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Gestion epargne existante et création patrimoine immo

bullo

Membre
Bonjour à Tous,

Je viens faire un point avec vous pour avoir vos conseils/avis.

Quelques infos pratiques :
26 ans, CDI a 1850€ net d’impôts, TMI 14%, locataire.

J’ai pu grâce à forum, que je suis en sous marin depuis près de 2 ans, ouvrir une AV (Linxea Avenir), un PEA chez Fortuneo et procéder à une première mise à jour de mon épargne.

La répartition de mon épargne (Environ 28k) est la suivante :

Compte courant : 2%
Livret A : 80%
PEA : 4%
PEE : 4% (je ne fais plus partie de l’entreprise)
Assurance vie : 6%

En bonus, une voiture de collection d’une valeur estimée à 10k€.

Dans le PEA (1000k pour l'instant, ouvert il y a 1 mois), ma répartition est entre :
  • Air liquide (39,2%)
  • Thales (29,1%)
  • Total (31,7%)


Mon but est a court terme (environ 1-2 ans) ouvrir les lignes Danone et axa, pour un total de 1/2k pour chaque ligne.
Pour ce PEA, mon objectif est clair, et je sais qu’il s’agit d’une épargne long terme, les variations ne me dérange pas (j’ai déjà été confronté à ces situations avec mon PEE)


Dans l’assurance vie :
56% de Suravenir Opportunité
6% de Suravenir rendement
8% de SCI
30% Comgest

Je n’ai pas encore placé une partie de mon livret A sur l’AV, je réalise néanmoins des versements mensuels. Mon aversion au risque est pour ce produit plus prononcé, je le vois plus comme un garant de mon épargne, et j’aimerais avoir la possibilité de piocher dedans en cas de besoin extrême).

Les questions que je me pose :

Point n°1 :
J’aimerais utilisé l’AV comme livret A, seulement la baisse de rendement du fonds Euros va à l’ encontre de cette idée...( du moins pour la sécurisation du placement). J’hésite donc à intégrer 1 (voir 2?) UC a plus faible volatilités. Je pensais à des fonds flexibles, mais il semblerait que ça ne soit pas la meilleure solution non plus aujourd’hui....

Point n°2:
Actuellement je suis locataire, et devrait le rester encore quelques années, je compte m’installer bientôt avec ma copine, et il y a également un flou sur la future position géographique.

Point n°3:
À la vue de mon épargne, il manque clairement une part d’immobilier. Après m’être renseigné sur l’achat de SCPI, le fait de devoir fournir un effort d’épargne me dérange quelque peu. J’avais plus dans l’idée de faire de la location en direct.
Plusieurs problématiques apparaissent :

  • ne pas « trop » réduire ma capacité d’emprunt pour une futur RP dans les années à venir
  • Le flou quand à ma futur position géographique. J’opterais donc plus sur une location nu, déclarée au réel
  • Trouver le bien avec une rentabilité qui me permettra d’avoir un CF positif, ou s’en approchant...

Point n°4 :
  • réaliser un prêt conso d’un montant égal à mon épargne dispo et réaliser un investissement en AV, pour profiter des offres de crédit intéressante.

Désolé pour ce pavé et toutes ces questions...
En clair, j’aimerais pouvoir faire la meilleure répartition de mon épargne entre LA, AV, PEA qui me permette de bien réaliser mon projet d’investissement locatif, sans pour autant réduire de manière trop forte ma capacité d’emprunt pour une future RP.
Cette instabilité quand à la position géographique et la future installation avec ma copine sont des éléments importants. Mais à force d’attendre, j’ai l’impression que je perds du temps, et qu’il faut que j’agisse

Je vous remercie encore pour votre aide et vos avis sur ma situation
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
26 ans,

j’ai l’impression que je perds du temps,
...à 26ans aucun temps de perdu ...tuas une longue carrière devant toi .( moi je sortais tout juste de l'université à cet âge ..)

perso j'ai d'abord réglé mes problèmes professionnels , et familiaux ( élever mes enfants ) avant de commencer à m'intéresser sérieusement à l'investissement immobilier ….

moi 1er investissement locatif j'avais 40ans....

donc pas de temps de perdu
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Point n°1 :
J’aimerais utilisé l’AV comme livret A, seulement la baisse de rendement du fonds Euros va à l’ encontre de cette idée...( du moins pour la sécurisation du placement). J’hésite donc à intégrer 1 (voir 2?) UC a plus faible volatilités. Je pensais à des fonds flexibles, mais il semblerait que ça ne soit pas la meilleure solution non plus aujourd’hui....
ce sont 2 produits différents:

LA: juste une tirelire qui rapporte que d'alle, dans laquelle tu pompes en cas d'imprévu;
100% liquide et pas fait pour rapporter.
=> En étant au taquet tu as déjà trop de pognon dessus de mon point de vue: baisse ton LA de moitié au minimum

=> Tu peux te servir effectivement du fonds €uros comme soupape mais sur une AV "mure" de + de 8 ans
Les fds € vont continuer à baisser mais reteront au dessus du LA, j'en fais le pari.
Vu que tu m'as l'air de profil prudent, oui ton allocation d'AV m'a l'air cohérente.

.Peut être mettre des fonds diversifiés/flexible DICI3/4 à 10 ou 15%, en diminuant un peu Comgest Monde (qui est un excellent choix)

Point n°2:
Actuellement je suis locataire, et devrait le rester encore quelques années, je compte m’installer bientôt avec ma copine, et il y a également un flou sur la future position géographique.
Alors oui reste locataire: wait & see.

Point n°3:
À la vue de mon épargne, il manque clairement une part d’immobilier. Après m’être renseigné sur l’achat de SCPI, le fait de devoir fournir un effort d’épargne me dérange quelque peu. J’avais plus dans l’idée de faire de la location en direct.
Plusieurs problématiques apparaissent :
  • ne pas « trop » réduire ma capacité d’emprunt pour une futur RP dans les années à venir
  • Le flou quand à ma futur position géographique. J’opterais donc plus sur une location nu, déclarée au réel
  • Trouver le bien avec une rentabilité qui me permettra d’avoir un CF positif, ou s’en approchant...
Alors je te conseille d'investir dans de l'immobilier ancien décoté, en étant très sélectif: cherche la bonne affaire, entoure toi de gens AYANT DEJA INVESTI AINSI. Si tu te débrouille bien tu généreras à minima un bien qui s'autofinance à 100%, voire même dégagera un cash-flow positif. Faut faire des petits calculs, et il faut se former, lire, apprendre, puis ... se llancer !
Mais là il faut être patient, chiner et chiner encore. @moietmoi qui connaît bien ce genre d'invt te confirmera que les bonnes affaires se font d'abord à l'achat.
Si tu réussis ton opé, tu prendras de la confiance et le banquier verra que tu es qqn de fiable: il te suivra après.

Point n°4 :
  • réaliser un prêt conso d’un montant égal à mon épargne dispo et réaliser un investissement en AV, pour profiter des offres de crédit intéressante.
Là j'ai rien compris dsl, tu mélanges tout et son contraire ?!?
Attention toutefois, le crédit conso peut provoquer des maladies graves ..
 

bullo

Membre
Merci pour vos réponses.

Concernant mon AV, elle n'a pour l'instant que 2 ans. Je vais donc garder mon épargne de sécurité sur mon LA et faire de plus gros virements ces prochains mois sur mon AV.
J'hésite à opter pour cette répartition :

- 50% fonds Euros
- 10% SCI Capimmo
- 20% De Comgest
- 20% restant : M&G LUX OPTIMAL INCOME FD A EUR ACC - LU1670724373 ou Sextant Grand Large A FR0010286013. c'est d'ailleurs en lisant tes posts Charly que j'ai "choisis" ces UCs

Voyez vous d'autres pistes concernant mon
épargne ? d'autres contrats à ouvrir ? des alternatives à l'investissement locatif ?

Concernant le dernier point du crédit conso, je voulais en souscrire un du montant de mon épargne, pour en cas d'achat d'une RP ou d'un investissement locatif, je puisse rembourser ce crédit en totalité et avoir une capacité d'endettement plus élevé.

Je me demande également, lors d'une demande de crédit (RP ou investissement locatif), comment la banque "compte" cette épargne ? Ai-je une obligation de la débloquer ? C'est aussi cette interrogations qui me fat hésiter à "bloquer" cette argent sur une AV et ne pas profiter ses avantages sur le long terme.

Je trouve des immeubles de rapports dans ma ville natale, une petite ville de campagne. Mais le risque de vacances me fait également peur, beaucoup de T2/T3 sont en location sur Leboncoin

Merci encore et désolé pour ces questions qui peuvent paraitre simple. J'essaie de me renseigner au mieux dans ces vastes sujets !
 
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