Fratrie co-emprunteuse pour un bien immo avec le statut emprunteur solidaire >>>blocage des crédits immo

Sara210

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Bonjour,

Je cherche des informations en vain qui pourraient m'aider à sortir de la situation dans laquelle je suis. Je vous retrace dans les grandes lignes l'historique et le projet personnel que j'aimerais débloquer avec les banques.
En 2016, mes soeurs et moi (2 soeurs) avons acheté une maison qui nous sert de résidence principale. Nous sommes donc 3 propriétaires et avons fait un prêt immobilier auprès d'une banque, sous le statut emprunteur solidaire (donc sous le régime de l'indivision...chose que je n'avais pas conscience à l'époque, je suis "jeune", j'ai 30 ans). L'objectif de cet achat était de déménager ensemble, continuer nos études et avoir de l'espace pour toute la famille (papa, maman, petits frères...)

Aujourd'hui, j'ai des projets personnels, je souhaite acquérir un bien immobilier, seule. Mais la banque refuse, malgré mes revenus confortables. Aucune banque ne veut m'octroyer un prêt immobilier, à cause de ce statut "emprunteur solidaire", qui fait mécaniquement monter mon taux d'endettement au delà de ce que pourrait accepter une banque >>38%.

Sur conseil de ma banquière, j'ai crée une SCI familiale, pour pouvoir y mettre notre bien immobilier et ainsi rassurer les banques. C'est ok, la démarche a abouti...seulement, il faudrait que nous y mettions le bien immobilier, mais je n'arrive pas à savoir combien coûte cet acte (chez le notaire), j'ai cru comprendre que ca pourrait valoir entre 8% à 10% de la valeur du bien immobilier...mais je n'ai pas cette somme à avancer.

Une autre piste serait de sortir du crédit, et le laisser à mes soeurs, tout en restant co-propriétaire et en versant un financement régulier pour les aider à payer le crédit? mais je ne sais pas vraiment comment cela s'opère et sous quelles modalités ?

J'aimerais avoir des conseils pour sortir de cette situation, en avez-vous ? Qui puis-je contacter pour ce type de questions? Merci d'avance pour votre aide !

Sara
 

Aristide

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Bonjour,

Sur conseil de ma banquière, j'ai crée une SCI familiale, pour pouvoir y mettre notre bien immobilier et ainsi rassurer les banques. C'est ok, la démarche a abouti...seulement, il faudrait que nous y mettions le bien immobilier, mais je n'arrive pas à savoir combien coûte cet acte (chez le notaire), j'ai cru comprendre que ca pourrait valoir entre 8% à 10% de la valeur du bien immobilier...mais je n'ai pas cette somme à avancer.
Je ne vois pas en quoi cela va changer quelque chose pour votre banque prêteuse; le bien est un actif qui de l'indivision passe à la SCI.

Mais, côté passif vous restez toujours toujours trois co-emprunteurs solidaires.

Ou alors la SCI emprunte pour vous acheter ce bien ce qui permet de rembourser votre crédit actuel par anticipation.

Mais la banque, peut-être/sans doute avec une garantie réelle immobilière (PPD et hypothèque), vous demandera - en plus - d'en devenir toutes les trois cautions solidaires ce qui ne change pas grand chose.
Une autre piste serait de sortir du crédit, et le laisser à mes soeurs, tout en restant co-propriétaire et en versant un financement régulier pour les aider à payer le crédit? mais je ne sais pas vraiment comment cela s'opère et sous quelles modalités ?
Non.
Ce n'est pas une solution acceptable par la banque; ce serait pire qu'actuellement puisque vous n'auriez plus l'actif mais seriez toujours grevée d'un passif de par la convention qui vous engagerait à payer votre part des charges de remboursement tous les mois.
J'aimerais avoir des conseils pour sortir de cette situation, en avez-vous ?
La seule possibilité que vois serait de vendre votre quote part de 1/3 de propriété à vos sœurs (***) et de rembourser par anticipation votre quote part de crédit.

(***) Ou bien à un tiers mais cela pourrait peut-être poser d'autres problèmes ?

Attention à bien obtenir au préalable l'accord de la banque prêteuse pour vous désolidariser suite à cette opération.

Qui puis-je contacter pour ce type de questions?
Votre notaire
Votre banque
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Cdt
 
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Sara210

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Merci beaucoup Astride pour votre réponse, j'ai tout de même des points à éclaircir, si vous avez des éléments de d'explication, très précieux pour moi.
Bonjour,


Je ne vois pas en quoi cela va changer quelque chose pour votre banque prêteuse; le bien est un actif qui de l'indivision passe à la SCI.

Mais, côté passif vous restez toujours toujours trois co-emprunteurs solidaires.

Ou alors la SCI emprunte pour vous acheter ce bien ce qui permet de rembourser votre crédit actuel par anticipation.

Mais la banque, peut-être/sans doute avec une garantie réelle immobilière (PPD et hypothèque), vous demandera - en plus - d'en devenir toutes les trois cautions solidaires ce qui ne change pas grand chose.
est-ce que le fait d'être 3 cautions solidaires a le même impact sur l'octroie d'un nouveau prêt immo (pour moi seul par exemple) que le fait d'être 3 emprunteurs solidaires ? Typiquement, est-ce qu'on aura des chances chacune individuellement à ce que notre taux d'endettement auprès des banques baisse ? (en dessous des 30% théoriques permettant l'octroie )
Non.
Ce n'est pas une solution acceptable par la banque; ce serait pire qu'actuellement puisque vous n'auriez plus l'actif mais seriez toujours grevée d'un passif de par la convention qui vous engagerait à payer votre part des charges de remboursement tous les mois.

La seule possibilité que vois serait de vendre votre quote part de 1/3 de propriété à vos sœurs (***) et de rembourser par anticipation votre quote part de crédit.

(***) Ou bien à un tiers mais cela pourrait peut-être poser d'autres problèmes ?

Attention à bien obtenir au préalable l'accord de la banque prêteuse pour vous désolidariser suite à cette opération.


Votre notaire
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Cdt
 

Aristide

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est-ce que le fait d'être 3 cautions solidaires a le même impact sur l'octroie d'un nouveau prêt immo (pour moi seul par exemple) que le fait d'être 3 emprunteurs solidaires ? Typiquement, est-ce qu'on aura des chances chacune individuellement à ce que notre taux d'endettement auprès des banques baisse ? (en dessous des 30% théoriques permettant l'octroie )
D'abord, la SCI ne peut payer ses charges - quelles qu'elles soient - que si les contributions de ses associés le lui permettent.

Si vous êtes caution d'un emprunt consenti à une SCI, vous êtes donc susceptible d'être appelée par la banque en cas de non paiement de ce qui lui est dû et ceci, sans qu'elle ait a chercher qui des associés a - ou non - régulièrement assuré lesdites contributions.

Dès lors, normalement, la banque doit tenir compte des charges d'emprunts cautionnés dans ses calculs de taux d'endettement, capacité d'endettement et reste à vivre.

Mais la pratique peut différer d'une banque à l'autre.

Cdt
 

moietmoi

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Sur conseil de ma banquière, j'ai crée une SCI familiale, pour pouvoir y mettre notre bien immobilier et ainsi rassurer les banques. C'est ok, la démarche a abouti...seulement, il faudrait que nous y mettions le bien immobilier, mais je n'arrive pas à savoir combien coûte cet acte (chez le notaire), j'ai cru comprendre que ca pourrait valoir entre 8% à 10% de la valeur du bien immobilier...mais je n'ai pas cette somme à avancer.
Bonjour,
moi non plus je ne vois pas immédiatement le dessin poursuivi par la banquière; Avant de vous engager dans cette voie, vous a -t -elle fait un schéma complet de l'opération, en indiquant que sa banque vous suivrait alors dans le nouveau crédit?
il me paraît hasardeux de créer une sci sans savoir si le bien est à amener au capital de la sci ou si le bien est acheté par la sci;
 

Sara210

Nouveau membre
Bonjour, merci pour vos réponses.
Effectivement, ma banquière m'a donné la voie de la SCI mais aucune garantie que la banque suivrait dans le nouveau crédit. Elle m'a dit à "l'oral" que ca fonctionnerait....

J'ai pris rdv vendredi avec elle pour en rediscuter et qu'elle établisse le schéma complet. Je reviendrai vous le soumettre pour avis.

Sara
 
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