficit foncier ou LMNP réel

movic93

Membre
Bonjour,

Je suis en process d'achat d'un appartement pour du locatif dans un immeuble nécessitant de gros travaux et je m'interroge sur le régime fiscal à privilégier pour déterminer si ce sera un bail en location vide ou meublée.

L'immeuble nécessite de gros travaux liés à sa structure dans les 3 ans à venir, que le vendeur estime à 20 à 30k€ par copropriétaire. Sachant que les revenus fonciers seront d'environ 8k€ par an, que les appels de fonds des travaux tomberont après la 1ère année de location, et que j'envisage de garder l'appartement environ 8 à 10 ans, je pense opter pour le déficit foncier.
Selon vous, est-ce le bon choix ?

Autre question un peu plus technique, dans le cas où les travaux s'échelonnent sur plusieurs années (par exemple 20k en année 2 puis 10k en année 3), est ce que le nouveau déficit vient creuser le déficit précédemment créé ?

Merci
 

attente92

Contributeur régulier
Bonjour,

Je suis en process d'achat d'un appartement pour du locatif dans un immeuble nécessitant de gros travaux et je m'interroge sur le régime fiscal à privilégier pour déterminer si ce sera un bail en location vide ou meublée.

L'immeuble nécessite de gros travaux liés à sa structure dans les 3 ans à venir, que le vendeur estime à 20 à 30k€ par copropriétaire. Sachant que les revenus fonciers seront d'environ 8k€ par an, que les appels de fonds des travaux tomberont après la 1ère année de location, et que j'envisage de garder l'appartement environ 8 à 10 ans, je pense opter pour le déficit foncier.
Selon vous, est-ce le bon choix ?

Autre question un peu plus technique, dans le cas où les travaux s'échelonnent sur plusieurs années (par exemple 20k en année 2 puis 10k en année 3), est ce que le nouveau déficit vient creuser le déficit précédemment créé ?

Merci
Bonsoir ,
Lmnp sans hésiter en raison de la magie de l'amortissement du bien à raison de 2.5% par an surtout que vous allez investir ds peu de temps et ensuite vous pourrez deduire les travaux ulterieurs selon la même logique. Optez pour le regime réel.
Sans compter la durée du bail meublé : 1 an versus 3 ans pour location nue
Et ceci à condition que les loyers ne constituent pas votre source principale de revenus sinon vous passez en Lmp
 

movic93

Membre
Bonsoir ,
Lmnp sans hésiter en raison de la magie de l'amortissement du bien à raison de 2.5% par an surtout que vous allez investir ds peu de temps et ensuite vous pourrez deduire les travaux ulterieurs selon la même logique. Optez pour le regime réel.
Sans compter la durée du bail meublé : 1 an versus 3 ans pour location nue
Et ceci à condition que les loyers ne constituent pas votre source principale de revenus sinon vous passez en Lmp
Merci pour votre réponse. Néanmoins, n'y a t-il pas un risque que je n'épuise pas l'excédent de déficit avant les 10 ans en LMNP vu le montant des travaux (+les charges courantes, frais de gestion ect) ?
 

svprets

Contributeur régulier
Bonjour, attention au calcul de la plus-value dans 8 ans.. Les travaux passés en amortissement ou en charge ne peuvent entrés dans le coût d'achat ou de revient...
 

movic93

Membre
Bonjour, attention au calcul de la plus-value dans 8 ans.. Les travaux passés en amortissement ou en charge ne peuvent entrés dans le coût d'achat ou de revient...
Merci pour votre remarque. Ceci dit, cela s'applique aussi bien pour le déficit foncier que pour le LMNP non ?
 
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